Продажа квартиры по ипотеке — риски продавца и 3 варианта реализации ипотечного жилья

Приобретение квартиры в кредит (по ипотеке) распространено среди тех, кто считает стоимость жилья довольно высокой для немедленной и полной оплаты. В таком случае денежные средства занимаются у банка. Но и ипотечное жильё можно продать. Велики ли риски продавца при продаже квартиры по ипотеке? Ошибочно мнение, что реальные опасения более значительны, чем при наличном расчёте. Правильно во всём разобраться поможет детальное ознакомление с процедурой.

Повод для продажи ипотечной квартиры

Владелец в некоторых случаях может принять решение продать свою квартиру, находящуюся в ипотеке. Например, выплачивать кредит стало невозможно. Либо нашлось лучшее жильё.

В числе причин продажи обременённой ипотекой квартиры выделяют следующие:

• Утрата возможности регулярно выплачивать долг.
• Переезд.
• Развод.
• Проведение выгодной сделки.
• Покупка другого, более подходящего (просторного) жилья.

Сделка с недвижимостью, находящейся в залоге, встречается не так уж часто. Банк не отказывает в них, если предоставлены документы о юридической чистоте квартиры, а также если форма проведения мероприятия не вызывает подозрений. Поэтому многие покупатели жилья пользуются такой возможностью.

Продавцу также удобно реализовывать собственность, имея дело с минимальными рисками при контроле со стороны учреждения. Заёмщик может руководствоваться статьями 29, 33 Федерального закона «Об ипотеке».

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как происходит продажа жилья с обременением по ипотеке?

Предусмотреть все риски при реализации квартиры заёмщику по ипотеке поможет знание этапов кредитования:

1. Проверка состояния жилплощади.
2. Проверка наличия обременений.
3. Оценка квартиры относительно рыночной стоимости.

При проверке тех. состояния недвижимости проводят осмотр стен и потолков. В этих конструкциях должны отсутствовать трещины, промокание. Коммуникации контролируются на предмет протечек. Электропроводка должна быть не обугленная, работающая без искр и вспышек. Сначала проверку проводит покупатель или его агент, риэлтор, затем — представители банка. Возможно, что будет уточнятся соответствует ли технический паспорт при продаже квартиры планировке жилой площади.

При оценке стоимости жилой площади также проводится осмотр. Убеждаются, что она во время нахождения в залоге будет годна для использования. Часто банк рекомендует провести экспертизу по ипотеке посредством конкретного специалиста. Стоимость оценки квартиры для ипотеки прямо тут. Результирующее заключение эксперта содержит максимально возможную для операции сумму. Процедура оценки не позволяет завышать стоимость объекта. Она должна устраивать обе стороны.

Ипотека на ипотеку

Столкнувшись со случаем реализации квартиры, находящейся в залоге, банк не уполномочен отказать в сделке. Соглашаясь участвовать в купле-продаже, учреждение может ограничить продавца-заёмщика, предложив погасить кредит досрочно. Сумма оставшегося займа откладывается в ячейку с доступом к ней банка.

Также к сделке предъявляют ряд требований:

1. Сумма операции с недвижимостью покрывает кредитные обязательства с вычетом расходов.
2. Банк контролирует расчёты, лишая должника права пользования выручкой от продажи до завершения выплат по кредиту.

Залоговая квартира обычно реализуется двумя методами. Согласно одному из них, банк согласен на снятие обременения перед куплей-продажей, но реализация жилья должна соответствовать интересам учреждения.

Если залог снимается, контроль приобретает большое значение. Например, банк ВТБ 24 считает наиболее простым методом найти покупателя, который погасит ипотечный долг досрочно. Второй способ — продажа из-под залога.

Продажа кредитных средств (переоформление кредитных обязательств)

Другой метод реализации залоговой квартиры — без снятия обременения. Данные обстоятельства упоминаются в договоре купли-продажи. Право владения возникает у покупателя при государственной регистрации соглашения. Квартира остаётся у банковской организации в залоге. В конце расчётов по сделке и погашения займа продавцом покупателю выдают документы. Согласно им он может снять залог со своей квартиры позже через Росреестр.

Особенности сделки заключаются в строгом банковском контроле даже после её регистрации и перехода права на владение. Покупатель принимает ипотечные обязательства без изменений, со штрафами и пенями. Расчёты осуществляются в день сделки. Средства от покупателя поступают на счёт погашения ипотеки продаваемого объекта. В конце выплаты по обязательствам обременение снимается банком.

За наличные

Метод продажи за наличный расчёт содержит риски для покупателя, но выгоден продавцу. Желающий купить квартиру, вносит залог, но не наделяется правами на имущество. Для этого может использоваться банковская ячейка.

Этапы следующие:

• Прежде всего, банк даёт согласие.
• Подписывается договор купли-продажи. Залог (сумма, снимающая обременение) с документами размещаются в ячейке.
• В другую ячейку вкладывают сумму, предназначающуюся продающему квартиру лицу.
• Кредит погашается и документы для снятия залога передают покупателю. Продавец получает свою часть при перерегистрации права владения.

Помимо ячеек применяется отзывной аккредитив с сохранением средств покупателя на счёте.

Пошаговая инструкция

Последовательность продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов. Обычно работу проделывает риэлтор, так как специалист знает как происходит оформление, но разобраться в процессе самостоятельно не так уж сложно. Ведь всё проходит по законному регламенту, исключающему запутанные ситуации. При этом риски для обеих сторон сделки сводятся к наименьшему значению.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры по ипотеке следующая:

1. Обсуждение сделки сторонами. Устный договор о продаже через ипотеку.
2. Составление предварительного договора для закрепления обязательств сторон. Покупатель передаёт задаток продавцу под расписку.
3. Независимый эксперт оценивает стоимость объекта. Эта цена будет прописана в основном договоре.
4. Продавец должен передать заёмщику документы, которые требует банк для устранения рисков.
5. Финансовое учреждение одобряет сделку под выдачу кредита. Стороны заключают основной договор, основываясь на предварительно установленных условиях.
6. Регистрация соглашения проводится с Росреестре или Многофункциональном центре.
7. Покупатель (заёмщик) получает выписку из Росреестра о своём праве собственности на жилплощадь.
8. Стороны являются в банк, который перечисляет продавцу на счёт нужную сумму. С покупателем заключается договор кредитования по ипотеке.

Подобным алгоритмом пользуется Сбербанк.

Сбор документов

Перед тем, как выдать заёмщику ипотечный кредит для покупки квартиры, банк взимает с продавца ряд документов. Финансовому учреждению нужно проверить юридическую чистоту, устранить риски.

Это следующий перечень документов:

• Копия паспорта.
• Технический паспорт.
• Кадастровый паспорт на квартиру для продажи, выданный не более 5 лет назад (или он обновляется).
• Документы о праве собственности: выписка из Росреестра или свидетельство.
• Как появилось право собственности: завещание, ордер, договор.
• Выписка из Росреестра об отсутствии ареста на данное недвижимое имущество.
• Выписка из жилищной конторе об отсутствии обременения в виде жильцов, находящихся в местах лишения свободы и т. д.
• Документ об оценке стоимости квартиры.

Данный пакет требует Сбербанк. Но другие кредитные организации могут потребовать дополнительную документацию.

Некоторые из продавцов опасаются, что если передавать эти бумаги третьим лицам, могут появиться дополнительные риски. Например, риэлтор произведёт другую сделку, обладая пакетом документов. Это исключено, так как договор купли-продажи подписывается сторонами: собственником и покупателем квартиры, иначе право владения не перерегистрируют.

Если опасения остаются, предпринимаются следующие меры:

• Риэлтору передают лишь копии.
• Сдача документов в банк производится с личным сопровождением.
• Воздерживаются от проставления подписей на различных расписках или поручениях, кроме основного договора по сделке.

Сдача продавцом документов в банк при реализации квартиры заёмщику по ипотеке — обязательная процедура. Ведь жильё в результате подписания договора и получения денег бывшим собственником перейдёт в залог финансовому учреждению. Кредитор должен исключить риски относительно юридической чистоты и соответствующей рынку стоимости. При несоблюдении всех условий сделка по ипотеке будет отменена банком.

Договор купли-продажи

Договор при продаже квартиры в ипотеку отличается от обычного письменного соглашения. Хотя каждый случай уникален, в нём по форме указывается тип документа — договор с использованием кредитных средств.

Содержание:

• В начале указываются данные участников сделки, продавца и покупателя.
• Описывается предмет договора: число комнат, площадь, кому принадлежит.
• Цена соглашения и порядок расчётов, сроки выплат.
• Законные основания ипотеки с указанием статей.
• Перечисляются граждане, продолжающие пользоваться квартирой по праву.
• Иные условия.
• Реквизиты и подписи.

Также описываются гарантии и обязательства, ответственность. При составлении документа требуется внимательность. Вот образец договора.

Порядок оформления

Договор — главный документ в сделке с применением ипотеки. Важна грамотность, поэтому зачастую составление поручают юристам. Соглашение бывает основное и предварительное, также наделённое юридической силой. Документ вступает в силу сразу после подписания. Первая часть содержит данные о выдаче займа. Вторая — о переходе квартиры в собственность к покупателю. Это и есть ипотечный договор.

Оформление брачного договора при покупке квартиры в ипотеку и образец соглашения

Ипотека при приобретении квартиры связана с рисками для семьи покупателя. Долг по займу обеспечивается имуществом супругов, долями каждого. Согласно ипотечному договору банк может взимать задолженность из цены имущества, находящегося в залоге (то есть — квартиры) в случае невыплаты по обязательствам. Брачный контракт регламентируется ст. 40 Семейного кодекса РФ. Он может быть заключен в браке или до него.

Согласно этому документу каждый супруг несёт ответственность по своим обязательствам как в браке, так и после развода. Порядок указывается в соглашении, которое предъявляется банку. Даже если у супругов есть брачный договор, они оформляют дополнительный на основе ипотеки.

Указываются условия:

• оплата первоначального взноса, порядок, размер;
• ежемесячные выплаты, размер, порядок, условия в браке и после развода;
• кто уплачивает проценты по ипотеке, основную сумму;
• доли по коммунальным услугам, ремонту квартиры, содержанию;
• страхование для банка;
• компенсации между супругами при разводе;
• изменения при прибавлении в семействе.

При составлении документа нужно взвесить свои возможности. Один из супругов выступает заёмщиком, второй — созаёмщиком. Образец соглашения вот тут.

Риски продавца и покупателя

Наибольший риск для продавца квартиры — неполучение оплаты после завершения сделки. При участии ипотечного кредитования такая возможность практически исключается.

Причины высокой надёжности следующие:

• Контроль со стороны банка, который также переводит деньги продавцу.
• Перечисление средств делается надёжным способом, посредством которого они уже принадлежат бывшему собственнику квартиры. Потребуется лишь подтверждение перехода права владения.
• Если оплата не будет произведена, квартира вернётся к прежнему хозяину. Ведь суд признает сделку недействительной, после того, как она будет оспорена.
• Банк исключает передачу фальшивых купюр, так как проверяет их.

Однако, есть реальные риски для продавца. Это ситуация, когда банк не одобряет сделку. Придётся вернуть залог, имея в виду, что купля-продажа сорвана третьей стороной. Сумма при этом не удваивается, нужно лишь сохранить её до одобрения кредитования.

Однако, при включении сделки в цепочку может возникнуть непростая ситуация. Например, одно и то же лицо — продавец и покупатель в двух договорах. Предварительный договор теряет силу в случае отказа банка в кредитовании. Покупатель требует возврата залога. Если же эта сумма уплачена другому гражданину за иную недвижимость в качестве предоплаты, возникает риск убытков.

Чтобы избежать подобных обстоятельств, не следует передавать залог по цепочке до одобрения банком ипотеки. Также профессиональные риэлторы заранее могут проверить квартиру на юридическую чистоту. Данные меры предотвратят возврат потраченной предоплаты из своих средств.

Что касается покупателя, то его ожидает та же неприятность — отказ банка выдавать кредит, что приведёт к отмене покупки. Продавец может не иметь чёткого представления о том, откуда появилась реализовываемая им недвижимость. Тем более, не сможет предоставить соответствующие документы банку. А также его могут отпугнуть бюрократические требования финансовой организации, требующие отчёты от оценщиков и другие подтверждения надёжности объекта.

О прочих рисках продавцов квартиры рассказывает эксперт в этом видео:

Заключение

Продажа квартиры сопряжена с множеством проблем. Необходимо искать покупателей, показывать жильё, взаимодействовать с риэлтором, который просит снизить цену, оказывая давление. Риск, что покупатели обманут в результате сделки, уменьшается при участии банка. Жилищное кредитование покупателей не делает сделку несомненно идеальной, но позволяет быть уверенным в надёжности операции. Ведь финансовой учреждение, выдающее средства по ипотеке, заинтересовано в успехе сделки на всех её этапах.

Об обязанностях риэлтора при покупке квартиры читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.