Жилищно-строительный кооператив является объединением частных лиц или организаций, созданным непосредственно для выполнения строительного проекта (возведения многоквартирного жилого помещения). На текущий момент ЖСК — это организация, имеющая возможность полноценно заниматься управлением домом, решая вопросы о его обслуживании. Какими правами и обязанностями с юридической точки зрения обладают такие кооперативы, кто имеет возможность их создавать и какой алгоритм их регистрации?
Содержание статьи
Жилищно-строительный потребительский кооператив, что это такое?
Что такое термин ЖСК детально объясняется в 110-й статье ЖК (Жилищного Кодекса) РФ. Согласно ему, ЖСК – это добровольное объединение людей, которое действует на постоянной основе и создано для реализации строительного проекта, а именно – возведения жилого многоквартирного дома.
Срок действия созданного ЖСК не ограничен, расформировать его могут только решение, которое может принять общее собрание членов ЖСК (требуется, чтобы такое решение поддержало не менее 60% из всех действующих участников).
Если верить аналитикам, то обязательство для регистрации ЖСК чиновниками было введено для борьбы с многочисленными афёрами на рынке долевого строительства (активно популяризирующегося до 2005 года). Но при этом кооперативы существовали ещё со времен СССР, хотя их права и полномочия тогда кардинально отличались от действующих ныне.
В понимании среднестатистического гражданина, ЖСК – это группа людей, которые объединились в одну организацию с целью возведения многоквартирного дома. И каждому участнику такой группы в будущем здании будет предоставлена своя площадь (квартира).
При этом сами же участники ЖСК:
- финансируют проект,
- выбирают застройщиков и исполнителей,
- контролируют реализацию проекта.
Но всё это происходит не в хаотичном порядке, а в строго определённых правовых рамках, предусмотренных в 110-й статьей ЖК РФ.
Ещё одна возможная цель создания ЖСК – это получение земельного участка под застройку. Такой вариант предусмотрен постановлением правительства, то есть если кооператив создан льготниками, то они получают возможность запросить от местной администрации бесплатное предоставление земли под реализацию строительного проекта. Подобных юридических нюансов в функционировании кооперативов – масса (но все они детально разъяснены в ЖК РФ).
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Кто может создать ЖСК?
Если следовать ЖК РФ, то создание ЖСК доступно гражданам или любым организациям, зарегистрированным на территории РФ. Иностранные агенты не могут принимать участие в создании кооперативов, если они не были наделены такими полномочиями (а для этого необходимо быть налоговым агентом, то есть получить идентификационный код).
Право на вступление в ЖСК имеют:
- Граждане РФ, которым на момент подачи заявления уже исполнилось 16 лет;
- Юридические лица, добавленные в ЕГРЮЛ (или ЕГРИП, если это индивидуальный предприниматель).
Кто не может создать кооператив?
В общих чертах – это:
- Те, кто уже был председателем кооператива, но при этом их деятельность закончилась банкротством (или же был установлен факт мошенничества с последующим судопроизводством);
- Иностранные агенты;
- Те, кто прибывает на территории страны незаконно (например, истёк срок возможного пребывания, а вид на жительство или гражданство так и не были получены).
А вот на должностные лица подобные ограничения не распространяются (хотя при существовании СССР они были).
Каков порядок создания кооператива?
Базовый алгоритм следующий:
- Проведение общего собрания;
- Обсуждения условий существования объединения (установление размера паев, обязательных ежемесячных, вступительных платежей);
- Определение управляющей структуры;
- Выбирается председатель ЖСК и устанавливаются условия, по которым он будет работать;
- Составление Устава (который закрепляет все вышеуказанные положения);
- Регистрация ЖСК в качестве коммерческой структуры (для того, чтобы государство имело возможность контролировать движение финансовых средств).
Является ли ЖСК управляющей компанией?
В прямом понимании ЖСК не является управляющей компанией. Цель создания кооператива – это возведение многоквартирного дома. То есть на момент создания организации никакого дома ещё не существует и управлять, соответственно, нечем.
Однако для кооперативов предусмотрены полномочия по управлению будущим домом. После его возведения члены ЖСК могут взять на себя всестороннюю обязанность по обслуживанию жилого здания. Но это становится возможным только если остальные участники кооператива соглашаются с таким вариантом обслуживания дома.
А вот те ЖСК, которые были созданы до 2005 года (включая и те, что существуют ещё со времен СССР и так и не проходили через повторную регистрацию) выступать в качестве управляющих компаний не могут (так как это не было предусмотрено законодательными нормативами на тот период). И чтобы им получить возможность управлять своим жилищным хозяйством им потребуется либо пройти через перерегистрацию, либо же ликвидировать ЖСК и вместо него создать ТСЖ.
Второй вариант, по мнению опытных юристов, является более предпочтительным (меньше бюрократических формальностей, небольшая государственная пошлина и так далее). Но у ТСЖ есть и один существенный минус: в него должны входить не менее 50% жителей многоквартирного дома (остальные жители имеют полное право отказаться от вступления на своё усмотрение).
А если ЖСК создавался после 2005 года, то необходимо его регистрировать отдельно в качестве управляющей компании? Нет, в этом необходимости не имеется, но указанные полномочия должны быть закреплены Уставом или решением общего собрания (с поддержкой не менее чем 60% от всех жильцов).
Ещё один нюанс: участников ЖСК не должно быть больше, нежели зарегистрировано за объектом квартир. Это также одно из ключевых отличий ЖСК от традиционного ТСЖ.
Деятельность и права
При создании кооператива на общем собрании участников (акционеров, инвесторов, дольщиков) составляется Устав.
В нём обязательно прописываются следующие положения:
- предмет и цель создания объединения;
- порядок получения членства;
- размеры паевых и вступительных взносов;
- ответственность всех участников при нарушении условий Устава;
- порядок выплаты компенсации в случае выхода одного участника объединения;
- определение состава и компетенции управленческого органа кооператива;
- порядок реорганизации, ликвидации, приостановления деятельности и условия, при которых они могут быть инициализированы (обязательно без нарушения действующих законодательных нормативов).
Исходя из этого можно предположить, что основная деятельность ЖСК – это регулирование всех организационных вопросов по строительству и последующему обслуживанию возводимого многоквартирного дома. И при этом каждый из членов кооператива получает возможность контролировать деятельность всех остальных участников. Так что это получается своего рода саморегулирующаяся организация.
Решением собрания члены кооператива также могут выбирать ревизора (или ревизионную комиссию), ключевое назначение которой – это контроль финансовой деятельности созданного объединения.
Но ЖСК обязательно необходимо регистрировать. Государство при этом выступает в качестве надзирателя, задача которого – это контроль работы председателя и управленческой группы.
А что касательно прав, то каждый из членов жилищно-строительного кооператива может:
- Требовать предоставления недвижимости, равносильной по доле внесённого пая (от общего процента финансирования, закреплённого в Уставе);
- Контролировать работу других членов ЖСК, а также управляющей группы (в том числе председателя);
- Принимать участие в собраниях кооператива (с правом голоса, если это не ограничено положениями Устава);
- Своевременно получать финансовый и плановый отчёт о деятельности кооператива (не менее 1 раза в 12 месяцев, что закреплено положениями статьи 113 ЖК РФ).
А вот права ЖСК – это имущественное распределение ресурсов между участниками по любому установленному плану (но который обязательно указывается в Уставе). Сейчас каждую из долей принято называть «паем», и при этом на каждый из них может быть несколько дольщиков. Такое нововведение предусмотрено статьей 125 ЖК РФ (до 2005 года подобное было запрещено). То есть приобрести квартиру можно будет вскладчину (чтобы впоследствии её разделить на 2 части или же сдавать в аренду, деля пополам вырученные с такой деятельности средства).
Итого, ЖСК – это добровольное объединение граждан, созданное для совместного финансирования и строительства многоквартирного дома. Достаточно популярный на сегодняшний день вариант «постепенного» долевого строительства, где за реализацию проекта полностью отвечают те, кто финансирует проект, а не какая-либо сторонняя компания или нанятый исполнитель.