Правила приобретения недвижимой собственности для лиц, состоящих в браке, регулируется российским законодательством, порядком возникновения прав на недвижимое имущество и строгими требованиями к регистрации прав на него. Поэтому перед тем, как инициировать сделку купли-продажи жилья, необходимо разобраться нужно согласие супруга на покупку квартиры. Предполагается, что граждане, состоящие в браке, ведут общее хозяйство и действуют в согласии друг с другом при совершении крупной сделки, как лица, состоящие в близкородственных отношениях и совместно владеющие имуществом. На деле отношения между людьми могут быть далеки от этой идеальной конструкции, поэтому если продавцом или покупателем недвижимости выступает человек, состоящий в официальном браке, требуется уделить внимание правовым нюансам, о которых речь пойдёт ниже.
Содержание статьи
Возможна ли покупка квартиры без согласия супруга — мужа или жены покупателя?
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Что по этому поводу говорит закон?
Имущество, нажитое за годы брака, считается общей собственностью мужа и жены. Вопросы распоряжения общей собственностью в семье регулируются ст. 35 СК РФ. Часть 3 этой статьи недвусмысленно говорит о том, что распоряжение имуществом одним из супругов, если при этом требуется государственная регистрация, возможно только по разрешению второй половины, заверенному у нотариуса.
Поскольку сделки с недвижимостью по законодательству Российской Федерации требуют прохождения процедуры государственной регистрации, можно однозначно ответить, что в общем порядке такое разрешение, если вы планируете приобрести жильё, необходимо. Законом предусмотрен ряд исключений из этого общего правила, они будут рассмотрены ниже.
Возможна ли регистрация покупки квартиры без такого соглашения?
Учитывая однозначное содержание ст. 35 СК РФ по этому вопросу, можно было бы предположить, что без наличия этого документа процедура регистрации будет автоматически приостановлена. Такой порядок действительно существовал до 01.01.2017 года, когда в случаях, если на стадии регистрации купли-продажи жилья выяснялось, что покупатель состоит в браке, но отсутствует разрешение его мужа или жены на заключение этого договора, Росреестр по инструкции был обязан приостановить процедуру и известить второго супруга о процедуре покупки.
Но с 2017 года в силу вступили изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с п. 4, ч. 3, ст. 9 и ч. 5, ст. 38 этого Закона, в настоящее время в случае отсутствия этого документа, при государственной регистрации просто делается соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости.
Как следует из разъяснений на сайте Росреестра, с начала 2017 года он не вправе требовать от покупателя и продавца наличия нотариально заверенного соглашения, и даже не вправе выяснять у покупателя или продавца было ли оно ими получено. Росреестр вправе только ограничиться рекомендацией для приобретателя недвижимости позаботиться о предоставлении этого документа.
Очевидно, что государство сняло с себя обязанности по подстраховке безопасности и надёжности проводимых гражданами сделок с недвижимостью, предоставив им право самим позаботиться о возможных рисках и проконтролировать законность их заключения.
Документы для оформления согласия и образец договора купли-продажи в совместную собственность
Для оформления этого разрешения на покупку жилого помещения придётся обратиться к нотариусу, поскольку закон в данном случае выдвигает строго конкретное требование к его нотариально заверенной форме.
Понадобятся следующие документы:
- паспорт обратившегося;
- свидетельство о заключении брака.
Само собой разумеется, что все документы должны быть в подлинниках, в надлежащем состоянии, достаточном для их идентификации, а паспорт помимо всего – ещё и не просроченным.
Сам бланк разрешения готовить самостоятельно нет необходимости – его типовые формы есть у нотариуса. После того, как будет получено согласие, можно оформлять договор купли-продажи квартиры в совместную собственность. Образец документа вот тут.
Процедура оформления у нотариуса
К нотариусу обращается только тот гражданин, чьим разрешением необходимо заручиться. За оформлением можно обратиться как к государственному, так и к частному нотариусу, хотя время ожидания приёма у первых, как правило, растягивается на гораздо больший срок, поскольку они заняты оформлением наследственных дел. Впрочем, если вы не хотите сидеть в очереди, есть возможность предварительно записаться на конкретное время.
Не забудьте помимо документов, взять также соответствующую сумму для оплаты услуг нотариуса. Информацию о её размере можно найти на стенде нотариальной конторы. Она может различаться в разных конторах за счёт разницы в тарифах на технические работы. Тариф за оформление самого соглашения единый и устанавливается Нотариальной палатой региона.
Разрешение оформляется нотариусом в день обращения, при условии, что у обратившегося в порядке все необходимые документы. При совершении нотариального действия нотариус должен разъяснить его смысл и правовые последствия, что будет отражено в составленном и заверенном нотариусом документа.
Когда разрешение не требуется?
Правовой смысл процедуры нотариального удостоверения согласия на заключение мужем или женой договора купли-продажи квартиры состоит в том, что это касается совместной собственности, приобретённой за время брака. Соответственно, разрешение, удостоверенное нотариусом, которому государство доверило право оценивать законность сделок, дееспособность их участников и обязанности по разъяснению правовых последствий нотариально совершаемых действий, служит гарантией того, что покупка соответствует доброй воле второго супруга и не нарушает его права и законные интересы.
Если условие, при котором собственность считается совместно нажитой, выпадает, исчезает и необходимость в нотариальном удостоверении документа на совершение купли-продажи недвижимости.
В случае с покупкой жилья это возможно в следующих случаях:
- На мужа или жену супругом-покупателем оформлена доверенность на распоряжение недвижимым имуществом с правом на заключение договора купли-продажи. Доверенность в данном случае оформляется нотариально, соответственно, смысл в получении сверх неё ещё и заверенного нотариально соглашения отпадает.
- Имеется брачный договор, условиями которого предусмотрено, что сделки с недвижимостью одного супруга могут не требовать согласия на их совершение второго.
В этих случаях даже отсутствие оформленного в соответствии с требованиями ст. 35 СК РФ соглашения не влечёт правовых рисков по возможным спорам о законности приобретения недвижимости.
Особого внимания к документам и оформлению купли-продажи имущества требует покупка квартиры с прописанными детьми. При обращении в суд с жалобой на нарушения прав несовершеннолетних и сделка будет признана недействительной.
Порядок покупки строящегося жилья в ипотеку в этой статье. При соблюдении юридически правильного алгоритма действий такая сделка проходит без каких-либо осложнений.
Оспаривание сделки купли-продажи
Отсутствие разрешения на приобретение недвижимости может быть как следствием правовой неграмотности, так и следствием намеренных действий покупателя.
Правовые риски для сторон
Даже если покупатели не имеют намерения оспорить заключённый ранее договор и расторгнуть его, сведения в ЕГРН об отсутствии такого соглашения могут в будущем создать проблемы при попытке продать приобретённую ранее квартиру. Так как покупатели будут опасаться связываться с потенциально спорной сделкой, которая может быть признана таковой согласно ст. 166 ГК РФ, если суд установит, что она нарушает права и законные интересы второго супруга.
Соответственно, лицо, без ведома которого была куплена квартира, вправе на основании ч.3, ст. 35 СК РФ оспорить эту покупку в суде.
Серьёзность этого вопроса подтверждается сложившейся судебной практикой по таким делам: суды однозначно занимают позицию «слабой» стороны в имущественных отношениях.
Что представляет собой процедура?
Сама процедура оспаривания законности договора купли-продажи достаточно проста, важно только не пропустить сроки исковой давности, которые составляют по такого рода делам 1 год (ч. 2, ст. 181 ГК РФ).
В суд по месту нахождения купленной квартиры пострадавшим супругом подаётся исковое заявление, в котором излагаются обстоятельства дела, и указывается на факт отсутствия его согласия на покупку квартиры, или ненадлежащее оформление такого соглашения. В исковом заявлении истец просит суд признать сделку недействительной в силу её спорности. Аннулирование сделки купли-продажи квартиры означает, что продавец и покупатель квартиры будут обязаны возвратить друг другу всё полученное в результате купли-продажи недвижимости.
Дополнительная информация об оформлении согласия супруга на приобретение жилья в этом видео:
Заключение
Резюмируя всё вышесказанное, если вы приобретаете квартиру без участия вашей второй половины, только на своё имя и имущественные отношения между вами не урегулированы брачным договором, не забудьте оформить нотариальное разрешение мужа или жены на совершение сделки (если в дальнейшем не хотите столкнуться с проблемами при попытке продать купленную когда-то квартиру). Если же вы – продавец и ваш покупатель квартиры состоит в браке, настоятельно рекомендуется заручиться нотариально заверенным разрешением его супруга, иначе есть вероятность столкнуться в дальнейшем с очень неприятным судебным разбирательством с почти стопроцентным проигрышем дела и необходимостью расторгать заключённый ранее договор, и возвращать покупателю полученные денежные средства. Твёрдое нежелание оформить и предоставить вам необходимое нотариальное разрешение на совершение сделки – плохой знак, говорящий о том, что имущество приобретается без ведома второго супруга, что с высокой степенью вероятности в дальнейшем повлечёт судебный спор.
Информацию об ответственности риэлтора при покупке квартиры читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.