Процесс продажи квартиры требует определённой подготовки. Однако далеко не каждый человек имеет представление, с чего начать продажу — сложную операцию, таящую в себе немалые риски.
Как же продать недвижимость выгодно и максимально оперативно? Стоит ли обращаться за помощью к специалисту или справиться самостоятельно? Какие проблемы могут обнаружиться при продаже?
Как продать квартиру правильно?
Существует 4 метода реализации квартиры:
- С помощью агента. В данном случае профессионал берёт на себя все заботы — от организации рекламы до составления документов, то есть, полное сопровождение сделки купли продажи квартиры.
- По доверенности. На лицо подготавливается доверенность, в силу которой он может осуществлять от имени доверителя действия, направленные на реализацию объекта.
- Продажа квартиры по переуступке, которая называется цессией. В данном случае продаётся не сама квартира, а права на неё, например, права на будущее жильё в строящемся доме.
- Самостоятельно. В таком случае все хлопоты, связанные с продажей жилья, ложатся «на плечи» собственника. Хотя, многие продавцы, всё же не отказываются от нотариальных услуг при реализации недвижимости. И, скорее всего, правильно делают! Цена договора купли-продажи квартиры у нотариуса прямо здесь.
Всем известно, что самостоятельному продавцу нужно:
- Подготовить объект, то есть произвести уборку и при необходимости сделать косметический ремонт.
- Изучить рынок и запустить рекламу.
- Провести показы потенциальным покупателям.
- При обнаружении покупателя нужно заняться сбором документов и подготовкой договора купли-продажи. Где оформить сделку купли продажи квартиры узнайте в этой статье.
- Зарегистрировать права нового собственника в Росреестре (срок регистрации договора купли-продажи квартиры здесь). После получения покупателем свидетельства забрать денежные средства и передать объект владельцу.
Собственник может столкнуться с трудностями, когда происходит продажа квартиры с перепланировкой, но и их можно преодолеть, зная особенности такой сделки.
Но не все знают, как продать квартиру без посредников быстро и выгодно.
Решив найти покупателя на своё жильё, следует сразу позаботиться о наличии документов:
- Паспорта продавца.
- Свидетельства либо иной документации, подтверждающей права владельца (где получать выписку из ЕГРП на квартиру подробнее здесь).
- Справки относительно технической инвентаризации объекта. Нужно ли менять техпаспорт при продаже квартиры узнайте тут.
- Выписки о количестве зарегистрированных лиц, которую выдают паспортисты. Удобный вариант — выписка из домовой книги через Госуслуги, не выходя из дома.
Это далеко не весь список документов для продажи квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, кадастровый паспорт на квартиру при продаже. Кстати, если вы хотите выяснить технический паспорт на квартиру и кадастровый паспорт — это одно и тоже, то эту информацию мы разместили для вас в отдельной статье. Помимо перечисленного, для регистрации продажи в Росреестре нужно подготовить соответствующий договор и акт приёма-передачи (скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи квартиры можно прямо здесь).
Это может быть:
- Договор с задатком. Образец договор задатка при покупке квартиры есть в этой статье.
- Договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом и наоборот.
- Договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками и дальними.
- Договор купли-продажи доли квартиры. Одним из сложных моментов тай сделки, считается согласие на на неё всех сособственников жилого помещения.
- В некоторых случаях понадобится дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры.
- Если кто-то из участников не может присутствовать на сделке лично, то все действия за него может выполнить его официальный представитель. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности, вы также найдёте на нашем ресурсе.
Владельцам долей и комнат в «коммуналках», решившим продать свою недвижимость, также необходимо знать, какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, и начинать их сбор заблаговременно. Информация о документах, необходимых для продажи доли в квартире вот тут.
Продавец должен учитывать, что если недвижимость находится в его владении менее 3-х лет, он должен уплатить в ИФНС сбор в размере 13%. К тому же, сейчас вступил в действие новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности — ссылка. Нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры подробнее здесь.
Многим владельцам жилья важно знать, изменилось ли законодательство:
- при продаже квартир, полученных по дарственной и можно ли продать подаренную квартиру если даритель жив, по договору ренты, и приватизированных объектов менее 3 лет в собственности;
- через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство.
- Через сколько можно продать квартиру после приватизации.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Реализации жилья с обременением
В некоторых случаях продавец недвижимости сталкивается с обстоятельствами, препятствующими продаже, либо ощутимо снижающими цену на жильё и затягивающими сроки реализации. Наиболее распространены проблемы при продаже квартиры с обременением, например, правами третьих лиц или ипотечным кредитом.
Многих собственников интересует, можно ли продать объект вместе с зарегистрированным в нём гражданином?
Законодательство не запрещает продажу недвижимости с жильцами без их согласия, если они не обладают правами владельцев относительно площади. Однако квартира с подобным обременением продаётся дольше и стоит меньше, чем юридически чистая.
Прописанный жилец может сняться с учёта самостоятельно и добровольно. При его отказе есть только один способ продать квартиру с прописанным человеком — предварительно выписать его через судебную организацию. Этот вариант доступен при наличии определённых условий, например:
- Лицо проживает по другому адресу и на регулярной основе не оплачивает коммунальные услуги.
- Гражданин стал бывшим членом семьи (супруг после расторжения брачного союза), если у него имеется возможность встать на учёт в ином месте.
- Проживающий совершает хулиганские действия, нарушает права других жильцов (алкоголизм, наркомания, насилие).
А как быть, если в квартире прописан малолетний ребёнок?
Согласно российскому праву, продажа жилья с прописанным ребёнком допускается при соблюдении ряда условий. Существенное значение имеет факт наличия или отсутствия у гражданина, не достигшего 18-ти лет, прав владельца на объект.
В ситуации, когда дети обладают правами собственника, при совершении любой распорядительной операции с квартирой потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Если ребёнок не является собственником, то привлечение ООП необходимо только в исключительных случаях, но необходимо своевременно представить все документы для продажи квартиры с несовершеннолетними. При этом до даты подписания договора купли-продажи нужно предоставить ему новое место для проживания, по условиям не уступающее прежнему.
Нередки случаи, когда собственнику залогового жилья приходится продавать ипотечную квартиру. Все знают, что наиболее простой способ продажи квартиры в ипотеке – это предварительное погашение долга и снятие обременения.
Если такая возможность отсутствует в силу финансовых трудностей, допускаются следующие варианты:
- Проведение сделки с участием кредитующей организации. Покупатель передаёт денежную сумму за квартиру предварительно. Часть средств поступает в счёт долга. После погашения задолженности оформляется сделка. Участие банка является гарантией соблюдения интересов заинтересованных лиц.
- Осуществление замены лица, выступающего заёмщиком. С согласия банка покупатель принимает на себя все права и обязанности по ипотеке, которые принадлежали продавцу, то есть изначальному заёмщику.
Итак, продажа квартиры является непростым процессом, требующим наличия некоторого багажа знаний. Можно воспользоваться услугами профессионала и тем самым избавиться от ненужных хлопот. Если же продавец решается осуществить реализацию самостоятельно, он должен иметь представления о юридических тонкостях, чтобы с выгодой продать квартиру и не нарушить права других людей.