Продажа квартиры с прописанными детьми или ребёнком-собственником

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнкомНе достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

  1. являться собственником продаваемой недвижимости,
  2. быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Вариант 1: Несовершеннолетний собственник

Любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё (или передачу права пользования ею, даже временное):

  • продажа,
  • обмен,
  • передача в ипотеку при получении кредита,
  • деление на доли (при приватизации),
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду,

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства (ООП). И при этом абсолютно не важно, лучше или хуже станут условия проживания несовершеннолетнего после сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Обращение в органы опеки и попечительства при продаже квартирыЕсли один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка.
К примеру, комиссия может счесть продажу квартиры в мегаполисе с целью купить «домик в деревне» полезной и выгодной для несовершеннолетнего астматика.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания):

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить:

  • свидетельство о смерти второго родителя;
  • его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
  • документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др.

Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу).

Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП.

Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки.

Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости).

Принятие решения ООП, его оформление

Подача документов в органы опеки и попечительстваПосле подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию.

В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать).

Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления.

Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах.

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

  • Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители).
  • В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении).

ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещена законом.

Исключения из правил

При каких условиях ООП разрешает продажу без покупки другой квартирыНе всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.

Вот примеры таких исключений:

  • Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
  • Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
  • Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.

Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Как можно продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире).
Подойдёт не любое новое место прописки. Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены.
В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.

Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:

  1. До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
  2. От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
  3. От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).

Стоит учесть, что если малолетний ребёнок под опекой и непосредственно не воспитывается у близких родных (т.е., относится к «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав и интересов), то привлечь ООП всё же требуется.

ИТОГ.

Хотя продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не запрещена, оформление сделки оказывается ощутимо сложнее. Причем, это справедливо как для случая детей-собственников, так и для прописанных детей.

Доставляемые неудобства, тем не менее, оправданы заботой государства о защите прав на достойное проживание своих маленьких граждан.

И речь идёт не только о безответственных родителях, нечистых на руку опекунах или о неблагополучных семьях — угроза может быть скрыта и в мошенничестве «покупателей» во время совершения операций купли-продажи жилья.

На этом фоне вмешательство Органов опеки в имущественные дела семей кажется довольно оправданной и справедливой мерой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Комментарии (27)
  1. Аноним

    Здравствуйте! Подскажите как делятся деньги от продажи квартиры если квартира оформлена на двух собственников и в ней прописан несовершеннолетний ребенок. Собственники мать и дочь. Спасибо.

    • Аноним

      По закону делятся пополам. Если у вас развод, то должны учитываться интересы ребенка и супруг, который после развода будет жить с ребенком получит большую долю.

  2. Татьяна

    Добрый день подскажите продаем дом в котором 1/3 принадлежит ребенку и уже купили квартиру в которой тоже 1/3 у ребенка надо ли дополнительно еще выделять долю в квартире? Согласно какому закону, если да.

  3. Светлана

    Продаем жилье, где собственник в 1/4 доли ребенок. Взамен дарим 1/4 доли имеющегося жилья. Органы опеки настаивают на том, чтобы денежные средства от продажи в 1/4 доли были положены на счет ребенка, т.к. дарение это безусловная сделка, и деньги от продажи являются в 1/4 доли собственностью ребенка и могут быть использованы только на улучшение жилищных условий

  4. Аноним

    Имею дом в личной собственности, прописана дочь и ее несовершеннолетние дети , как можно продать дом ?

  5. Аноним

    Я бабушка двух маленьких внуков.Моя дочь с зятем хотят продать квартиру где прописаны и дети,а деньги вложить в бизнес.Я категорически против.Вопрос-можно ли как то наложить арест на квартиру

  6. Елена

    Продажа квартиры с прописанным ребёнком

  7. Аноним

    Собственником однокомнатной квартиры является дедушка. В квартире прописаны его сын и внучка. Решили продать квартиру, чтобы купить двушку. Можно ли продать однушку? Как это можно сделать?

  8. Надежда

    Здравстуйте, возможно ли при продаже квартиры с собственниками детьми купить дом у бабушки?

  9. Мария

    Добрый день! Прошу помощи! Ситуация такая, есть 2-ух комн. квартира, собственник моя мать,я прописана. У меня родился ребенок и я прописала его там же. Живем не по прописке. Сейчас мать хочет продать квартиру. На что я могу претендовать с ребенком? У меня в собственности ничего нет, у мужа однушку. Отношения с матерью испорчены …

  10. Валентина

    Добрый день! Прошу помощи! Покупаем квартиру собственник отец 2-их несовершеннолетних детей, собственник сам прописан в квартире а дети нет, имеют ли какое- либо отношения дети к этой квартире.

  11. андрей

    Подскажите пожалуйста!есть ребёнок 5 лет, родители в разводе(в очень негативном отношении к друг другу), ребёнок прописан у отца, а проживает с своей матерью,собственником жилья отца является его мать,мать отца хочет продать жильё и купить в другом месте. Как в этом случае можно безконфликтно продать жильё а ребёнка прописать на новом месте жительства его бабушки?

  12. ирина

    здравствуйте,хотим продать квартиру в Новосибирске .одному ребенку уже 18, другому уже 14…они находятся в долевой собственности от 18 летнего ребенка мы должны взять нотариальную доверенность на право продажи а на 14 летнего ребенка что и как начать?? квартира в Новосибирске, а проживаем сейчас в Москве и хотим покупать в Москве… что можно уже сделать, чтоб потом не мататься туда и обратно открыть счет на 14 летнего ребенка , что еще??? спасибо

  13. Аноним

    Здравствуйте можем ли мы продать дом который подарил дедушка двум не совершенно летним детям

  14. Аноним

    помогите)Мы хотим продать квартиру и начать строительство дома,но в квартире прописан ребенок!мы сможем продать квартиру?

  15. Галина

    Здравствуйте. Я собственник, прописана ещё 15 летняя дочь. Хотим продать дом , чтоб купить в другом городе. Говорят, что нужна справка с опекунского совета. Знаем так же , что не всегда они дают согласие. Как правильно подготовиться к опекун кому совету, чтоб не получить отказ?

  16. Наталья

    Мой отец умер и мать желает продать дом и требует что бы я и мои дети(3 детей-старший инвалид 18 лет….среднему 14 и младшей 7 лет) выписывались но нам некуда выписаться т.к. живём в съёмном жилье и нет возможности приобрести своё жильё.Я хочу подать на выделение доли наследства из доли отца а мне угрожают подать на меня на алименты на содержание матери.Подскажите что делать.

  17. Светлана

    Добрый день. Продаём квартиру. Собственники муж 1/2 доля, жена 1/2 доля. В квартире прописаны жена и несовершеннолетний ребёнок. На момент сделки в квартире ни кто не должен быть прописан. В новую квартиру прописать, естественно, пока не можем.
    Нужно: выписаться из старой квартиры (которую продаём) и прописаться в приобретаемую квартиру.
    Сколько по времени мать с ребёнком могут быть не прописаны?

  18. Галина

    Можно ли продать квартиру, если в ней ВРЕМЕННО зарегистрирован несовершеннолетний?

  19. Наталья

    Здравствуйте! Можно ли продать квартиру, она в долевом между мной и 2 несовершеннолетними детьми, не предоставляя в опеку согласие бывшего мужа. У нас с ним конфликтные отношения и он мне точно откажет в согласии. Переехать хочу в другой город.

  20. екатерина

    Здравствуйте! Есть квартира в собственности по 1\2 у отца и сына. Так же в квартире прописана несовершенолетняя внебрачная дочь отца (мать не дает видеться). Отец и сын собираются продавать квартиру и уезжать из города, но мать не хочет прописывать дочь к себе, из-за этого продать квартиру не могут. Как лучше поступить в данной ситуации?

  21. Плюшка

    Доброе утро! Вот здесь говорится, что при продаже квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком его надо снять с учета, а только потом осуществлять куплю-продажу квартиры. А в каком законе об этом говорится? Какой конкретно закон, кодекс и статься указывают на такой порядок действий?

  22. Людмила

    Здравствуйте.муж и несовершеннолетний сын имеют равные доли в двухкомнатной квартире.муж отказывается получать разрешение в органах опеки для продажи всей квартиры.он просто продает свою долю.имеет ли он право?

  23. Аноним

    здравствуйте!У моей дочери долевая квартира с сыном ему 8 лет.в данный момент они проживают в другом городе проживают с мужчиной в его квартире прописаны хотят продать эту квартиру возможно ли и какие нужны документы

  24. Елена

    Здравствуйте! Покупаем квартиру. Продавцы прописаны в квартире в количестве 3-х человек (в том числе несовершенно летний ребенок, который также находится в доле на квартиру). Согласно их условиям, мы заключаем договор, заверяем нотариусом, передаем им денежные средства. И только после этого они начинают операцию с приобретением альтернативного жилья и выписываются из квартиры (которая на тот момент будет уже в нашей собственности) и прописываются в другой. По сути, получается, что мы покупаем квартиру с «жильцами». Подскажите, какие риски у нас и можно ли их как-то избежать, или остаётся только надеяться на их добросовестность?

    • Аноним

      В соответствии с пунктом 2 ст. 292 гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
      если «прописан»(такого термина в законодательстве не существует, этот институт уже давно отсутствует, правильно будет -зарегистрирован), то на основании п. 4 указанной статьи — выписать можно с согласия органа опеки и попечительства. Т.е. либо они добровольно снимутся с регистр.учета либо вы обратитесь в суд на основании указанной статьи с иском «О признании прекратившими право пользования», вот и все.

    • Аноним

      + необходимо попросить разрешение органа опеки и попечительства на то, чтобы они дали согласие на продажу доли несовершеннолетнего, и они скорее всего дадут, п.ч. явно остальные двое человек-это родители несовершеннолетнего

Оставить комментарий

Ваш email адрес не публикуется.

очиститьОтправить