В некоторых ситуациях бывает необходимо воспользоваться чужим земельным наделом. Для того, чтобы максимальным образом соблюсти интересы как владельца надела, так и заинтересованного в его использовании гражданина, юридическая практика предлагает заключить договор земельного сервитута земельного участка. Как правильно его оформить? На какой срок он может быть заключён? Как расторгнуть его, если одну из сторон перестали устраивать заложенные в нём условия, а срок ещё не вышел?
Содержание статьи
Договор сервитута, что это такое?
Под договором об установлении сервитута законодатель имеет в виду особое соглашение на определённое использование земельного надела, заключаемое между его владельцем и лицом, которому необходимо такое использование с точки зрения закона.
Это должно быть именно письменное соглашение, выражающее добровольное намерение землевладельца на установление обременения. Такая добровольность ничем не подменяется: никакой госорган не может своим постановлением установить сервитут.
Не допускается и договора: к примеру, указание на его заключение в завещании.
Такой договор может быть:
- Публичным. В этом случае заинтересованной в его заключении стороной является представитель государственной или местной власти. Его отличает бессрочность установления. По новым правилам, введённым с 01.09.2018 г. такой сервитут могут установить практически на любых наделах. Исключения: владелец из-за обременения не сможет пользоваться землёй более года (или более 3-х мес. — для дачных наделов и под строительство); а также иные, предусмотренные ст.39.44 ЗК РФ.
- Частным. При его заключении реализуются интересы конкретного гражданина, группы лиц или юр.организаций. Например, на одном наделе находится колодец, и владельцу соседнего надела хочется его использовать (заходить к соседям и набирать воду), пока он не сможет вырыть колодец себе. Или произошла купля-продажа земельного надела без находящегося на нём здания/сооружения, и договором не определены условия пользования частью надела под строениями, а также землёй, достаточной для их использования. Но продавец (согласно ст. 553 ГК РФ) всё равно сохраняет за собой право пользования соответствующей частью надела, которая нужна ему для обеспечения возможности использования строений по их назначению.
В законе прописан ряд обстоятельств, при которых можно заключить договор о сервитуте публичного характера:
- Обеспечение возможности проезда на транспорте или пешего прохода через земельный надел;
- Производство строительных или реконструкционных работ и/или пользование и ремонт линейных объектов;
- Иных обстоятельств, прописанных в самом соглашении.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как оформить соглашение об установлении частного сервитута земельного участка?
Оформление соглашения должно носить добровольный характер. В случае, когда владелец не желает устанавливать на своём наделе частное обременение, заинтересованная сторона имеет право обратиться в судебный орган для реализации своих интересов.
Порядок оформления
Перед тем, как приступить непосредственно к заключению договора, необходимо в письменном виде изложить все имеющиеся доводы (не лишним будет подкрепить их ссылками на правовые акты) и отослать на адрес прописки владельцу. Однако, если есть хорошие отношения между соседями — всё можно обговорить и в устной форме.
Если инициатором выступает государство, то проводятся публичные слушания (ст. 23 ЗК РФ).
Далее соглашение грамотно оформляется с юридической точки зрения. Здесь достаточно простой письменной формы, но т.к. дело касается земли, то лучше обратиться либо в юридическую фирму с внушающей доверие репутацией, либо в нотариат, в котором стоимость услуг хоть и выше, однако выше и гарантии качества. Образец договора можно скачать здесь.
Готовый договор передаётся в Росреестр вместе со следующими документами:
- Паспортами сторон;
- Документами, содержащими в себе подтверждение прав на владение земельным наделом (свидетельство, правоустанавливающая документация (различного рода договоры или постановления, говорящие о моменте перехода владения от прежнего владельца к нынешнему), выписка из ЕГРП (нужна при предварительном заключении соглашения));
- Заявлением (может писать как владелец надела, на котором устанавливается обременение, так и лицо, которое приобретает право пользования);
- Согласием госоргана или муниципалитета (если надел находится в их владении).
Существенные условия
Необходимыми условиями, которые обязательно должны быть включены в текст соглашения, являются:
- Предмет, т.е. полное описание его характеристик. Например, право на проход в дневное время к колодцу по тропе. Сюда же включается сведения о наделах (кадастровые номера, адреса), позволяющие определить их точное местоположение. Если имеется кадастровый план (или иной), то можно обозначить как именно будет осуществляться пользование (отметить тропу, колодец). Его следует приложить к соглашению, сделав в последнем ссылку.
- Соразмерность платы. Хоть законодатель не определяет это условие как обязательное, всё же следует его прописать как можно подробнее (если соглашение не является безвозмездным): размер, сроки и порядок внесения платы и т.п.
Определение границ земельных наделов нередко сопровождается серьёзным противостоянием соседей. Что делать, если сосед при межевании захватил часть участка, как восстановить справедливость? Ответ — в нашей статье.
Для чего нужно межевание дачного участка узнайте тут. Процедура займёт время, но в скором времени она станет необходимостью для землевладельцев.
Срок действия договора
Срок заключения договора зависит от причины его инициации. Если будут проводиться какие-либо строительные или иные подобные работы, необходимо точно знать время их окончания: в договоре указывается точная дата окончания действия обременения, и после её наступления соглашение будет расторгнуто автоматически.
Порядок расторжения соглашения о сервитуте
Случается так, что соглашение о сервитуте ещё действует, но оно, в связи с различными жизненными обстоятельствами, перестаёт быть актуальным.
У этой ситуации может быть несколько вариантов:
- Можно расторгнуть его по обоюдному согласию сторон. Если такое соглашение имеет платный характер, то прекращение его действия раньше поможет сэкономить сервитуарию денежные средства.
- Землевладелец является инициатором процесса расторжения. Законным признаётся один довод: невозможность использования земли согласно её виду разрешенного использования.
- Признание соглашения незаключённым либо недействительным. Его реализуют путём обращения в судебный орган с соответствующим заявлением, а также имеющимися доказательствами.
Итак, для инициации процесса по установлению обременения в виде земельного сервитута, должны быть следующие условия:
- Два земельных надела, находящиеся во владении на праве собственности (пожизненного наследуемого владения/постоянного бессрочного пользования) у разных граждан;
- Наделы являются соседскими, т.е. имеют общую границу;
- Положение одного надела является более выгодным, нежели соседнего, в связи с чем использование части первого надела удовлетворяет имеющиеся потребности владельца второго надела.
Дополнительная информация об особенностях установления сервитута в этом ролике:
Как видно, установление сервитута призвано помочь обеспечить имеющиеся потребности одного землевладельца за счёт использования земли второго, обеспечив последнему при этом достойное возмещение (при желании его получить). Обязательно в соглашении как можно подробнее описать как надел, так и действия, которые будут на нём производиться (сам сервитут). Это не только удовлетворит запрос закона о предмете заключаемого соглашения, но и позволит, в дальнейшем, избежать конфликтных ситуаций и тяжб между сторонами.
О перечне документов для оформления земельного участка в собственность читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.