Продажа квартиры с прописанным в ней человеком

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку. Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё. Как же решить эту сложную проблему?

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Сделка заключается между правообладателем и желающим приобрести недвижимость, другие лица каких-либо обязательств по договору не несут, и никто не вправе возложить их на них.
Они даже могут не знать об этом условии, так как договор ими не подписывается, при его составлении они также не присутствует.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования.
    В суде придётся доказывать, что человек:

    • имеет иное жильё;
    • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
    • проживает с другой семьёй;
    • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  3. Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.
Существуют категории граждан, не подлежащих выписке.

Категории граждан, которых нельзя выписать

Существует общее правило при продаже квартиры. И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

Но существует ряд изъятий из названного правила.

Как продать квартиру по доверенностиЧто нужно знать покупателю, при продаже квартиры по доверенности, чтобы избежать рисков при покупке новой жилплощади.
Можно ли продать квартиру в ипотеке подробнее тут. В статье изложены несколько способов отчуждения ипотечного жилья.

Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

  • Кого нельзя выписывать из квартирыЛицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру.
    Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде.
    Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.
  • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом.
    Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем. Обычно — пожизненно.
  • Гражданин, получающий содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
  • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья.
    У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
  • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению.
    Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
  • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка.
    В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.
При отказе от добровольной выписке, нужно обращаться в суд.

Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Комментарии (17)
  1. Александра

    На своём опыте столкнулась с выпиской жильцов, через суд. В принципе ни чего сложного в этом нет, если жильцы добропорядочные и вы знаете их местонахождение, то дело и вовсе упрощается, выписываться они идут сами даже, если прописаться им не куда!

  2. Света

    Мне подарили квартиру с прописанным человеком. Мне он чужой как его выписать? Во время приватизации квартиры человек в квартире прописан НЕ был в это время он проживал на севере аж целых 18 лет. В приватизации он НЕ участвовал и НЕ отказывался от неё т. К. НЕ был в кв прописан Потом он приехал его в эту кВ. Прописала его мать. На данном этапе он так же не поживает в кВ но он в ней прописан как пользователь. В суде отказали по 292 ст. Вопрос как его выписать?

    • Аноним

      необходимо ознакомиться с решением, по каким основания вам отказали

  3. Елена

    Что делать если в 1 ком. кв.остался прописан человек по завещанию,пожизненное право пользования.Но он проживает в кв.более 5 лет и не оплачивает коммунальные платежи ,и квартира превращена в бомжатник там даже переночевать не представляется возможным. Я собственник жилья живу в съемном жилье,фактически меня ограничили в моих правах + не мои долги за коммуналку и снижение стоимости кв.в виду ее убитости?!

    • Анна

      Здравствуйте, Елена! У меня ситуация один в один как у вас. Только квартира 2 комн. Скажите, пожалуйста, вы платите коммуналку за эту квартиру и ,если нет, то УК дергает вас? Я обошла много юристов, но сделать толком ничего не могу с квартирой. Не продать, не сдать, не выписать человека с пожизненным правом пользования. Я там тоже не живу и даже зайти не могу. По сути никаких прав, получается, не имею. Кроме как собственник нести бремя всех расходов. Если вас интересуют подробности, то напишите мне. Может быть, есть какие соображения на эту тему. Спасибо.

      • Елена

        Коммуналку я не плачу,УК судится с проживающей. Я живу в другой стране.Но думаю нужно уточнять не могу ли я обратиться с УК. Подать в суд совместный иск как на не добросовестного пользователя ,ведущего асоциальный образ жизни .Попытаться выписать из квартиры за это. Вы не уточняли?

        • Аноним

          Здравствуйте, Елена. Выписать невозможно, так как имеет право пожизненного пользования как лицо, отказавшееся от приватизации ранее. УК ко мне, как к собственнику все претензии предъявляет. Ни при каких условиях в моем случае выписать нельзя. Так говорят юристы. Хочу отделаться от этой квартиры, но никто не хочет связываться. Даже при хрошей уступке в цене. ,А договориться с лицом там проживающим, невозможно. Маниакальная потребность вредить.

          • Елена

            Добрый день! Моя квартира приобреталась до повторного брака. Брак продлился один год. Т.е. приватизации не касалась. Если вредит фактически,нужно постоянно вызывать участоковаго,фиксировать вызовы,при скандале скорую угроза жизни (попытка нападения) общественно опасен. Если грязь сан службы,как рассадник инфекций и возможно туберкулеза. В виду присутствия не благополучного контингента и асоциального образа жизни.Собирать все бумаги. Если есть возможность подключить соседей,вряд ли им нужен туберкулез(пару вызовов,или письменных подтверждений). Кажется за такой «букет » могут и собственника выселить?!

    • Аноним

      Елена, у меня точно такая же ситуация, но только квартира 2 комн. Вы платите коммуналку за прописанного? Если нет, то как избегаете всякие неприятности со стороны УК, судов? Я в той квартире не живу, не прописана,не захожу даже туда. Ни продать, ни сдать не могу. А как собственник за все несу ответственность. Хочу отделаться от этой чертовой квартиры, даже сильно потеряв в цене. Только вот не знаю как. Никто не хочет заморачиваться с прописанным с правом пожизненного пользования.

    • Татьяна

      Аналогичная ситуация, только у меня запись в договоре дарения. За квартиру приходится платить самой , те.е. погашать долги, а коммунальные? — что? ч/з суд…..м. проще назад подарить? Вам что-нибудь посоветовали?

  4. Сергей

    Кв. Приватизирована в 1991г в единолично собственно.сын род. в 1994 прописан не проживает (документально) с 1996г просто продать?

  5. Аноним

    Короче понятно 292 ст. НЕ работает. И что за бред?!? Если человек НЕ проживает НИ за что НЕ платит и ещё к тому же его и выписать нельзя!!! Вот уродство а не закон!!

  6. Аноним

    Квартира приобреталась в ипотеку. После сделки когда дело дошло до выписки старых жильцов оказалось что один из них отказывается выписываться, мало того выясняется что у него пожизненное проживание в этой квартире. Как так могло быть. И по чему банк и юстиция пропустила это. ???

  7. Кира

    Здравствуйте! Супруг жил с бывшей женой и несовершеннолетней дочерью в квартире, в которую после смерти его отца,мама вступила в наследство я являлась собственником жилья, почти 10 лет. После развода б жена и дочь остались в квартире, он переехал ко мне в другой город на съем. Б жена привела нового мужа через 1,5 года. Год назад мама продала им эту квартиру по программе молодая семья. Супруг не был в курсе никаких дел, но остался там прописан, туда его не пускают, коммуналку не платит, другого жилья нет, у мамы есть еще дом. Какие права он имеет? Можно опровергнуть сделку?

  8. Александр

    Нет предела «бардака» в нашем жилищном законодательстве. Кто то, когда то попытается тут навести порядок? Похоже, это устраивает все уровни власти и наших «ненасытных» юристов! Всем хорошо, одни гребут с людей деньги, делятся с «власть имущими», и всех всё устраивает! Иначе, давно бы поправили законы, чтобы законопослушные граждане жили без этих проблем. Как можно понимать такой бардак: Человек лишен права на свою 1/3 доли в квартире решением суда с формулировкой «Ответчик интереса в использовании данной квартиры не имеет, расходов по содержанию жилого помещения не несёт, в жилом помещении не проживает. Выдел доли в натуре не возможен. Ответчик исковые требования признал в полном объёме, предоставив соответствующее письменное заявление. Мать выплатила взрослому сыну стоимость его доли в полном объёме, получила новое свидетельство о праве собственности на квартиру, где указано что его доля перешла к матери. Сын пьёт, не работает, алименты на содержание дочери не платит, продолжает приходить в квартиру как к себе домой, ведёт себя неадекватно, пользуется водой, газом, электроэнергией, теплом, при этом, ни за что не платит, и ничего с ним нельзя сделать?
    Так, почему в России, собственник жилого помещения ограничен в правах владения, пользования и распоряжения своим жилым помещением? Сколько это будет продолжаться? Ведь, чтобы состоялся суд по лишению доли, она заплатила: 15000 рублей -горе адвокатам, 3000 рублей за оценку стоимости квартиры, 7000 рублей -госпошлину. Наши доблестные юристы, заставляют мать-пенсионерку, организовать очередной суд, содрать с неё очередные «бабки». Она же получит в апреле прибавку к пенсии от нашего, щедрого правительства в размере 20 рублей, вот заживёт! Сколько ещё должно состояться судов, чтобы тунеядца сына снять с регистрационного учёта и выселить из этой, не принадлежащей ему квартиры?

    • т

      Юристами ошибки не допущено.
      ЖК РФ, Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
      1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
      Отправляете ему телеграмму о том, что он пректаил право пользования жилым помещением на основании решения суда, прикладываете решение, указываете срок в течение которого он должен выселиться. Несете решение суда в УФМС, на основании которого его снимут с регистрационного учета. Он в срок, указанный вами с телеграмме он не выселяется обращаетесь с иском о принудительном выселении, который удовлетворят. И затем приставы сами его выселяют.

    • Аноним

      Юристы сделали то, что вы просили — лишили сына права на 1/3 доли в квартире. Это разные иски и невозможно было сразу в иски о лишении его право на долю требовать выселения

Оставить комментарий

Ваш email адрес не публикуется.

очиститьОтправить