Для чего нужно межевание дачного участка и сколько стоит процедура?

Несмотря на то, что российское законодательство не зафиксировало обязанность граждан-землевладельцев проводить межевание дачного участка, официальные представители Правительства, Госдумы и Росреестра призывают всё же провести эту процедуру. Ведь для того, чтобы реализовать возможность распоряжения землёй в полной мере, требуется определить его границы, площадь и другие установленные законом параметры. К тому же, благодаря межеванию станет проще установить наличие нарушений границ чужих наделов и урегулировать возможные соседские споры. Что необходимо знать о межевых работах, чтобы не попасть впросак? Прочтите далее.

Обязательно ли межевание дачного участка и зачем это нужно?

Правительство нашей страны ещё в 2012 г. утвердило т.н. «дорожную карту» (т.е. список необходимых правовых мероприятий) для того, чтобы сделать кадастр более чётким, налоговые сборы — оправданными, уменьшить число земельных споров (N 2236-р Повышение качества госуслуг в сфере гос. кадастрового учёта…»). На 1 января 2018 г. в ней было запланировано введение полного запрета на сделки с немежёванными земельными наделами (и дачными в т.ч.).

Но, впоследствии, обнаружилась невозможность реализации этого пункта на практике и его исключили из «дорожной карты». Земельный кодекс, а также фед. закон «О гос. регистрации недвижимости» N 218-ФЗ также не содержат в себе положений, согласно которым при совершении и регистрации сделок с земельными наделами сотрудники Росреестра (регистрирующего органа) могли бы приостановить переход права или полностью его запретить.

Чтобы успешно произвести регистрацию сделки, нужно, чтобы земельный надел:

• являлся собственностью одной из сторон сделки, а именно наличие правоустанавливающих документов: это может быть договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.;
• не был выведен из оборота соответствующим решением уполномоченного госоргана;
• не был под арестом, в залоге или иным способом обременённым.

Обязательное межевание, как таковое, в этом списке не значится, т.е. на проведение сделок с немежёванным наделом это ни в какой мере не скажется.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Ограничения в распоряжении немежёванной землёй

Однако и сейчас уже присутствуют некоторые ограничения и трудности владения и распоряжения такой землёй:

1. При желании совершить куплю-продажу крайне сложно будет отыскать покупателя не только самостоятельно, но и через риелторские агентства, т.к. гражданину, приобретающему землю, хочется свести все возможные риски к минимуму. А покупка немежёванного надела очень рискованна: его расположение может быть не точным (соответственно законность заборов и строений на нём под вопросом), владельцы соседних земель могут иметь свои вполне обоснованные интересы на часть этого участка и т.д. Снижение цены, даже существенное, чтобы продать земельный участок без межевания участка, бывает не вполне оправданным средством в этой ситуации.
2. Если владелец хочет подарить такую землю: в обстоятельствах, когда одаряемый не один, а несколько, то для возможности выдела своих долей в натуре, им всё равно придётся делать межевые работы.
3. При желании внести надел в наследство: стоит позаботиться о будущих наследниках, ведь им (при вступлении в права наследования), нужно будет собрать не только стандартный пакет документов, но и дополнительный. Гораздо проще, с юридической точки зрения, принимать во владение земельный надел с уже проведённым межеванием. Как оформить земельный участок в собственность по наследству подробнее здесь.
4. Если на наделе планируется начать строительство: законно оформить построенный дом или иную постройку нельзя. К тому же, если при проведении проверки госорганом, имеющим контрольные полномочия, обнаружится заступ фундаментом т.н. «красной линии», то будет вынесено предписание на устранение нарушения (т.е. снос постройки).
   Этой красной линией кадастровые инженеры обозначают на картах и межевых планах необходимые отступы при строительстве от ЛЭП, коммуникаций, земель общего пользования и т.д. Её соблюдение обязательно при возведении любого строения (жилого и нежилого). В случае, если владелец проигнорирует соответствующее официальное предписание, госорган может обратиться в судебный орган для обеспечения исполнения своего решения. В таком случае нарушитель будет обязан не только провести все работы по сносу за свой счёт, но и оплатить судебные издержки.
5. Если владелец захочет провести газификацию или электрификацию своего надела: в коммунальных службах ему будет отказано, ведь для заключения договора о подключении и дальнейшего предоставления услуг в обязательном порядке требуется межевой план. О планировке межевания читайте тут.
6. При возникновении необходимости взять кредитный заём под залог земли: в случае невыплаты заёмщиком необходимых сумм банковское или иное кредитное учреждение имеет право на продажу залогового имущества. Но при продаже немежёванного надела могут возникнуть осложнения. Банки знают об этом и потому не берут такую землю в залог.

Надо ли делать межевание дачного участка, если он уже приватизирован?

В этой ситуации нужно определить, производились ли межевые работы в процессе приватизации.

Среди обязательных документов для того, чтобы приватизировать землю в законе указаны:

• паспорт;
• соответствующее заявление, в котором землевладелец самостоятельно описывает расположение своего надела и его примерную величину;
• справка от правления СНТ, ДНТ и т.п., подтверждающая указанные в заявлении сведения.

В случае, если это первое заявление от товарищества, то муниципалитет самостоятельно дополнительно запрашивает:

• учредительные документы;
• документы, подтверждающие законность владения надела, на котором это товарищество расположено.

Как видно, обязательный перечень не содержит в себе межевого плана — результата межевых работ.

Если перед или во время проведения приватизации земельного надела межевание не производилось, то этот надел будет иметь лишь неустановленные границы и неуточнённую площадь. Из чего следует, что межевание и приватизация — разные процедуры, не связанные между собой.

Как проводится межевание?

Межевание подразделяется на следующие этапы:

1. Работа землеустроителей по сбору необходимых сведений и анализу имеющихся документов на земельный надел.
2. Проведение межевых работ на местности: горизонтальная съёмка уже обозначенных владельцем границ земельного надела, точное определение его положения с использованием специального оборудования и т.д.
3. Проведение специального собрания (с предварительным уведомлением о времени и месте) для согласования установленных инженерами границ с представителями муниципальной власти и владельцами соседних наделов — межевание земельного участка с соседями.
4. Подготовка и подача требуемых для регистрации документов в отделение Росреестра.
5. Внесение специалистом Росреестра сведений, полученных посредством проведённых межевых работ, в ЕГРН.

Какие документы нужны?

При обращении в кадастровую организацию или к частному инженеру, необходимо уточнить список необходимых бумаг, т.к. он устанавливается ими лично.

Обычно в него входят:

• Паспорт + копия;
• Свидетельство о праве на землю (в том случае, если имеется; если же нет — можно просто заказать выписку из Реестра в кадастровой палате или МФЦ);
• Правоустанавливающий документ (т.е. такой документ, на основании которого возникло право на надел: это может быть договор купли-продажи, дарения и т.п.);
• Выписка из ЕГРН на надел (она стала документом, замещающим кадастровый план и паспорт с 2017 г.). Её можно заказать онлайн на сайте Росреестра, там же при личной явке, либо путём обращения в окно МФЦ. Пошлина составит 200 руб. для граждан. Срок «действительности» выписки — примерно 14 дней (он не закреплен официально: сама выписка отражает действительное правовое положение надела на момент её выдачи; однако, учитывая время, необходимое для регистрации сделки с наделом или установления обременения на него, можно рассчитать этот срок).
• Техническая документация из БТИ на имеющиеся на земельном наделе строениях. Если их нет, то там же берётся соответствующая справка об их отсутствии.

Сколько стоит межевание дачного участка?

В связи с различиями в экономической ситуации в разных субъектах, федеральное законодательство делегировало региональным властям самостоятельно устанавливать верхний предел стоимости межевания дачных участков. Для того, чтобы его узнать, можно посетить официальные сайты областных дум, законодательных собраний и т.п. той местности, где расположен надел. Средняя стоимость за 6 соток — от 4-5 тыс. руб. до 10-30 тыс. руб.

Также можно сэкономить при подаче уже собранного пакета документов для регистрации в Росреестре: если сделать это через сайт Госуслуги, то госпошлина станет меньше на 30%. Правда, в таком случае, документация должна иметь электронный вид.

Как провести бесплатное межевание земельного участка по дачной амнистии?

Под дачной амнистией подразумевается официальная регистрация и подтверждение прав на имущество (землю, строения, расположенные в СОТ, ДНТ и т.п.), приобретённое до момента начала действия нового закона о регистрации имущественных прав.

Госдума продлила дачную амнистию до 2020 г. Это касается владельцев наделов, входящих в состав ДНТ, СНТ, огороднических товариществ. Если же права на землю были приобретены до 30.10.2001 г., то ограничений по времени льготного оформления нет совсем.

Дело в том, что при регистрации прав согласно общему порядку нужны документы, разрешающие ввод объекта. Для построек советского и переходного периода достать их весьма затруднительно, а порой и вовсе невозможно. Потому такие строения были бы признаны самовольными и подлежащими сносу, а их владельцам пришлось бы много и долго отстаивать свои права на них в судебных органах. Поэтому законодатель пошёл на некоторые уступки для владельцев такой недвижимости.

Дачная амнистия не предусматривает иных «послаблений» со стороны государства, кроме упрощённого оформления прав. При желании владельца провести межевые работы в ближайшее время на своей даче, оплачивать их нужно будет самостоятельно.

На проведение бесплатного межевания могут рассчитывать владельцы тех наделов, которые приписаны садоводствам и дачным кооперативам, в обязательном порядке имеющим проект планировки и застройки территории СНТ.

Кроме того, госпрограмма по проведению бесплатных межевых работ пока является пробной. Как провести межевание земельного участка бесплатно узнайте здесь.

В этой связи она действует не во всех российских регионах, а только в:

• Республиках Коми, Башкортостан, Мордовия, Якутия, Тыва;
• Краях: Забайкальским, Камчатский, Пермским, Хабаровским;
• Областях: Псковской, Амурской, Вологодской;
• а также — Севастополе.

Итог: дачная амнистия и проведение межевых работ за государственный счёт — две разные программы. Можно участвовать как в одной, так и в двух одновременно.

Дополнительная пошаговая инструкция по проведению межевых работ на даче:

Проведение межевых работ на своём дачном наделе — процедура хоть и не обязательная, но очень полезная: благодаря ей можно устранить возможные ограничения и трудности владения землёй. Цена на них варьируется в зависимости от расположения надела и его рыночной стоимости. Список нужных для этого документов невелик и прост для сбора. Учитывая то, что окончание дачной амнистии не за горами, лучше воспользоваться пока ещё действующими льготными положениями.

Сколько стоит приватизация земли под частным домом читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.