Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса и нотариальное сопровождение сделки

В законе только к отдельным видам сделок с недвижимостью предусмотрены требования об их обязательном нотариальном удостоверении. Однако тот же закон не лишает граждан права по собственной инициативе заверить нотариально любую другую сделку, не требующую такого порядка. Ниже будет рассмотрено, является оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса обязательным? Насколько нотариальное удостоверение может обезопасить участников сделки от различных правовых рисков.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Что по этому поводу говорит закон?

Если к оформлению определённых сделок есть особые требования, они оговариваются либо в Гражданском кодексе (далее по тексту – ГК РФ), либо в иных законах. Согласно ст. 131 ГК РФ, сделки с недвижимостью, к которым относится и покупка жилья, требуют обязательной государственной регистрации. Указаний на обязательное нотариальное удостоверение закон в отношении таких договоров, заключаемых в общем порядке, не содержит. Соответственно, провести сделку по покупке или продаже жилья вы можете без обращения к нотариусу, однако в этом правиле есть ряд важных исключений.

Когда нотариальное удостоверение обязательно?

До 2016 года единственным исключением из общего правила были случаи, если в заключаемом договоре имелось прямое указание на то, что сделку, помимо государственной регистрации, нужно нотариально заверять. Однако в конце 2015 года в законодательство был внесён ряд важных изменений, после которых без такого удостоверения невозможно зарегистрировать сделку.

Речь идёт о следующих операциях:

1. Покупаемое жилое помещение находится в общей долевой собственности, то есть доли выделены официально, что отражено в свидетельстве о праве собственности. Подробнее о рисках при покупке доли в квартире читайте тут.
2. Квартира приобретается под выплату ренты и оформляется договор ренты.
3. Собственником приобретаемого жилья является несовершеннолетний, например, была оформлена приватизация квартиры на ребёнка. Либо гражданин, который был официально признан (то есть по решению суда), ограниченно дееспособным.

Что даёт нотариальное удостоверение?

Хотя, как было сказано выше, обращаться к нотариусу вы не обязаны, если того прямо не требует закон, ничто не лишает вас права заверить у него договор по собственной инициативе. Дело в том, что согласно ст. 163 ГК ГФ и положениям законодательства о нотариате заверенная таким образом сделка означает автоматическое исключение практически любых сомнений в её законности.

Преимущества юридического сопровождения

Государство наделило нотариуса особым правовым статусом, в силу которого ему доверено оценивать законность совершаемых обратившимися к нему гражданами сделок, дееспособность обратившихся к нему граждан и их способность понимать значение совершаемых ими действий. При заключении любого договора нотариус обязан разъяснить сторонам правовые последствия совершаемых ими действий.

Соответственно, заверенная таким образом сделка приобретает правовой иммунитет от всевозможных оспариваний со ссылками на то, что одна из сторон договора не понимала значения совершаемых ею действий или была недееспособна на момент совершения сделки. Нотариус наделён правом в случае сомнений в адекватности продавца обратиться к соответствующим специалистам для его медицинского освидетельствования. Если сомнения не подтвердятся, у покупателя на руках будет медицинская справка, подтверждающая вменяемость продавца на момент проведения сделки.

Когда нотариальное удостоверение настоятельно рекомендуется?

Учитывая, что покупая недвижимость, невозможно официально проверить дееспособность её владельца, так как такого рода сведения относятся к частной жизни и не предоставляются гражданам и коммерческим организациям, рекомендуется нотариально заверить договор купли-продажи квартиры перед его государственной регистрацией в следующих случаях:

1. Продажа квартиры престарелым человеком;
2. Если возникают сомнения, не злоупотребляет ли ваш потенциальный покупатель алкоголем или не принимает ли он наркотики;
3. Любой случай, когда личность продавца вызывает сомнения.

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса

Для оформления в нотариальную контору необходимо обратиться и продавцу, и покупателю. В обязательном порядке для нотариального сопровождения сделки необходимо будет подтвердить свою личность, то есть предъявить паспорт, а также подтвердить свои полномочия, если продавец или покупатель действуют по доверенности.

Необходимые документы

Нотариус может уточнить требуемый список необходимого, однако будьте готовы предоставить следующие бумаги:

• правоустанавливающие документы на жильё, то есть документы, на основании которых было оформлено право собственности на помещение (о том, где получить копию договора купли-продажи квартиры, если он утерян или испорчен, можно узнать из отдельной статьи);
• выписку из ЕГРН о праве собственности;
• согласие супруга на совершение сделки (если в браке состоят и продавец, и покупатель, потребуются два согласия соответственно). Информация о том, какие документы нужны для согласия на продажу квартиры вот тут;
• разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• документ, достоверно подтверждающий направление прочим собственникам предложения о покупке доли, так как долей в приобретаемом помещении предложения о продаже доли;
• поквартирную карточку и справку о зарегистрированных в квартире лицах;
• подтверждение отсутствия задолженности за жилищно-коммунальные услуги;
• условия договора, на которые вы бы хотели обратить внимание при заключении сделки;
• сертификаты и договоры, если при покупке привлекаются всевозможные заёмные и бюджетные средства.

Действия нотариуса

Получив от сторон все необходимые документы и удостоверив личности участников сделки, нотариус:

1. Изучит условия сделки и проверит достоверность предоставленных в отношении продаваемой недвижимости сведений (нотариус имеет официальный доступ к базе данных о правах на недвижимое имущество).
2. Подготовит соответствующий требованиям законодательства проект договора купли-продажи с учётом всех нюансов. Проект договора означает, что он ещё не подписан и в него могут быть внесены не противоречащие закону изменения со стороны обеих сторон.
3. Проведёт беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы убедиться в их вменяемости и добровольном согласии на совершаемые действия, а перед подписанием договора будет разъяснено, в чём состоит смысл подписываемого договора и каковы юридические последствия совершаемой сделки.
4. Если все условия договора согласованы, и нотариус не видит препятствий к заключению сделки, стороны подписывают договор, после чего заверяется подлинность их подписей.

Далее документы подаются на государственную регистрацию либо самим нотариусом по просьбе сторон, в этом случае нотариусом же они и забираются с регистрации, либо сторонами сделки через Многофункциональный центр (МФЦ). Стоимость договора купли-продажи квартиры у нотариуса прямо тут, документы для регистрации договора купли-продажи квартиры в этой статье.

Оформление договора без участия нотариуса

Если закон не требует от продавца нотариального удостоверения сделки по продаже квартиры, а вы решились обойтись без помощи нотариуса, позаботиться о безопасности сделки придётся самостоятельно.

Простейшие правила безопасности

1. Сделайте запрос из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) через МФЦ о правообладателе приобретаемой вами квартиры. Там же будут отражены различные обременения на квартиру, такие, как залог или арест, если они имеются.
2. Возьмите справку из ЖЭКа или выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных в приобретаемом вами помещении.
3. Убедитесь, что у продавца нет задолженности по жилищно-коммунальным услугам.
4. В случае малейших сомнений во вменяемости продавца, попросите его предоставить соответствующие медицинские справки. Самостоятельно запросить эти сведения не получится.

Если сомнений в благонадёжности продавца не осталось, необходимо грамотно оформить договор купли-продажи квартиры. Если у вас отсутствует юридическое образование, лучше обратиться за его составлением в надёжную юридическую контору.

Важно учесть, что договор, подаваемый на государственную регистрацию, должен быть составлен в трёх экземплярах.

Смотрите советы нотариуса по оформлению сделки купли-продажи недвижимости в этом видео:

Заключение

Обращение к нотариусу при оформлении покупки квартиры позволит вам существенно снизить вероятность остаться и без денег, и без жилья, поскольку ряд действий по проверке чистоты сделки самостоятельно выполнить не получится при всём желании. Кроме того, нотариус возьмёт на себя все заботы по оформлению договора, в грамотности такого документа можно будет не сомневаться.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.