Возможные риски при покупке квартиры

Операции по купли-продажи помещений, предназначенных для жилья, не редко совершаются в условиях неопределённости: потенциальный собственник не получает полной информации, касающейся предмета сделки, документооборота и её реализационных моментов.

Совокупность данных обстоятельств подтверждает, что задействованные в правоотношениях покупатель и продавец подвергаются определённому риску, в связи с которым обе стороны могут понести серьёзный убыток.

Как избежать ошибок при покупке жилья и не стать жертвой недобросовестных продавцов недвижимости? Об этом и пойдёт речь в нашей статье.

Правила безопасности при покупке жилья

Как сделать безопасной куплю-продажу квартирыСделки, связанные с покупкой жилья, сопровождает ряд трудностей. Как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы не стать типичной жертвой недобросовестных продавцов и риелторов, потенциальный собственник квартиры обязан обращать внимание на следующие нюансы:

  • История жилья. Оформляя сделку, покупатель должен как можно подробнее изучить историю жилого объекта. Не стесняйтесь уточнять у специалиста по продажам или у собственника следующее:
    • Кто в настоящий момент является собственником квартиры?
    • В чьей собственности она находилась раньше?
    • Зарегистрирован ли кто-нибудь на данной жилплощади в настоящий момент?
    • Сколько здесь проживало незарегистрированных жильцов?
  • Документы на недвижимость. Перед покупкой жилья необходимо убедиться в подлинности предоставляемых документов. К этой процедуре стоит отнестись со всей серьёзностью: сегодня одной из самых популярных мошеннических схем является использование подложных бумаг. Список документов при покупке квартиры здесь.
  • Претенденты на собственность. Покупая жильё, нужно учитывать и человеческий фактор. Например, наличие несовершеннолетних детей, проживающих на территории продаваемой квартиры.
    Покупателю необходимо быть уверенным в том, что он не нарушает их права.
  • Соответствие состояния жилья документам. При проверке на соответствие следует уточнять моменты, касающиеся реконструкции квартиры:
    • имело ли место быть проведение незаконных перепланировок?
    • перенесение коммуникаций в другое место без разрешения управляющей компании?
Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск для покупателя.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Подводные камни и нюансы, которые стоит учесть, чтобы избежать совершения ошибок

Нюансы при осмотре квартиры перед покупкойПри продаже жилплощади главной целью собственника или его представителя (риелтора) является получение денег. Чтобы не получить в своё распоряжение вариант квартиры с условиями, не соответствующими заявленной стоимости, стоит быть внимательным и не совершать банальных ошибок.

Оплошности, которые становятся частыми спутниками покупателей.

  1. Приобретение жилплощади в спешке. При выборе новой квартиры рекомендуется рассмотреть как минимум 10 вариантов. Это поможет уберечь от неоправданных трат: наверняка найдется жильё, которое по всем параметрам превосходит предложенное ранее и с более привлекательной ценой.
  2. Покупка квартиры в летний сезон. Для выбора и осмотра жилья лучше всего подходит осенний период. Такая хитрость позволит выявить скрытые на первый взгляд нюансы: проблемы с отоплением; убедиться, что не протекает крыша и стены (если квартира угловая), нет сырости и пр.
  3. Вид из окна. Многих покупателей квартир особенно заботит вид из окна. Если вас подкупает наличие лесопарковой зоны неподалеку, то стоит удостовериться в том, что она не будет в скором времени вырублена и использована под застройку многоэтажки, которая вырастет прямо напротив ваших окон!
  4. На что обратить особое внимание при выборе картирыПерепланировка. В юридической практике бывали случаи, когда управляющие компании подавали судебные иски на собственников квартиры из-за неправильно проведённой перепланировки. Причина тому — проведение данной ремонтной процедуры и пренебрежение её законностью со стороны предыдущих хозяев.
    Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупателю необходимо сверить план приобретаемой квартиры, описанный в паспорте БТИ, с настоящей планировкой.
  5. Электроснабжение. Согласно российскому жилищному Законодательству, при перенесении розеток должен составляться специальный документ — проект электроснабжения квартиры. Если он отсутствует, то новоиспечённому собственнику придётся составлять его самостоятельно.
  6. Осмотр квартиры в вечернее время суток. Некоторые недостатки квартиры (например, погрешности при выравнивании стен или потолков, неровно положенные плинтуса и т.д.) невозможно рассмотреть под искусственным освещением. По этой причине специалисты по продажам советуют осматривать жильё в светлое время дня.
  7. Отказ от юридической помощи. При появлении подозрений в отношении юридической чистоты квартиры, стоит обратиться за помощью к специалистам или совсем отказаться от сделки.
При покупке жилья не стоит обращать внимание на слова риелтора о том, что спустя несколько дней квартира существенно подорожает! Если специалист стремится продать её в спешке, то это является первым сигналом того, что с жильём что-то не в порядке.

При совершении крупных сделок лучше всего руководствоваться советами грамотного юриста (особенно при составлении договора купли-продажи).

Основные виды мошенничества при продаже квартиры: как обезопасить себя

На сегодняшний день квартирные аферисты используют в своей практике следующие схемы:

  • Многократная продажа жилья. При этом мошенники пользуются поддельными документами и запрашивают оплату по факту совершения нотариальной процедуры регистрации сделки.
  • Отчуждение имущества по поддельным документам. Аферисты производят продажу арендованного жилья, подготавливая при этом фальшивые документы.
  • Уплата задатка (аванса) — самая распространённая и банальная схема мошенничества. «Продавец» запрашивает у покупателя задаток, с которым благополучно исчезает.

Зная как обманывают сегодня аферисты и соблюдение простые рекомендации, покупатель сможет оформить сделку купли-продажи квартиры, не опасаясь действий аферистов:

  1. Нужно обратиться за помощью к опытному специалисту, который разъяснит покупателю все нюансы договора купли-продажи имущества.
  2. Необходимо требовать у продавца все ксерокопии подписанных потенциальным собственником документов.
  3. Прежде чем заключать сделку, нужно как можно больше узнать о продавце: как он характеризуется со стороны соседей, его место работы и пр.
  4. Заключая договор, покупатель имеет право вносить в него свои коррективы. Если продавец настаивает на обратном, то от совершения сделки лучше всего воздержаться.
  5. Благоприятные условия для подписания любого договора — наличие двух свидетелей. В случае обнаружения факта мошенничества они смогут подтвердить это в суде.

Чем может обернуться покупка квартиры, менее 3 лет находящейся в собственности владельца?

Риски покупателя при приобретении квартиры менее 3 лет в собственностиСтатьей 220 НК РФ регламентирован порядок и условия продажи квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет. Правовые нормы обязывают продавца уплатить в бюджет Государства налог на доходы, исчисляемый с продажи собственности, если её стоимость превысила 1 млн. рублей (размер налога — 13% от стоимости жилья).

Напоминаем, что с января 2016 года вступает в силу новый закон, в соответствии с которым подоходный налог будет взиматься при продаже квартир менее 5 лет в собственности — подробности здесь.

Не каждый продавец желает расстаться с налогооблагаемой суммой. В связи с этим недобросовестные владельцы могут пойти на некоторые ухищрения: они уговаривают потенциального покупателя на указание в договоре купли-продажи суммы, которая существенно ниже реальной себестоимости жилья (чаще всего указывается именно 1 000 000 рублей), а остальную часть денежных средств передать без документального подтверждения.

Сумма установленного Законом налогового вычета из продажной стоимости квартиры составляет 1 000 000 руб. Результат предсказуем: доход собственника по заключенной сделки равен нулю, а раз нет дохода, то с него не взимается налог.

Для покупателя налоговые махинации могут обернуться серьёзными проблемами, например, третье лицо или сам бывший собственник инициировали расторжение сделки купли-продажи. В ходе судебных споров, касающихся приобретённой недвижимости, данная сделка может быть признана недействительной. В результате покупатель получает лишь указанный в договоре 1 млн. рублей. Истребовать у недобросовестного продавца остальную сумму будет крайне затруднительно.

Для того чтобы обезопасить себя от подобного риска, покупатель должен потребовать с продавца расписку, где будет указана внедоговорная часть суммы. Уклонение от уплаты налога на прибыль уголовно наказуемо, а документ (расписка) может выступить в качестве доказательства махинации в суде.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Сделку покупки жилплощади по доверенности могут сопровождать 3 основных вида рисков:

  • Продажа жилья по поддельной доверенности;
  • Отчуждение собственности по отозванной или просроченной доверенности;
  • Смерть собственника, от имени которого действует доверенное лицо.

В этом случае покупатель должен требовать встречи с собственником квартиры с целью выяснения причин, по которым он не может заниматься оформлением сделки самостоятельно.

Повод насторожиться: посредник торопится с заключением сделки и мешает встретиться с собственником квартиры, выписавшим доверенность. Правильная реакция покупателя — отказ от покупки недвижимости.

Если в качестве собственника выступает несколько лиц (такая практика распространена при разделении квартиры на доли), то нужно удостовериться и в их согласии на отчуждение жилья.

Содержание подлинной доверенности

Чтобы быть уверенным в том, что представитель действует по настоящей доверенности, необходимо провести её проверку на соответствие требованиям Законодательства.

В подлинной доверенности должно быть прописано:

  • данные доверителя (серия и номер его паспорта, ФИО, место прописки и дата его рождения);
  • данные о доверенном лице;
  • адрес отчуждаемого объекта;
  • подпись лица, выдавшего доверенность;
  • нотариальная печать и удостоверительная надпись.

Риски при покупке квартиры, полученной собственником по наследству

Риски покупателя при покупке наследованной квартирыБывают случаи, когда покупателю предлагают приобрести квартиру, унаследованную настоящим собственником от третьего лица.

Важно знать, что наследственная масса может передаваться:

  • вместе с долгами;
  • находясь в залоге (в этом случае наследник не имеет права распоряжаться собственностью).

Также имеет место быть возникновение следующих проблем, связанных с:

  • Подачей искового заявления в суд в целях аннулирования сделки в связи с оспариванием права на наследство со стороны лиц, не включённых в круг наследников;
  • Обременением квартиры. Например, жильё сдано в долгосрочную аренду. Факт изменения собственника жилья не является основанием, достаточным для расторжения договора аренды досрочно.
Проверяйте юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Чтобы обезопасить себя от последствий, связанных с приобретением такой квартиры, покупателю необходимо:

  • узнать информацию о сроках вступления в наследство;
  • обратиться к нотариусу, оформлявшему наследство, в целях оценки возможности появления других наследников.

Особенности приобретения жилья в кредитКак получить кредит на покупку жилья и категории граждан, которые могут воспользоваться льготным кредитованием.
Правила оформления и образец предварительного договора купли-продажи квартиры вот тут. Из этой же статьи вы узнаете для чего и в каких случаях следует заключать договор о намерениях купли-продажи жилья.

Можно ли оспорить сделку

Можно ли оспорить куплю-продажу квартирыВ некоторых случаях покупатель может выступать в качестве инициатора процедуры расторжения сделки, под которой понимается прекращение действия договора купли-продажи.

Согласно ст. 450 ГК РФ, аннулировать сделку можно на основании следующих условий:

  • если продавец допустил серьёзные нарушения в отношении сделки;
  • если условия договора противоречат нормам НПА (нормативно-правовых актов) и Законодательства РФ;
  • в случае ущемления прав третьих лиц (например, наследников).

Аннулирование договора может быть осуществлено двумя способами:

  • в досудебном порядке — по обоюдному согласию сторон (продавца и покупателя);
  • в судебном порядке — если какая-либо из сторон не желает добровольного расторжения контракта.

Также для того, чтобы избежать существенных неприятностей, связанных с отчуждением квартиры недобросовестным продавцом, многие покупатели пользуются услугой страхования рисков. Пожалуй, это самый надежный способ защиты от неверных решений, принятых в спешке.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Комментарии (2)
  1. Посетитель

    Риски при покупке есть всегда, и даже, имея дело с проверенным агентством недвижимости с богатой репутацией, можно нарваться на неприятности.

    Вот вам мой пример из личного опыта. Приобрел квартиру, по довольно выгодной, как мне казалось цене, оформлено все было через агентство, которое давно и успешно себя зарекомендовало в нашем городе, и что вы думаете в итоге? Квартира оказалась под арестом. А все почему? Потому что в сделке продавец использовал липовую доверенность, а риэлтор на месте подлинность документа никак не проверил или не захотел возиться, это уж я не знаю. В результате все пришлось восстанавливать через суд, что отняло много нервов и времени.

  2. читатель

    Риски очень высоки, если продают квартиру по доверенности. Случай из моей жизни- в декабре 2015г. 1/2 долю в квартире продавал собственник, а вторую долю представитель по доверенности, причем по обычной рыночной цене. В итоге я случайно выяснила, съездила и поговорила с соседями и выяснила, что собственник второй доли умерла в октябре 2015г года, а представитель этот факт решил скрыть!

Оставить комментарий

Ваш email адрес не публикуется.

очиститьОтправить