Продажа квартиры менее трёх лет в собственности

Продажа недвижимости, в частности, квартир является не только предметом сделок, но и поводом для постоянных спекуляций на вторичном рынке. Поэтому планируется увеличение минимального срока проживания (владения имуществом) с 3 до 5 лет, и только тогда можно не платить налоги при продаже.

Помимо внесения таких изменений более подробно прописываются налоговые нормы при расчёте НДФЛ. Поэтому тем, кто планирует продажу квартиры в ближайшее время важно знать как действующие нормы, так и планируемые.

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Изменения в НК при продаже квартирыЧтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. С 1 января указанного года срок увеличится на 2 года. То есть будет составлять 5 лет.

Старый трёхлетний срок сохранится только для 3 случаев:

  • Продажа квартиры, полученной по дарственной от родственников – близких (первая степень родства плюс бабушки/дедушки, внуки) или по наследству;
  • Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
  • Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).
Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 процентов.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Каковы условия продажи квартиры (менее 3-х лет в собственности) до вступления в силу нового закона?

Для того чтобы понять нужно ли подавать налоговую декларацию после продажи и платить 13% налога, необходимо знать правильные условия расчёта трёхлетнего владения.

  1. Если квартира приобреталась по сделке купли-продажи, то отсчёт времени начинается с момента регистрации в УФРС или ином регистрирующем органе (не с момента подписания договора).
    То же касается приватизации, мены, ренты или получения недвижимости взамен снесённой аварийно, и налогов по договору дарения квартиры.
  2. Если имела место процедура наследования, то трёхлетний срок отсчитывается со дня открытия самого наследства. А не со дня вступления в него, что зачастую облегчает возможность продажи. Ведь время вступления в наследство идёт в счёт указанных 3 лет.
  3. Когда дело касается новостроек, то 3 года стартуют с момента получения свидетельства собственности. Но не с момента сдачи дома в эксплуатацию или начала выплат для вступления во владение.

Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

Размер налогового вычетаЕсть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

  • разработки проектно-сметной документации;
  • расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
  • подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
  • отделка и другие ремонтные работы.

Чтобы эти условия можно было использовать, как в договоре купли-продажи, так и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы. Для ознакомления с перечнем документов для продажи загляните сюда.Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

Налоговый вычет – как он рассчитывается

Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн. р. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. А налог платится с остатка. Например, при стоимости объекта в 2 млн. р. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн. р.

Нужно обратить внимание, что при продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
То есть, его нужно использовать либо целиком единожды, либо разделить на несколько объектов.

Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

  • Первый — для продавцов квартиры, то есть тот самый миллион.
  • Второй предоставляется покупателям и его сумма не превышает 2 миллионов руб.

Путём несложных арифметических вычислений, вы сможете подсчитать налогооблагаемый доход с продажи квартиры после использования двух вычетов.

Для нежилых помещений налоговый вычет меньше – всего 250 тысяч р.

Продажа приватизированной или подаренной квартиры

Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Но нужно помнить, что налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн. р.

Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной, и потребовала значительных изменений в документации или даже в проекте (пришлось демонтировать незаконные перегородки).

Что принесут нововведения 2016

Как отразится новый закон о налогах на продажу жильяКак указывалось выше, будет возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Еще нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры. Налоговые органы начнут более активные проверки всех новых реестров.

Для многих такие новые реалии могут стать решающими в продаже недвижимости в 2015 году. Изменения в НК, по мнению разработчиков поправок, должны сократить уровень спекуляций на вторичном рынке. Ведь большое количество недвижимости перепродаётся по заявленным «бросовым» ценам, когда реальная стоимость достаточно велика.

Предполагается, что такие изменения могут навредить молодым семьям, которые приобретали неудобное или дешевое жилье в качестве временного варианта. Им придётся либо срочно предпринимать меры по продаже в 2015 году, либо дольше проживать в квартире.

Возможно, новый закон в начале 2016 незначительно снизит спрос на вторичную недвижимость. И планируется повышение интереса к новостройкам. Но это будет временным явлением.

Для арендодателей квартир планируется повышение спроса, ведь из-за повышения сроков необходимого владения многие либо откажутся, либо отложат планы на приобретение временного недорогого жилья.

Продаём квартиру без посредниковЕсли вопрос продажи жилья для вас актуален, то пошаговая инструкция: как продать квартиру без посредников поможет правильно провести сделку самостоятельно.
Иногда собственники недвижимости, продавая своё жильё, поручают представление своих интересов третьим лицам. О возможных рисках при продаже квартиры по доверенности подробнее тут. Предупредить возможные проблемы легче, чем позже заниматься их решением.

Переуступка прав – каковы налоги?

Налоги при продаже по переуступке правИспользование переуступки прав касается квартир в новостройках. Оплата пресловутых 13% может касаться только недвижимости, на которую существует и зарегистрировано свидетельство о собственности. Когда же его нет, а договор переуступки не предполагает дохода (продавец отдаёт квартиру по абсолютно той же стоимости, что заплатил застройщику), то есть вероятность избежать налога. Ведь НДФЛ предполагает прибыль и наличие собственности, а в этом случае их как бы и еще не существует.

В изменениях НК 2016 года этот момент не был урегулирован дополнительно, что даёт возможность совершить налоговый манёвр без нарушения законодательства.

Переуступку прав требования можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

  • при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
  • при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

Банки обычно не кредитуют такие договора.

Поправки в НК вступят в силу с 1 января 2016 года.

В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор. Есть ли там пункт о переуступке прав.

Возможно, совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.

Если у Вас есть вопросы по оптимизации налогообложения при продаже квартиры, обратитесь к нашему юрист-консультанту.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Комментарии (7)
  1. Ольга

    Добрый день. 3 Ккв находится в собственности трёх человек: изначально приватизация по долям, а последняя доля путём вступления в наследство по закону. Кадастровая стоимость квартиры на 2016 год 5200 тыс руб.
    При какой стоимости продажи необходимо будет платить налог? Срок владения последней долей менее трёх лет

  2. Ирина

    Добрый день! Скажите, пожалуйста, вступил ли уже в силу закон об изменении налогообложения при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 5 лет. Можно получить на него ссылку. Если квартира идет по переуступке через ЖСК, сколько по времени можно не вступать в собственность?

  3. Наталия

    Здравствуйте! Приобрела квартиру в новостройке за 2 600 000 руб , документы получила в марте 2016 г. , сейчас хочу продать за 3 000 000 (т.к. жить в ней не хочу). Подскажите пожалуйста, какую сумму налога я заплачу и можно ли её избежать. Заранее Спасибо!

  4. Вера

    Мы с мамой оформили договор дарения на квартиру. Должна ли я платить налог при ее продаже?

  5. Аноним

    получила по наследству от папы комнату в комуналке.Я гражданка России постоянно проживающая за границей.Какой налог я заплачу при продаже?

  6. екатерина

    Добрый день. Продаю квартиру в новостройке, собственность получена только в октябре этого года. В налоговой сказали, что уменьшает мой налог только сумма в договоре ЖСК, а членские взносы по 3000 руб/год, договор подряда на получение документов 30 000 руб, договор на проект электрики, навязанный застройщиком не уменьшают. И затраты на ремонт, типа покупки плитки, сантехники, не уменьшают, т.к. в выписке из ЕГРП написано: «квартира. назначение жилое», и не написано «недостроенное помещение», хотя квартира сдавалась без отделки, что подтверждает договор ЖСК. И сослались на ст 220. Так ли это или можно оспорить?

  7. Аноним

    При переселении из ветхого жилья в новое,какое время нужно прожить в этой квартире чтобы выставить её на продажу?

Оставить комментарий

Ваш email адрес не публикуется.

очиститьОтправить