Нередко люди, намереваясь приобрести жильё, даже не подозревают, что нужно знать при покупке квартиры. На что обратить особое внимание и о чём спросить продавца? Как проверить, подлинны ли предоставленные документы на недвижимость? Как приобрести уверенность, что покупаемая недвижимость «чиста» с юридической точки зрения? Возможно ли обезопасить стороны договора во время проведения сделки? Как избежать «подводных камней» и не потерять денежные средства или квадратные метры? Об этом и пойдёт речь в данной статье.
Содержание статьи
На что стоит обращать внимание при покупке квартиры?
Риски приобретения жилья от частного лица ассоциируются с мошенничеством, связанным с использованием подложных документов, а также с возможными трудностями при оформлении права в дальнейшем (например, из-за лиц, проживающих в помещении после выписки).
Во избежание проблем необходимо проверять документы:
- Подтверждающие право продавца на квадратные метры.
- Паспорт либо иной документ, подтверждающий личность продавца.
- Бумаги, которые свидетельствуют, что история жилплощади «чистая».
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Какие вопросы необходимо задать продавцу?
Покупателю стоит спрашивать о следующем:
- Как много лиц, обладающих правом собственности.
- Имеются ли в числе собственников несовершеннолетние.
- Основанием права собственности.
- Сколько времени объект находится в собственности.
- Количеством прописанных и есть ли в их числе ребёнок. Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком узнайте здесь.
- Планируется простая или альтернативная сделка.
Как проверить право собственности?
Для того чтобы подтвердить наличие права нужно смотреть:
- Соответствующее свидетельство.
- Договор, свидетельствующий о факте приватизации.
- Договор о купле или о дарении.
- Решение судьи, согласно которому признаются права собственности лица.
В вышеперечисленных документах в обязательном порядке должно указываться лицо, обладающее правом собственности на недвижимость.
Проверить достоверность информации можно, получив свидетельство о факте государственной регистрации с указанием имени собственника. Затем необходимо оформить запрос в ЕГРП (прописав номер интересующего свидетельства) и получить правоподтверждающий документ.
Что нужно проверять у продавца квартиры?
В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.
При визуальном осмотре обращают внимание на следующее:
- Водяные знаки.
- Последовательность нумерации страниц.
- Размер и цвет страниц.
- Каким органом выдан документ.
- Не истёк ли срок действия.
- Регистрацию. Если лицо долго не было прописано по данному адресу, а теперь вновь зарегистрировалось, это может стать свидетельством наличия у него судимости.
Зная номер и серию паспорта, можно проверить его подлинность, используя сервис Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Особое внимание следует уделить вопросу о том, не является ли собственником продаваемого жилья несовершеннолетний. В такой ситуации покупателю должно быть предоставлено не только согласие родителей, но и, согласно нормам ГК РФ и ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», согласие органов опеки, которые контролируют соблюдение прав ребёнка.
Другая ситуация, когда продажей занимается представитель собственника.
Подтверждением прав представителя являются:
- Доверенность.
- Договор поручения или доверительного управления.
- Договор с агентством о продаже квартиры.
В любом из этих документов должны быть подробно расписаны полномочия представителя, сам документ должен быть заверен нотариусом.
Проверка юридической «чистоты» объекта
Сведения об истории операций с квартирой можно почерпнуть из:
- домовой книги;
- выписки из ЕГРП;
- справки о составе семьи.
Пристальное внимание следует уделить следующим вопросам:
- Наличие детей, на момент сделки пребывающих в интернате, но признающихся наследниками продаваемой жилплощади.
- Имел ли место развод собственников недвижимости.
- Не прописаны ли в квартире граждане, отбывающие на момент заключения сделки лишение свободы.
Чтобы избежать сложных ситуаций в будущем, следует прописать в договоре пункт о том, что помещение свободно от прав третьих лиц, а также от обременений.
На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?
Новая недвижимость привлекает доступными ценами, но её приобретение связано с рядом опасностей. Наиболее оптимальным вариантом для покупателя является вступление в кооператив и подписание договора долевого строительства.
В ситуации, когда предлагается заключить предварительный договор, по которому будут перечисляться деньги, необходимо прописать условие перечисления финансов. При спорных обстоятельствах покупатель сможет через суд взыскать не только вложенные деньги, но и моральную компенсацию. В случае оплаты по векселю доказать что-либо будет практически невозможно.
Наиболее рациональным будет совершение сделки с компанией-застройщиком, порядок покупки квартиры у застройщика в этой статье. Если договор с застройщиком на продажу квартир подписывается с посредником, то возникнет необходимость проверить, имеет ли право посредник на его заключение. Проверку можно осуществить, запросив информацию из ЕГРЮЛ.
Какие документы спрашивать у застройщика?
У организации-застройщика следует запросить следующие документы:
- Документ, подтверждающий право владения землёй. Назначение участка должно совпадать с планами застройки. Проектная документация должна соответствовать нормам права.
- Разрешение на осуществление застройки.
- Устав кооператива (если покупатель вступил в него). Внимание стоит уделить пункту о размере взносов, которые впоследствии придётся платить.
Как продавцу обезопасить себя от обмана со стороны покупателя?
Для безопасного совершения сделки используется банковская ячейка как способ передачи средств. Выглядит это следующим образом: стороны заключают договор аренды банковской ячейки с доступом «под условие». Условием в данном случае станет ключ, а также договор купли-продажи, на котором стоит отметка ФРС о факте регистрации права.
Какие документы должен подготовить продавец?
Перед совершением сделки у продавца должна быть готова следующая документация:
- Документ о праве собственности.
- Кадастровый паспорт, экспликация и план.
- Справка о стоимости недвижимости.
- Технический паспорт (предоставляется по просьбе покупателя).
- Выписка из домовой книги.
- Копия финансово-лицевого счёта.
- Согласие органов опеки (в случае наличия ребёнка-собственника).
Дополнительная информация о нюансах покупки квартиры в этом видео:
Пи покупке квартиры необходимо осуществлять тщательную поверку как предоставленных документов, так и юридической истории жилья. Не стоит стесняться задавать продавцу интересующие вопросы, так как в противном случае можно лишиться денег, не приобретя жильё.
Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи квартиры после регистрации читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.