Методы расчёта кадастровой стоимости земли

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости. Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку. Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

iz-chego-skladyvaetsja-stoimost-zemliПринцип классификации земель — разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

  • населённые пункты;
  • сельскохозяйственные;
  • лесной фонд;
  • водный ресурс;
  • специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
  • особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
  • запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

  • разрешённое функциональное использование;
  • целевое назначение.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Подразделение земель населённых пунктов

Классификация земли по способам использованияЗемли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

  • многоэтажки;
  • индивидуальные дома;
  • гаражи;
  • дачи, садоводческие, огороднические объединения;
  • другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инфраструктурные;
  • сельскохозяйственные;
  • отдыха населения и другие.

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

  • государственного налога за пользование землёй собственником;
  • платы за аренду гос имущества;
  • суммы выкупа, покупки надела у государства;
  • в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

  • округ;
  • район;
  • квартал;
  • объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м2. При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

  • площадь надела;
  • категория пользования;
  • удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным — уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Для расчёта используется цена за 1 м2 земли.

Как начисляется кадастровая стоимость

Алгоритм начисления кадастровой стоимостиНабор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

  • качество земли;
  • размер, возраст участка;
  • наличие, количество, качество построек;
  • месторасположение, удалённость, окружение надела;
  • социально-экономическое развитие;
  • наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

  • общая площадь;
  • целевое назначение земель;
  • удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
  • документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

  • градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
  • указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

Регламент установления кадастровой стоимости землиВ федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости. Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

  1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
  2. Подготовка перечня участков Росреестром.
  3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
  4. Расчёты по земельным участкам.
  5. Составление отчёта по проведённой работе.
  6. Утверждение отчёта комиссией.
  7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
  8. Публикация данных в местных СМИ.
Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

По какой формуле вычисляется кадастровая ценаАлгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

  • средняя стоимость земельных массивов;
  • площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K, где

S – площадь надела (м2);

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м2);

– функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м2);

К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Как получить кадастровый паспорт на землюЛюбая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. Как получить кадастровый паспорт земельного участка землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, загляните сюда. Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость. Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут. Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.

Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр. Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка. У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.

Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Комментарии (7)
  1. Аноним

    Трудно читать написанное без эмоций! Особенно после того, как в нашем СНТ (Авангард» Неклиновского района Ростовской области) кадастровую стоимость ( и налог на 5 соток) увеличили одним разом со 180р. до 949р.
    ЗДЕСЬ НЕТ НИ ГАЗА, НИ НОРМАЛЬНЫХ ДОРОГ, ПОЧТИ ПОЛОВИНА УЧАСТКОВ ЗАБРОШЕНА, при сильном нагонном ветре со стороны Азоского моря подвержена подтоплению ( за последние 20 лет уровень воды в ближних к морю садовых домиках доходил до уровня окон).
    По существу, более половины участков нашего товарищества находятся в зоне подтопления о чём свидетельствуют щиты с надписями: «Водоохранная зона» установленные даже на улице Красногвардейской в пос. Приморка ( улица расположена ВЫШЕ участков нашего СНТ «Авангард» !!!).

  2. Аноним

    Всё вместе есть абракадабра. Её источник— так называемый «массовый кадастровый учёт»— метод не предполагающий учёта особенностей каждого земельного участка. Но это же , извините , -абсурд!! Так в любом , то ли посёлке, то ли в садовых товариществах есть фактические неравенств в качествах земельных участков : её земли, удалённость от транспорта, обустроенности участка и пр. и пр. Неизбежна будет и разность их рыночной стоимости. Возникает неизбежный вопрос : » как можно устанавливать для них одинаковую рыночную или же кадастровую стоимость , а с этим и налог на землю??
    Принятый сегодня на практике «массовый кадастровый учёт» должен быть заменён справедливым , понятным для большинства граждан , честным методом , на деле учитывающий особенности каждого участка. Это , конечно же, значительно труднее, чем компьюторно—кабинетный как сегодня.

  3. Василий

    Чиновники чихают на законы и прочие регламенты,задача у них содрать больше в бюджет, для этого и дала им центральная власть волю. делайте что хотите. а суды для вида.замучаешься судится, т. е лицемерие. есть законы, есть прокуроры, суды, но все по Гоголю, Пока там будут разбираться ,а вы пополняйте казну.Одна рука грабит,другая дает подачку

  4. Аноним

    кадастровую стоимость земельного участка в селе Оранжереи,Астраханской обл.(49сток) увеличили в 500раз,налог также увеличен 1200руб до 514000руб,участок находится в частной собственности физ.лица-пенсионера.Посмотреть на сайте отчет об кадастровой переоценки земли невозможно-никакие файлы не открываются.Просто беспредел…….

  5. Лариса

    Забайкальский край, п. Первомайский. Раньше здесь работал ЗабГОК, В данный момент все цеха и земли, на которых они находятся заброшены. И один такой участок 5618 кв.м. находится у меня в собственности. И этот участок оценили мне в 4 млн. руб. В нашем не работающем поселке, где предприятие ГОК «стоит» , люди вынуждены ездить на вахты. От куда берутся такие кадастровые стоимости?

  6. Сергей

    Мой участок земли 60:09:0105601:57 Псковская обл. Невельский р-н, Плисская волость, д. Горнёво стоил в 2016 году 1649 кв. м. 17550 рублей. В 2017 году после переоценки кадастровая стоимость составила 383804,75 рубля.
    С чего бы это? Из инфраструктуры только один свет. Подъехать к нему осенью, зимой, весной можно только на танке.

  7. Аноним

    Такое впечатление что все придумали головожопые.
    Критерий должен быть рыночный. Цена определяется за сколько покупатель готов купить . Если государство считает что кадастровая стоимость такая, значит оно готово у меня купить за эту цену мою землю, а затем или получать прибыль от сдачи в аренду или от перепродажи. Я готов продать им свою землю по кадастровой стоимости даже с дисконтом 30%. Раз назвали цену пусть покупают.

Оставить комментарий

Ваш email адрес не публикуется.

очиститьОтправить