При осуществлении сделок с жильём необходимо в первую очередь произвести его оценку. Применяются различные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный. Доходный подход к оценке недвижимости приобрёл в нашей стране популярность. В чём суть данного подхода? В каких случаях целесообразно применять данный подход при проведении оценки квадратных метров? Какие методы доходного подхода существуют и при каких условиях каждый из них применяется? Когда имеет смысл отказаться от такого подхода в оценке площади?
Содержание статьи
Какие существуют способы оценки объектов недвижимости?
ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет такие подходы, как:
- Сравнительный – комплекс мер, направленных на сравнение жилья с аналогами, в отношении которых имеются сведения о ценах.
- Затратный – методы, направленные на определение затрат, которые потребуются в случае восстановления или замещения объекта с учётом износа. Предполагается, что покупатель не отдаст за готовую недвижимость большую сумму, чем за создание аналогичного объекта.
- Доходный – основывается на расчёте не только цены квадратных метров, но и на предполагаемом доходе от неё (например, прибыль с аренды).
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Что собой представляет доходный подход?
Применение данного способа берёт за основу такой принцип: стоимость площади, в которую вкладываются финансы, обязана соответствовать качеству объекта в настоящем и количеству прибыли в будущем.
Преимуществом подхода признаётся то, что он позволяет инвестору в наибольшей степени оценить объект в качестве источника дохода. Способность площади в дальнейшем приносить прибыль признаётся главным фактором, определяющим стоимость этой площади. Недостатком является то, что за основу берётся прогнозная информация.
Доходный подход отражает такие данные, как:
- Качество, количество прибыли, которую недвижимость способна принести за период.
- Риски, которые характерны как для собственно объекта, так и для региона.
Методы доходного подхода
Выделяют такие методы, как:
- Капитализация дохода.
- Метод связанных инвестиций.
- Метод дисконтированных денежных потоков.
Как работает метод капитализации дохода?
При данном методе рассчитывается взаимосвязь прибыли в будущем и стоимости недвижимости в настоящем.
Формула подхода выглядит таким образом:
С = ЧД/К, где
- С – цена квадратных метров,
- ЧД – ожидаемая прибыль от объекта за определённый период в чистом виде,
- К – ставка капитализации (коэффициент).
Под данными терминами понимают отношение цены имущества к доходу, который от него имеется.
Метод прямой капитализации – способ, при котором остаются неизменными условия использования недвижимости и доход в стабильном виде, а также не требуются вложения на начальном этапе, а также ведётся учёт прибыли и возврата на капитал.
Прямая капитализация применяется, когда:
- Финансовые потоки выше нуля и сохраняют стабильность на протяжении длительного периода.
- Имеет место незначительное увеличение прибыли со временем.
Метод не применяется, если:
- Имеет место нестабильная прибыль.
- Строительство здания, в котором расположен объект, не закончено либо площадь находится на стадии восстановления.
Этапы расчёта:
- Расчёт прибыли, которая ожидается. При вычислениях берётся 12 месяцев либо средний показатель за год. Внимание акцентируется на самом эффективном использовании недвижимости.
- Вычисляется коэффициент капитализации.
- Определяется цена площади в суммарном варианте.
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)
При данном способе расчёт цены осуществляется за временной отрезок, равный нескольким последним годам, и при определении стоимости недвижимости учитывается доход от потенциальной перепродажи объекта. Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков.
ДДП применяется при следующих обстоятельствах:
- Наличие достаточного объёма сведений для вычисления размера дохода от недвижимости в будущем.
- Есть основание полагать, что финансовые потоки в настоящем и будущем будут различаться (в плане увеличения или уменьшения).
- Объектом является недвижимость коммерческого назначения, отличающаяся многофункциональностью и немалой площадью.
- Прибыль и затраты носят сезонный характер.
- Недвижимость располагается в здании, которое строится или только что было отстроено и ожидается ввод в эксплуатацию.
Расчёт при ДДП производится по нижеприведённому алгоритму:
- Исходя из имеющихся данных, берётся прогнозируемый период. В России он составляет 35 лет.
- Прогнозируется размер прибыли за взятый отрезок времени.
- Вычисляется общая стоимость остаточной цены площади после того, как прекратится поток прибыли.
- Определение ставки дисконтирования для расчёта потока финансов, который поступит либо будет выплачен через некоторое время. Таким образом возможно оценить отношение рисков к прибыли.
- Вычисление цены недвижимости.
В некоторых случаях при операциях с недвижимостью необходимо нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры. Когда следует обращаться к нотариусу, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры вот здесь. Проверку нужно делать обязательно для того чтобы в будущем не оказаться в суде в связи с оспариванием правомерности сделки.
Отказ от доходного подхода
Поскольку доходный метод применяется при наличии цели инвестирования, то при покупке жилой недвижимости для личных целей данный способ является нецелесообразным. В таком случае допустимо использовать сравнительный или затратный методы либо их совокупность.
Бывают обстоятельства, когда оценщик отвечает отказом от доходного способа из-за отсутствия документов, на основании которых можно было бы произвести расчёты. Без необходимой документации происходит нарушение алгоритма оценки, что вызывает неверное представление о рентабельности сделки.
О доходном подходе к оценке объектов недвижимости рассказывает специалист в этом видео:
Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.