Дарственная на квартиру: плюсы и минусы двустороннего договора между родственниками

Владельцы недвижимого имущества ломают голову, как его сохранить, приумножить и определить в надёжные руки на склоне дней своих. Как же оставить жильё близким, по завещанию или передать в дар? Мы рассмотрим плюсы и минусы дарственной на квартиру. Сравним юридические последствия отчуждения собственности по наследственным делам, договору мены и купли-продажи. Собственник волен оставить своё имущество, близким, разной степени родства и постороннему лицу. Он может распорядиться частями большого дома, разделив его на дарственные доли. Каждая сделка имеет свои особенности, отрицательные и положительные стороны. Разберёмся деталь в нюансах.

Дарственная и завещание между близкими родственниками: плюсы и минусы

На юридическом языке договор дарения называют передачей права собственности – безусловной и безвозмездной другому лицу. Будь-то родственник, близкий или далёкий, просто постороннее лицо. В последние годы завещание уступило первенство дарственной.

И вот почему:

• Оформив договор дарения, стороны сиюминутно совершают регистрационные действия, подтверждающие право собственности нового владельца. При получении квартиры в наследство придётся отложить срок владения имуществом на полгода после смерти наследодателя. Вступление в наследство на квартиру по завещанию осуществляется только после открытия дела и сбора документов. И лишь тогда можно регистрировать право собственности. Одариваемый, без лишних проволочек, становится владельцем жилья при жизни дарителя.
• Дарственная становится документом, который нелегко отменить – только при наличии весомых причин и решении человека в мантии. Завещание же определяет свободу выбора и может меняться при жизни наследодателя хоть каждый день (нужно ли отменять завещание при составлении нового узнайте тут). Для семьи, порой, последняя воля умирающего становится тайной за семью печатями, что не добавляет людям спокойствия и душевного здоровья.
• Не будем исключать материальную выгоду. При оформлении дарственной участники договора несут минимальные издержки. О том сколько стоит оформить дарственную на квартиру, мы уже писали в отдельной статье. При составлении завещания нотариус получает определённую сумму за его удостоверение. Немалые деньги приходится заплатить агентству по оценке стоимости наследственной массы. Выдача свидетельства о праве на наследство также стоит денег: до 0,6 процента от цены имущества.
• Налоги с имущества, переходящего в собственность по наследственным делам, способны «подорвать» семейный бюджет, если его стоимость превышает 850-ти кратный размер МРОТ. Приплюсуем сюда госпошлину за принятие наследства. В случае дарения близкие родственники (родители, дети, внуки) освобождены законодательно от уплаты подоходного налога. Если оформляется дарение доли в квартире третьему лицу или дальнему родственнику, то одаряемый заплатит государству по ставке 13 процентов от кадастровой оценки недвижимости.
• Дарственная «отсекает» обширный круг наследников по закону. Воля дарителя ставит окончательную точку в деле перехода имущества определённому человеку. Не всё так просто с завещанием. Не зависимо от воли покойного, свою часть «пирога» получат несовершеннолетние, пенсионеры, инвалиды.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Что даёт дарственная на квартиру?

Теперь, когда вы имеете представление о различиях (преимуществах) дарственной и наследственных дел, попытайтесь с минимальными потерями (нравственными и материальными) решить судьбу порой дорогостоящего имущества. Давайте разберёмся в тонкостях дарственного договора. Речь пойдёт о тонкостях заключения дарственной для обеих сторон.

Российское законодательство трактует договор дарения как акт доброй воли, бескорыстный и безусловный. При его заключении и передачи целой жилплощади проблем у сторон соглашения не возникнет. Не надо заверять договор добровольного и некоммерческого отчуждения квадратных метров у нотариуса. Достаточно простой письменной формы. Но некоторые детали необходимо знать и включить их в текст соглашения.

В договоре дарения обязательно нужно отразить следующие моменты:

• Личные данные договаривающихся без расхождения с удостоверениями личности.
• Полное описание предмета договора: юридический адрес, поэтажное расположение точной площади передаваемого в дар жилья, кадастровый номер квартиры, координаты земельного участка. Недвижимость должна стоять на кадастровом учёте, собственник внесён в единую базу Росреестра.
• Индивидуальные пожелания участников договорных отношений. Это может быть желание дарителя проживать на своих квадратных метрах и впредь, независимо от смены собственника. В этом случае новому владельцу следует знать, что распоряжаться жильём бывший владелец не имеет права. Он также вправе не вносить плату за коммунальные услуги – такое положение требует заключения отдельного пункта при составлении текста дарственной. Образец договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя вот здесь.

Подводные камни дарения недвижимости

Подарок жилья не должен стать неприятным сюрпризом для принявшего его. Поэтому до похода к нотариусу или адвокату, следует знать о негативных сторонах подаренной недвижимости.

Как мы уже сказали, камнем преткновения может стать желание дарителя оставаться проживать на прежних квадратных метрах до последнего вздоха. Что же, имеет нравственное право, если свою недвижимость престарелый человек подарил детям или внукам. А юридическое? Давайте разберёмся.

К минусам дарственной, с включённым пунктом проживания «до последнего» можно отнести то, что опытный юрист вступит в дискуссию о праве проживания дарителя на прежнем месте, основывая свой протест на «безусловности» сделки. Доказать обратное даритель всё-таки может. Но это потребует «излишних» телодвижений и ротации материальных ценностей. Чтобы подстраховать себя от возможности оказаться на улице, даритель может преподнести родственнику не всю квартиру, а часть. Достаточно в документах прописать о девяти десятых долях недвижимости, которая будет подарена, а остальное оставить на правах собственности за собой, как гарантию спокойного времени дожития.

При дарении доли имущества в юридическую практику вступают другие обязательства. Сделка по безвозмездной передаче доли (части) жилого помещения подлежит нотариальному удостоверению. Накладно, но это того стоит: поверенный в делах отвечает материально за свои действия, а его удостоверение имеет статус повышенной доказательной базы при судебном разбирательстве.

Можно ли отказаться от дарственной?

Дарственная – не завещание, изменять свою волю дарителю не принято, так как он должен принять взвешенное и, на его взгляд, единственно правильное решение. В большинстве случаев так и бывает. Но случается при жизни даритель хочет аннулировать дарственную. Нередки случаи, когда судебные тяжбы начинают наследники, после смерти родственника.

Признать дарственную недействительной «сложно, но возможно». Это происходит в суде. В случае обоюдного согласия сторон договора расторгнуть акт передачи в дар жилого имущества достаточно похода в МФЦ или отделение Росреестра, чтобы переоформить право собственности. Как отменить дарственную на квартиру при жизни дарителя подробнее здесь.

Все причины возможного расторжения дарственной перечислены в Гражданском кодексе РФ. Перечень обстоятельств изложен в статье № 578 документа в последней редакции.

Они могут быть «житейского» и «уголовного» порядка:

1. Ухудшилось материальное положение дарителя (проблемы со здоровьем, инвалидность, семейные неурядицы). Это непредвиденные обстоятельства, которые наступили после вступления договора в законную силу. Обстоятельства носят оценочный характер и зачастую служат поводом к ожесточённым судебным спорам.
2. Новый собственник безалаберно относится к подарку, есть угроза его порчи и полного уничтожения.
3. Новый собственник пережил бывшего владельца – даритель не хочет оставлять своё имущество наследникам усопшего.
4. Новоиспечённый владелец собственности дурно обращается с дарителем: угрозы, насильственные действия, причинения вреда здоровью.

Признать дарственную вне закона могут органы прокуратуры или опеки. В случае криминальной попытки «вывода» активов накануне банкротства или нарушения прав несовершеннолетних детей.

Оформление отказа

Принявший в дар жильё может, в одностороннем порядке, отказаться от владения им в любое время при жизни дарителя. После регистрации прав нового владельца это происходит редко – чаще на стадии составления дарственного документа, когда одаряемый считает презент ничтожным и не имеющим ценности. Руководствуясь статьёй 573 Гражданского кодекса, он пишет отказ от дара, не указывая причины своего решения. Устная форма не принимается.

Потенциальный получатель имущества идёт в нотариальную контору, где будет засвидетельствовано расторжение договора. Присутствие дарителя при таких действиях не является обязательным. Правило относится к действию до совершения подписания дарственной и регистрации подарка.

Если сделка с недвижимостью была зарегистрирована государственными органами, проходите обратный порядок. Отказ от квартиры, полученной в дар, регистрируется сотрудниками Росреестра.

Процедура отказа одариваемого не требует судебного вмешательства. Хотя известны случаи, когда даритель выступал инициатором компенсации материального ущерба, связанного с подготовкой к «вручению» подарка. Например, освободил дом от мебели, наняв грузчиков, сделал косметический ремонт. Всё это должно иметь подтверждение: чеки, договор с транспортной компанией с указанием даты совершения действия.

Статья 577 гражданского документооборота регламентирует действия отказа от исполнения дарственной. Он всегда совершается в письменной форме, пройдя нотариальное удостоверение.

О различии дарственной и завещания рассказывает юрист:

Заключение

Сейчас, когда вы владеете необходимыми знаниями в области распоряжения имуществом, можно сделать осознанный выбор: при жизни оформить дарственную на родственника или завещать ему дорогое сердцу имущество. При этом безбедно проживать рядом с близким человеком, не заботясь о пресловутом «стакане воды.

Как продлить временную регистрацию по месту пребывания читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Дарение» по ссылке.