Покупка жилья в новостройке: правила, возможные риски и порядок действий

Покупка квартиры в доме, который ещё только строится, имеет массу положительных моментов. Это и современные проекты домов, и новые коммуникации с энергосберегающими технологиями, и отсутствие даже возможности конфликтов с прошлыми хозяевами.

В то же время, покупая жильё на вторичном рынке, вы не купите «кота в мешке», да и провести «чистую», с точки зрения юристов, сделку гораздо проще.

Выбирать вам, мы же собрали некоторые ключевые моменты, которые нужно изучить и понять перед началом предметного поиска своей будущей квартиры в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке

С чего лучше начать? Вот схема покупки квартиры в новострое, состоящая из нескольких обязательных шагов, список которых можно расширить – но сокращать не стоит.

1. Анализируем цены на рынке. Цены на жильё с похожими характеристиками колебаться сильно не должны. Необычно низкая цена, кроме азартного предвкушения удачной покупки, должна вызвать здоровую настороженность. Демпингуют обычно либо ненадёжные компании-застройщики, либо вырывшие только котлован.
   Нужно ли вкладывать в такой проект? Если в него не вложит средства достаточное количество людей – на строительство дома денег может банально не хватить, и вы станете владельцем «потенциально возможных» метров в долгострое.
   Заплатив близкую к цене вторичного рынка стоимость квадратного метра в новостройке, нужно понимать, что вы кредитуете застройщика, ведь именно на эти полученные средства он и будет закупать стройматериалы и оплачивать другие составляющие сметы. Ничего страшного в этом, казалось бы, нет – только где гарантии, что не наступят возможные негативные сценарии?
2. Проверяем пароли и явки. Все контакты компании-застройщика, любые другие доступные данные о ней должны быть тщательно проверены и внимательно изучены.
   Где физически находится их офис? Сколько времени они в нём располагаются и собственный ли он? Контактные телефоны только мобильные, или есть стационарные городские? Официальный сайт компании разработан основательно – или на скорую руку?
   Подобная информация поможет понять, насколько надёжен предполагаемый продавец, не исчезнет ли он в один «прекрасный» день, оставив после себя только пару стопок макулатуры и бесполезные документы в снятом на месяц помещении?
3. Знакомство с исполнителем. Главные действующие лица в новостройке – заказчик строительства, генеральный подрядчик и разработчик проекта дома.
   История и репутация компании-строителя расскажет о качестве проектной документации и надёжности её реализации. Многоквартирный высотный дом, построенный без соблюдения должной технологии закладки фундамента, соответствующей почвам, будет очень ненадёжным и даже опасным жилищем.
   Количество строек тоже может многое прояснить. Если есть удачно завершённые – это замечательно. А когда видим несколько одновременно ведущихся и не готовых – лучше поискать другого партнёра, риски инвестирования неоправданно высоки.
   Данные получать желательно не только из официальных источников застройщика – но и с форумов, сайтов отзывов и статей независимых СМИ (не рекламного характера).
4. Как продвигается процесс? Лично проверьте ход строительства, причём приезжайте несколько раз, чтобы отследить динамику. Сколько людей задействовано, завезены ли какие-то запасы стройматериалов, какая строительная техника и как именно используется.
   При отсутствии проблем с финансированием и привлечением покупателей солидные фирмы могут строить в несколько смен без перерывов даже на тёмное время суток.
5. Как и кому платить. Инвестировать можно различными путями. Будет ли это специализированный инвестиционный фонд для финансирования строительства, выкуп целевых облигаций или непрозрачная переуступка прав требования – от этого будет зависеть, превратятся ли ваши сбережения в уютное жильё, или растают в воздухе.
   Рассчитываться за покупку квартиры можно через банковскую кассу, с указанием всех реквизитов получателя, со всеми подтверждениями оплаты. Если же нет – это серьёзное основание задуматься о добросовестности вашего предполагаемого застройщика.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Покупаем жильё в новостройке — на что обратить внимание при выборе?

Задача каждого потенциального собственника строящейся жилплощади — исключить риски ещё перед покупкой такого жилья. С этой целью нужно соблюдать правила, в основу которых легли ошибки покупателей-первопроходцев. Что же нужно проверить обязательно:

• Насколько готов дом. Одно дело – профинансировать строительство на этапе кровельных работ или застекления окон, и совсем другое – если недавно приступили к рытью котлована под фундамент.
  Оценивайте готовность лично – не нужно полагаться на уверения представителя застройщика, что осталось только подвести коммуникации – а так всё сделано. Поговорите с рядовыми строителями – они-то точно знают все проблемы стройки из первых рук, да и «обработке» клиентов специально не обучены.
• Каким видом договора предлагают оформить отношения. Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, да ещё и прошедший через органы государственной регистрации, это большое преимущество. Любые другие подвиды контрактов (например, договор о намерениях или предварительный договор) имеют приоритет ниже.

В первом случае ваши требования обеспечены страховкой и поручительством банка. Это защитит вас при самых неблагоприятных исходах, если застройщик вдруг обанкротится. Продать одну и ту же квартиру два раза тоже будет невозможно. Да и один только факт, что с вами готовы заключить договор долевого участия косвенно подтверждает, что уже есть и разрешение строить, и земля уже отведена.

Как вариант – могут заключать договоры о намерениях (или предварительные) и переводить их в ДДУ после приведения в порядок всей строительной документации.

• Готовы ли банки принимать в проекте участие? Один факт отсутствия аккредитации стройки в банках уже очень тревожный сигнал для инвестора. Ведь крупные финансовые учреждения имеют несравнимо больше возможностей всесторонне изучить риски и юридические тонкости. Чем больше банков готово кредитовать покупку жилья в новостройке – тем точнее косвенное подтверждение её надёжности.
• Хорошая ли это инвестиция? Попробуйте спрогнозировать, что станет с домом и районом его расположения в обозримом будущем. Откроют ли поблизости новую станцию метро – или проложат скоростную магистраль – от ответа на эти вопросы будет зависеть, насколько прирастут или уменьшатся вложенные вами деньги.
  Важна также и проектировка самого дома: расположение лифтов и мусоропровода относительно вашей квартиры, угловая ли она, на какую сторону света выходят окна, первый у вас будет этаж или под самой крышей, толщина стен и высота потолков – всё имеет значение при определении стоимости.

Оформление покупки — главные моменты

Порядок покупки недвижимости, в том числе и строящейся, вопрос, чётко регламентированный законами и кодексами Российской Федерации.

К таковым на общегосударственном уровне относятся Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон №122-ФЗ (редакция 29.12.2014г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон устанавливает подтверждение государством прав и обязанностей сторон в отношении недвижимости после регистрации. Осуществляющий её орган – ФРС (Федеральная регистрационная служба), в каждом регионе она своя.

К определяющим моментам, требующим особого внимания, можно отнести:

• Разрешения на строительство. Они должны быть выданы именно тому субъекту (юридическому лицу), которое фигурирует в остальных разрешительных и регистрационных документах.
• Документы по земле, а именно – как оформлен земельный участок. Его назначение должно соответствовать строительству многоквартирного и многоэтажного дома. Природоохранную зону лучше избегать – их могут снести, выявив нарушения экологических норм.
  Возможна и долгосрочная аренда земли – это не нарушение и не тревожный сигнал, а вполне нормальная практика.
• Как и кем обеспечиваются обязательства застройщика перед вами. Нововведения 1 января 2014 года обязывают застройщиков страховать гражданскую ответственность и получать поручительство банка.

Перед тем, как начать процедуру покупки, обязательно запросите и проверьте такие документы:

1. Проектная документация и декларация (с заключением гос. экспертизы).
2. Инвестиционный контракт с экономическими расчётами по строительству (бизнес-план, технико-экономическое обоснование). Особо интересны для нас этапы строительства и фиксированные сроки их исполнения.
3. Текст договора страхования, заключенный застройщиком и страхователем (он определит порядок выплат и случаи, подлежащие возмещению).
4. Выписка из Единого госреестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Она поможет увидеть, какие есть обременения, кому принадлежит земля под домом, куплены ли уже квартиры по ДДУ.
   Получить такой документ имеет право каждый гражданин после уплаты пошлины (порядка 400 руб.).
5. Учредительные и регистрационные документы юридического лица-застройщика (устав, свидетельство ИНН, свежая Выписка из ЕГРЮЛ, максимально свежая финансовая отчётность, паспорт директора).

Риски при покупке квартиры в доме, не введённом в эксплуатацию

Кроме очевидных и описанных выше рисков, есть другие минусы, которые могут вас не устроить, если вы станете первым хозяином квартиры в только что построенном доме:

• Усадка. Новое строение продолжает оседать, «отстаиваться» ещё около 3 лет. И современный ремонт «с иголочки», в который вы вложите немалые средства, будет испорчен трещинами и перекосами.
• Соседи. Ремонт будете делать не только вы — строительный мусор, звуки от «болгарок» и сверления стен могут сопровождать вас долгие месяцы после сдачи дома в эксплуатацию.
• Вы можете не знать всех будущих изменений в районе расположения дома. Постройка рядом популярного супермаркета повлияет на привлекательность жилища в положительную сторону, а вот если поблизости начнут вторую очередь строительства – то ближайшие месяцы или даже годы спокойного существования можно не ждать.

Многих потенциальных продавцов жилья интересует вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Ответ в нашей статье.
Информация о том, как взять кредит на покупку квартиры вот тут. Людям, желающим купить жильё в кредит, лучше подготовиться перед походом в банки.

Покупка готового жилья у застройщика

Этот путь с самым низким уровнем риска среди всех вариантов сделки с новостройками. Вы уже видите результат, и понимаете, что конкретно вам предлагают купить. С точки же зрения документации, акценты будут такими:

1. Готовая новостройка перед вводом в эксплуатацию проходит государственную комиссию, после чего выдаются подтверждающие документы.
2. Следующим шагом будет утверждение поэтажного плана дома в БТИ (бюро технической инвентаризации).
3. Далее документы проходят в ФРС предусмотренные экспертизы, в Единый государственный реестр вносятся данные о новых зарегистрированных правах на недвижимость, что подтверждается государственными свидетельствами.
4. Как только стандартный перечень документов подан, в стандартный 30-дневный срок можно оформить право собственности. Для этого понадобится:
   • Заявление от правообладателя;
   • Документация, удостоверяющая права на жильё;
   • Договор с застройщиком;
   • Акт приёма-передачи имущества;
   • Квитанции об уплате госпошлины;
   • Подтверждение личности и её дееспособности (паспорт, пр.).

Чтобы исключить возможные разночтения в определении площади квартиры, специалисты рекомендуют указать в документах общую площадь, без балконов и с ними (если таковые имеются).

Суммируя сказанное выше, подчеркнём, что квартира в новостройке, без сомнения, привлекательное приобретение с множеством приятных бонусов.

Чтобы она не принесла разочарований в будущем, будьте очень внимательны и осторожны, выбирая проект для инвестирования. Не пренебрегайте услугами юристов и консультантов – экономия здесь неуместна.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.