Как обезопасить себя от рисков, сопровождающих покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры

Операции по купли-продажи помещений, предназначенных для жилья, не редко совершаются в условиях неопределённости: потенциальный собственник не получает полной информации, касающейся предмета сделки, документооборота и её реализационных моментов.

Совокупность данных обстоятельств подтверждает, что задействованные в правоотношениях покупатель и продавец подвергаются определённому риску, в связи с которым обе стороны могут понести серьёзный убыток.

Как избежать ошибок при покупке жилья и не стать жертвой недобросовестных продавцов недвижимости? Об этом и пойдёт речь в нашей статье.

Правила безопасности при покупке жилья

Сделки, связанные с покупкой жилья, сопровождает ряд трудностей. Как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы не стать типичной жертвой недобросовестных продавцов и риелторов, потенциальный собственник квартиры обязан обращать внимание на следующие нюансы:

• История жилья. Оформляя сделку, покупатель должен как можно подробнее изучить историю жилого объекта. Не стесняйтесь уточнять у специалиста по продажам или у собственника следующее:
  • Кто в настоящий момент является собственником квартиры?
  • В чьей собственности она находилась раньше?
  • Зарегистрирован ли кто-нибудь на данной жилплощади в настоящий момент?
  • Сколько здесь проживало незарегистрированных жильцов?
• Документы на недвижимость. Перед покупкой жилья необходимо убедиться в подлинности предоставляемых документов. К этой процедуре стоит отнестись со всей серьёзностью: сегодня одной из самых популярных мошеннических схем является использование подложных бумаг. Список документов при покупке квартиры здесь.
• Претенденты на собственность. Покупая жильё, нужно учитывать и человеческий фактор. Например, наличие несовершеннолетних детей, проживающих на территории продаваемой квартиры.
  Покупателю необходимо быть уверенным в том, что он не нарушает их права.
• Соответствие состояния жилья документам. При проверке на соответствие следует уточнять моменты, касающиеся реконструкции квартиры:
  • имело ли место быть проведение незаконных перепланировок?
  • перенесение коммуникаций в другое место без разрешения управляющей компании?

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Подводные камни и нюансы, которые стоит учесть, чтобы избежать совершения ошибок

При продаже жилплощади главной целью собственника или его представителя (риелтора) является получение денег. Чтобы не получить в своё распоряжение вариант квартиры с условиями, не соответствующими заявленной стоимости, стоит быть внимательным и не совершать банальных ошибок.

Оплошности, которые становятся частыми спутниками покупателей.

1. Приобретение жилплощади в спешке. При выборе новой квартиры рекомендуется рассмотреть как минимум 10 вариантов. Это поможет уберечь от неоправданных трат: наверняка найдется жильё, которое по всем параметрам превосходит предложенное ранее и с более привлекательной ценой.
3. Покупка квартиры в летний сезон. Для выбора и осмотра жилья лучше всего подходит осенний период. Такая хитрость позволит выявить скрытые на первый взгляд нюансы: проблемы с отоплением; убедиться, что не протекает крыша и стены (если квартира угловая), нет сырости и пр.
4. Вид из окна. Многих покупателей квартир особенно заботит вид из окна. Если вас подкупает наличие лесопарковой зоны неподалеку, то стоит удостовериться в том, что она не будет в скором времени вырублена и использована под застройку многоэтажки, которая вырастет прямо напротив ваших окон!
5. Перепланировка. В юридической практике бывали случаи, когда управляющие компании подавали судебные иски на собственников квартиры из-за неправильно проведённой перепланировки. Причина тому — проведение данной ремонтной процедуры и пренебрежение её законностью со стороны предыдущих хозяев.
   Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупателю необходимо сверить план приобретаемой квартиры, описанный в паспорте БТИ, с настоящей планировкой.
6. Электроснабжение. Согласно российскому жилищному Законодательству, при перенесении розеток должен составляться специальный документ — проект электроснабжения квартиры. Если он отсутствует, то новоиспечённому собственнику придётся составлять его самостоятельно.
7. Осмотр квартиры в вечернее время суток. Некоторые недостатки квартиры (например, погрешности при выравнивании стен или потолков, неровно положенные плинтуса и т.д.) невозможно рассмотреть под искусственным освещением. По этой причине специалисты по продажам советуют осматривать жильё в светлое время дня.
8. Отказ от юридической помощи. При появлении подозрений в отношении юридической чистоты квартиры, стоит обратиться за помощью к специалистам или совсем отказаться от сделки.

При совершении крупных сделок лучше всего руководствоваться советами грамотного юриста (особенно при составлении договора купли-продажи).

Основные виды мошенничества при продаже квартиры: как обезопасить себя

На сегодняшний день квартирные аферисты используют в своей практике следующие схемы:

• Многократная продажа жилья. При этом мошенники пользуются поддельными документами и запрашивают оплату по факту совершения нотариальной процедуры регистрации сделки.
• Отчуждение имущества по поддельным документам. Аферисты производят продажу арендованного жилья, подготавливая при этом фальшивые документы.
• Уплата задатка (аванса) — самая распространённая и банальная схема мошенничества. «Продавец» запрашивает у покупателя задаток, с которым благополучно исчезает.

Зная как обманывают сегодня аферисты и соблюдение простые рекомендации, покупатель сможет оформить сделку купли-продажи квартиры, не опасаясь действий аферистов:

1. Нужно обратиться за помощью к опытному специалисту, который разъяснит покупателю все нюансы договора купли-продажи имущества.
2. Необходимо требовать у продавца все ксерокопии подписанных потенциальным собственником документов.
3. Прежде чем заключать сделку, нужно как можно больше узнать о продавце: как он характеризуется со стороны соседей, его место работы и пр.
4. Заключая договор, покупатель имеет право вносить в него свои коррективы. Если продавец настаивает на обратном, то от совершения сделки лучше всего воздержаться.
5. Благоприятные условия для подписания любого договора — наличие двух свидетелей. В случае обнаружения факта мошенничества они смогут подтвердить это в суде.

Чем может обернуться покупка квартиры, менее 3 лет находящейся в собственности владельца?

Статьей 220 НК РФ регламентирован порядок и условия продажи квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет. Правовые нормы обязывают продавца уплатить в бюджет Государства налог на доходы, исчисляемый с продажи собственности, если её стоимость превысила 1 млн. рублей (размер налога — 13% от стоимости жилья).

Напоминаем, что с января 2016 года вступает в силу новый закон, в соответствии с которым подоходный налог будет взиматься при продаже квартир менее 5 лет в собственности — подробности здесь.

Не каждый продавец желает расстаться с налогооблагаемой суммой. В связи с этим недобросовестные владельцы могут пойти на некоторые ухищрения: они уговаривают потенциального покупателя на указание в договоре купли-продажи суммы, которая существенно ниже реальной себестоимости жилья (чаще всего указывается именно 1 000 000 рублей), а остальную часть денежных средств передать без документального подтверждения.

Сумма установленного Законом налогового вычета из продажной стоимости квартиры составляет 1 000 000 руб. Результат предсказуем: доход собственника по заключенной сделки равен нулю, а раз нет дохода, то с него не взимается налог.

Для покупателя налоговые махинации могут обернуться серьёзными проблемами, например, третье лицо или сам бывший собственник инициировали расторжение сделки купли-продажи. В ходе судебных споров, касающихся приобретённой недвижимости, данная сделка может быть признана недействительной. В результате покупатель получает лишь указанный в договоре 1 млн. рублей. Истребовать у недобросовестного продавца остальную сумму будет крайне затруднительно.

Для того чтобы обезопасить себя от подобного риска, покупатель должен потребовать с продавца расписку, где будет указана внедоговорная часть суммы. Уклонение от уплаты налога на прибыль уголовно наказуемо, а документ (расписка) может выступить в качестве доказательства махинации в суде.

Типичные риски при покупке квартиры по доверенности

Сделку покупки жилплощади по доверенности могут сопровождать 3 основных вида рисков:

• Продажа жилья по поддельной доверенности;
• Отчуждение собственности по отозванной или просроченной доверенности;
• Смерть собственника, от имени которого действует доверенное лицо.

В этом случае покупатель должен требовать встречи с собственником квартиры с целью выяснения причин, по которым он не может заниматься оформлением сделки самостоятельно.

Если в качестве собственника выступает несколько лиц (такая практика распространена при разделении квартиры на доли), то нужно удостовериться и в их согласии на отчуждение жилья.

Содержание подлинной доверенности

Чтобы быть уверенным в том, что представитель действует по настоящей доверенности, необходимо провести её проверку на соответствие требованиям Законодательства.

В подлинной доверенности должно быть прописано:

• данные доверителя (серия и номер его паспорта, ФИО, место прописки и дата его рождения);
• данные о доверенном лице;
• адрес отчуждаемого объекта;
• подпись лица, выдавшего доверенность;
• нотариальная печать и удостоверительная надпись.

Риски при покупке квартиры, полученной собственником по наследству

Бывают случаи, когда покупателю предлагают приобрести квартиру, унаследованную настоящим собственником от третьего лица.

Важно знать, что наследственная масса может передаваться:

• вместе с долгами;
• находясь в залоге (в этом случае наследник не имеет права распоряжаться собственностью).

Также имеет место быть возникновение следующих проблем, связанных с:

• Подачей искового заявления в суд в целях аннулирования сделки в связи с оспариванием права на наследство со стороны лиц, не включённых в круг наследников;
• Обременением квартиры. Например, жильё сдано в долгосрочную аренду. Факт изменения собственника жилья не является основанием, достаточным для расторжения договора аренды досрочно.

Чтобы обезопасить себя от последствий, связанных с приобретением такой квартиры, покупателю необходимо:

• узнать информацию о сроках вступления в наследство;
• обратиться к нотариусу, оформлявшему наследство, в целях оценки возможности появления других наследников.

Как получить кредит на покупку жилья и категории граждан, которые могут воспользоваться льготным кредитованием.
Правила оформления и образец предварительного договора купли-продажи квартиры вот тут. Из этой же статьи вы узнаете для чего и в каких случаях следует заключать договор о намерениях купли-продажи жилья.

Можно ли оспорить сделку

В некоторых случаях покупатель может выступать в качестве инициатора процедуры расторжения сделки, под которой понимается прекращение действия договора купли-продажи.

Согласно ст. 450 ГК РФ, аннулировать сделку можно на основании следующих условий:

• если продавец допустил серьёзные нарушения в отношении сделки;
• если условия договора противоречат нормам НПА (нормативно-правовых актов) и Законодательства РФ;
• в случае ущемления прав третьих лиц (например, наследников).

Аннулирование договора может быть осуществлено двумя способами:

• в досудебном порядке — по обоюдному согласию сторон (продавца и покупателя);
• в судебном порядке — если какая-либо из сторон не желает добровольного расторжения контракта.

Также для того, чтобы избежать существенных неприятностей, связанных с отчуждением квартиры недобросовестным продавцом, многие покупатели пользуются услугой страхования рисков. Пожалуй, это самый надежный способ защиты от неверных решений, принятых в спешке.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.