Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 5 минут
АА

На рынке недвижимого имущества существует три основных варианта совершения сделок: купля-продажа, предоставление имущества в ренту (схоже с арендой, но с некоторыми юридическими отличиями), дарение. Все три варианта предусматривают передачу имущественных прав в пользу другой стороны договора. Но какой из них имеет меньше всего рисков для текущего владельца недвижимости при совершении размена принадлежащей ему квартиры? Чем отличаются между собой такие договора и какой из них лучше в той или иной ситуации? Какой вариант сделки лучше инициировать и почему?

Что такое размен квартиры?

В правовом поле термина «размен квартиры» (или иной жилой площади) не существует. В понимании же обычного обывателя, размер квартиры – это её обмен на несколько подобных жилых объектов (примерно равносильных по общей стоимости). Возможно ли осуществить такую сделку в рамках одного договора? Если следовать действующим юридическим нормативам, то такой возможности пока что в ГК РФ не предусмотрено и на то есть весомые причины.

Известно, что каждая из сторон мены имеет право на отмену сделки даже после её завершения (например, из-за обнаруженных весомых недостатков в одной из квартир, которые нарочно утаены от второй стороны контракта). При размене подобная мера была бы невозможной. Так что отсутствие такой возможности – это своего рода дополнительная мера защиты каждой из сторон, соглашающихся на проведение размена.

Соответственно, самый простой вариант – это заключение нескольких договоров. Например, купли-продажи для каждого объекта, используемого в сделке. Но вместо него также можно составлять договор мены квартиры, дарения, ренты (опять же, раздельно по каждому или двум объекта одновременно, но не по всем трём).

Отличия договора мены от договора купли продажи

Договор купли-продажи – это передача имущественных прав на квартиру в обмен на финансовые средства (деньги). Регистрационные данные (постановка на учёт) в этом случае производится по факту финансового расчёта и передачи ключей новому владельцу.

С юридической точки зрения, такой купля-продажа является самым безопасным вариантом, так как право владения на имущество заверяется только в том случае, если стороны сделки предварительно выполнили все обусловленные договором обязательства. А заверяет саму сделку нотариус.

Договор мены подразумевает уступку имущественных прав с получением права распоряжения на другой объект (движимый или недвижимый). Регулируется положениями статьи 567 ГК РФ (по которому каждый участник сделки одновременно выступает и продавцом, и покупателем).

Такой договор вступает в силу лишь тогда, когда произошла передача меняемых квартир каждому участнику договора. До этого момента контракт числится «в процессе», и на любом этапе он может быть отменён (даже если одна из квартир уже была передана в пользование, новый владелец внесён Росреестром в ЕГРН). Подробнее о том, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную, вы можете узнать из отдельной статьи.

Договор мены – это тот контракт, при котором между сторонами сделки совершается равносильный обмен без последующих имущественных претензий (можно включать частичную доплату или компенсацию, но это обязательно отражается в договоре).

То есть ключевое разграничение договора мены с договором купли-продажи в том, что:

  • В первом случае производится равносильный обмен (покупка квартиры, где в качестве оплаты выступает другая квартира/дом, возможно также осуществить с доплатой разницы стоимости);
  • Во втором – только деньги (в правовом поле имеется ввиду право востребования заявленной суммы, установленной между собой сторонами договора и заверенными нотариусом).

А вот с юридической точки зрения договор мены вступает в действие лишь тогда, когда каждая из сторон получает свою квартиру.

Некоторые собственники части квартиры совершают сделки по обмену долями. Эта процедура невозможна без согласия остальных сособственников и имеет много нюансов. Образец договора мены долей, вы можете скачать в этой статье.

При купле-продаже контракт считается завершённым сразу после внесения нового владельца в ЕГРН (аналог старого кадастрового паспорта, сейчас вместо него используется электронный реестр). Но оплата финансов за передачу права собственности на квартиру производится до обращения в Росреестр. Все эти положения регулируются ГК РФ.

Понятие договора мены и договора дарения

Договор дарения кардинально отличается и от договора мены, и от купли-продажи. Ключевое отличие – это безвозмездная передача имущественных прав без последующих претензий. Никаких обременений и требований к одаренному лицу при этом не предъявляется.

И ещё один нюанс: договор дарения может быть отложенным, то есть вступать в силу при установлении определённых обстоятельств (но оформляется все это достаточно сложно).

Договор дарения при размене квартиры крайне не рекомендуется инициировать. Его главный недостаток – это то самое отсутствие имущественных претензий. Сейчас нередко составляют именно договор дарения для того, чтобы хотя бы частично избавиться от обязательной уплаты налогов (но при этом совершается на самом деле купля-продажа, просто этот факт скрывают от Росреестра). Но даже если впоследствии по факту будет установлен факт мошенничества, то отменить сделку уже не получится.

Но на текущий момент договор дарения не может быть проведён в качестве односторонней сделки. То есть требуется обязательное согласие от одариваемого лица.

Причина тому банальна: на квартиру, которая является объектом контракта, могут накладываться определённые обременения (финансовые и нефинансовые). Такое бывает, например, если у предыдущего владельца недвижимости имелись крупные задолженности перед банком. По решению суда на такое жильё могут накладывать обременение (в случае неуплаты долга квартира будет продана с аукциона для погашения задолженности).

Договор мены и договор ренты

Договор ренты – это относительно новый термин в правовом поле (хотя законодательно такие сделки разрешены и закреплены ещё с 1998 года). Схож на обычную аренду, но есть существенное отличие: при составлении ренты на квартиру она переходит в имущественную собственность другой стороны контракта. То есть становится его полноценной собственностью, но только при соблюдении условий составленного договора.

Чаще всего на сегодняшний день такой вариант сделок применяют при передаче жилья в обмен на социально-бытовой уход (за пенсионерами, инвалидами). То есть владелец завещает недвижимость в обмен на то, что за ним будут ухаживать (с указанием определённого срока действия ренты).

Существует 3 вариации таких контрактов:

  1. Пожизненная рента — действует, пока одна из сторон не умрёт;
  2. Постоянная рента — права востребования при этом могут передаваться в пользу родственников, то есть по наследству;
  3. Пожизненная рента с иждивением — подразумевает исполнение определённого комплекса действий, а не уплаты единой ренты.

При оформлении подобных сделок владелец квартиры выступает в качестве рентного кредитора, а получатель недвижимости – это рентный должник.

У оформления ренты больше рисков именно для рентных должников, так как до полного исполнения возложенных обязательств кредитор имеет право отменить сделку (но к нему впоследствии можно будет предъявить имущественные претензии, что уже будет рассматриваться в судебном порядке).

Совершить размен квартиры через договор ренты и с юридической, и с любой иной точки зрения – это сомнительная сделка. Размен подразумевает выполнение обмена квартирами, рента же подразумевает не только имущественные, а и неимущественные обязательства. Реализовать подобное на практике даже опытным юристам крайне сложно, так что по возможности такие договора при совершении размена лучше избегать.

Какой вид сделки содержит меньше рисков?

По всем параметрам самым «безопасным» вариантом совершения размена квартиры является составление договоров купли-продажи по каждому объекту недвижимости. То есть сначала выполняется продажа «большой квартиры», получение по сделке вырученных финансовых средств (и обязательная уплата налогов). Далее раздельно составляется купля-продажа для остальных квартир (на те, которые и планируется получить по факту обмена).

Это самый безопасный в юридическом плане вариант, но он имеет несколько существенных недостатков:

  • от другой стороны сделки необходимо будет получить крупную сумму денег (а их может не оказаться, именно поэтому та сторона и планирует выполнить обмен, а не покупку);
  • по каждой сделке необходимо уплачивать налоги (в установленном порядке).

Так что это самый безопасный вариант, но довольно затратный.

Можно оформить отдельно договор мены и договор купли-продажи на вторую «маленькую» квартиру. Но при этом обмен будет неравносильным без последующих имущественных претензий. Если уж и браться за такую сделку, то рекомендуется оформлять как обмен с доплатой. От второй стороны сделки при этом потребуется получить меньшую сумму, нежели при оформлении традиционной купли-продажи.

Договор же ренты будет актуальным лишь в единичных случаях, когда на вторую сторону контракта потребуется возложить обязательства на длительный срок (или вовсе пожизненно).

Договор дарения имеет смысл составлять лишь тогда, когда необходимо передать квартиру без последующих имущественных (и неимущественных) претензий. Пытаться таким образом избежать уплаты налогов не следует, так как возникает риск потерять право собственности на недвижимость без возможности в дальнейшем предъявить какие-то требования и обязательства на нового владельца. Более того, сейчас избежать уплаты налогов при такой сделке возможно лишь тогда, когда сделка совершается между близкими родственниками.

А от чего следует однозначно отказываться, так это от «встречной купли-продажи» (в правовом поле такого термина тоже не существует). Данный вариант сделок крайне часто используется мошенниками, особенно когда дополнительно происходят манипуляции с датами исполнения договоров. Во многих ситуациях мошенникам предоставляется возможность провести отмену сделки без последующих имущественных претензий в их сторону.

А от чего следует однозначно отказываться, так это от «встречной купли-продажи».

Итого, если планируется совершить размен квартиры, то оптимальных вариантов оформления сделки 2 (с минимальными рисками для каждой из сторон): оформление купли-продажи по каждому объекту недвижимости, а также составление договора мены с доплатой и дополнительной сделки купли-продажи.

В первом случае необходимо будет составить 3 контракта (если 1 большая квартира разменивается на 2 меньшего размера или с менее удобным месторасположением), во втором будет только 2 договора (мена с доплатой разницы стоимости и купля-продажа). Все имущественные риски в этом случае минимальны, даже если претензии будут рассматриваться в судебном порядке, то права каждой из сторон будут защищены (с соблюдением ГК РФ).

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.