Покупка квартиры: разбираем пакет документов самостоятельно

Покупка недвижимости – вопрос серьёзный, и очень нежелательно что-нибудь напутать при его составлении. Сегодня этот рынок не настолько рискованный, как в 90-х, хотя ежедневно тысячи людей платят деньги агентам по недвижимости и прочим «специалистам», надеясь, что это добавит сделке «надёжности».

В этом есть значительная доля иллюзии: агент оказывает «информационные услуги», правовой и финансовой ответственности чаще всего не несёт.

Поэтому именно вам необходимо разобраться во всех документах, требующихся для сделки: это в ваших интересах.

Какие документы нужны при покупке квартиры

Недвижимость мы покупаем на первичном или вторичном рынке. Согласно закону 250-ФЗ срок регистрации договора в Росреестре – 18 календарных дней.

При покупке жилья в новостройке возможны два варианта:

1. Покупка квартиры в уже сданном доме.
2. Участие в долевом строительстве.

При покупке квадратных метров в сданном доме – процедура та же, что и при оформлении квартиры на вторичке.

Если же вы участвуете в долевом строительстве, то сначала регистрируется договор долевого участия, затем, после ввода здания в эксплуатацию, оформляется право собственности.

Для регистрации ДДУ от покупателя требуется предоставить:

• Заявление (бланк выдадут на месте).
• Свой экземпляр договора ДУ.
• Квиток об уплате госпошлины в 100 рублей и его копия.

При покупке квартиры на вторичном рынке большая часть документов предоставляется продавцом.

Документы купли-продажи можно разделить на два пакета. Первый – те, что требуются для предоставления в Росреестр. Второй – те бумаги, которые ещё стоит запросить покупателю от продавца для большей безопасности сделки.

Список документов при покупке квартиры для предоставления в местное отделение Росреестра:

1. Договор купли-продажи в 3 экземплярах (если сделка ипотечная – в четырех, банк запросит также). Два экземпляра – для участников сделки, третий остается в Росреестре. Договор не нуждается в регистрации у нотариуса, действителен в простой письменной форме.
   Заверить договор у нотариуса может быть удобно тогда, когда сторонам договора трудно вместе ездить в филиал регистрирующей организации. Заверенный договор может быть сдан на регистрацию любым из участников, нотариусом в том числе.
2. Паспорта обоих участников сделки плюс ксерокопии всех страниц.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
4. Документ, устанавливающий собственность на объект покупки. Это может быть договор приватизации, купли-продажи, дарения, решение суда или свидетельство о вступление в права наследования.
5. Кадастровый паспорт объекта. Его может получить любое лицо, не только собственник, в том числе удаленно, на сайте Росреестра.
6. Квиток об уплате госпошлины – оплачивает покупатель. Это необязательный (работник Росреестра проверит оплату в базе), но желательный для предоставления документ.
7. Доверенность на проведение сделки, если собственников несколько или сделку ведёт представитель собственника
8. Согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса, если на момент обретения собственности (за исключением случаев приватизации, получения квартиры по дарственной или по наследству) продавец был в браке. Такое имущество является общим.
   Если заключён брачный договор – то он тоже потребуется.
9. Свидетельство о семейном статусе продавца: о браке, разводе или смерти супруга.
10. Разрешение органов опеки, когда собственником объекта или доли является ребёнок.
    С этим документом порой возникают сложности. Жилищные условия несовершеннолетнего не могут ухудшаться. А это вопрос довольно субъективный, решает его комиссия.
    Совет: не начинайте сделку, пока продавец не получит этот документ.
11. Отказы соседей – если квартира коммунальная, и вы покупаете комнату. Отказы нужно получить только от собственников.
    В отказе должна быть прописана сумма не выше, чем цена, за которую комната продаётся, еще лучше – фраза «отказываюсь купить за любую сумму».

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Дополнительный пакет документов, необходимых при покупке

Перечень документов, не требующихся для предоставления в Росреестр, но интересных для покупателя:

• Выписка из ЕГРП.
• Технический паспорт – его требуют иногда для выдачи кадастрового паспорта. «Срок годности» технического паспорта – 5 лет. Продавец должен получить новый, если он выдан ранее.
• Справка об отсутствии долга по налогам – если квартира была получена путем наследования.
• Форма 7 – в ней излагаются основные характеристики квартиры.
• Архивная форма 9 – из неё видно, кто был прописан на продаваемых квадратных метрах.
  Важно узнать, куда выбыли прописанные когда-то лица, ведь призванные в армию, находящиеся в тюрьме люди, дети в интернатах или пенсионеры в доме престарелых могут быть выписаны, но при этом сохранять права на собственность.
  Ещё из этой формы видно, все ли выписались из квартиры. Определённых сроков, когда квартира должна очиститься от зарегистрированных в ней лиц, не предусмотрено.
  В предварительном договоре купли-продажи лучше прописать то, что выписаться должны все до оформления договора. Но, в общем – по соглашению сторон.
• Запрос из бухгалтерии об отсутствии задолженности по квартплате. Лучше съездить вместе с продавцом и убедиться в достоверности предоставленной информации.
  Такая же справка из телефонного узла (если есть стационарный телефон).

Если квартира отвечает вашим запросам и вы решили дать залог за неё продавцу, то не забудьте правильно оформить договор задатка ссылка.

Доверенность на покупку квартиры

Купить квартиру может доверенное лицо. При этом покупка может производиться по генеральной доверенности или по доверенности с ограничением действий.

Оформление документа происходит у нотариуса. Для того, чтобы оформить доверенность необходимо предоставить паспорта доверителя и доверенного, документы на квартиру (обычно достаточно свидетельства на право собственности и документа, на основании которого этот объект принадлежит собственнику).

Стоимость оформления доверенности зависит от степени родства. Например, доверенность на супруга обойдется дешевле, чем на агента по недвижимости.

Жилое помещение может продаваться через доверенное лицо, например, если продавец живет за рубежом. В таком случае необходимо:

• Внимательно изучить содержание доверенности (есть ли у доверенного лица право на продажу, и на каких условиях он может осуществлять сделку).
• Желательно запросить у нотариуса, заверявшего документ, действительно ли он выдавался.
• Постараться убедиться в том, продавец на момент сделки жив и находится в здравом уме.

Согласие супруга на покупку квартиры

После 01.03.2013 согласие мужа или жены на покупку квартиры получать не требуется.

При этом при продаже недвижимости такое нотариально заверенное разрешение по-прежнему необходимо.

Документальная часть купли-продажи недвижимости не терпит спешки. Ознакомьтесь с пакетом, предоставленным продавцом, внимательно, заранее изучив необходимый список и особенности каждого документа и справки (содержание, срок действия). Повторимся, такое отношение в ваших интересах. Удачных вам приобретений!

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.