Сейчас с жителей всех многоквартирных домов взимают обязательные платежи на проведение капремонта в обозримом будущем. Но мало кто понимает, что включено в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов — тех самых «значительных» работ (именно так они именуются в ЖК РФ). Что же в него входит? И регламентируется ли какими-то законами этот список?
Содержание статьи
Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома?
На законодательном уровне перечень чётко установлен. Список работ, которые проводятся при капремонте (обязательные и необязательные), регламентируется ЖК РФ, а именно статьей 166 (первая часть). Но следует учесть, что там указан именно рекомендуемый, а не обязательный перечень. А некоторые работы частично выполняются при текущем ремонте.
Точную же смету составляют по каждому дому в индивидуальном порядке по итогам данных, полученных от комиссии, оценивающей состояние здания и его коммуникаций. А предложения по тем работам, которые необходимо включить в капремонт, могут подавать и сами жильцы.
При составлении перечня учитывается и размер финансового обеспечения контракта, ведь далеко не всегда жильцам удаётся собрать достаточную сумму на обеспечение полного перечня необходимых работ. Дополнительные средства может выделить ФКР в счёт будущих взносов с собственников квартир, если поступит соответствующее заявление в фонд капитального ремонта на ремонт. Но только если они не собирали деньги на специальный счёт. ФКР в таком случае не признаётся в качестве оператора счёта, но административные органы устанавливают минимальный размер накопленных средств для проведения ремонтных работ.
Капремонт может также разбиваться на несколько частей. То есть за один год не обязательно выполняются все запланированные работы. Точный график капитального ремонта составляется либо ФКР, либо административными органами, по итогу публикуется региональная программа (это обязательство именно чиновников).
Уточнить график и перечень работ, которые планируется по тому или иному дому, можно у ФКР или местной администрации. Но информацию предоставляют лишь в том случае, если уже принята и заверена региональная программа (составляют её на 10 лет или более). Интересно то, что данные можно запрашивать по любому дому, не обязательно для этого быть собственником одной из квартир.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Перечень и виды работ по капремонту домов
При капремонте обслуживаются следующие части многоквартирного дома:
- лифтовые шахты;
- коммуникации (только те, которые монтировались при возведении здания);
- кровля;
- подвал;
- фасад здания;
- фундамент;
- подъезды.
Базовый список видов работ, входящих в капремонт многоэтажного дома:
- Ремонт, замену, модернизацию водопровода, водоотвода, газопровода, вентиляции;
- Ремонт лифтовых шахт, замена кабины (если признана непригодной для эксплуатации);
- Ремонт кровли (капитальный ремонт кровли многоквартирных домов делается только в том случае, если свыше 25% полотна подлежит замене, в противном случае крышу обслуживает управляющая компания);
- Обслуживание подвала, утепление имеющихся там коммуникаций, а также установка противопожарных дверей (ремонт дверного проёма входит сюда же);
- Ремонт фасада (восстановление декоративного слоя, изоляция швов, монтаж утеплителя или навесного фасада из готовых панелей, полная замена окон вместе с рамами);
- Ремонт фундамента (восстановление, укрепление, монтаж гидроизоляции);
- Ремонт подъезда (только те работы, которые не попадают в текущий, при капремонте допускается частичное изменение плана помещения, в том числе перенос несущих стен);
- Ремонт, модернизация электропроводки;
- Установка общедомовых счётчиков.
В общий перечень работ также включён обязательный список услуг, которые выполняются при капремонте, в него входят:
- Диагностика состояния фундамента. Минимальный вариант – это базовый технический осмотр. Но также могут выполнять комплексную проверку на определение текущего состояния.
- Ремонт нежилых помещений. К таковым относят подвал, служебные помещения, выход на крышу здания.
- Диагностика и тестирование инженерных систем (в том числе проверки критическими нагрузками).
- Диагностика работоспособности лифта и лифтовых шахт. Но при этом мелкие ремонтные работы не проводятся, только полный ремонт шахты или замена лифтовой кабины. За текущие ремонтные работы отвечает управляющая компания (и выполняет их по мере необходимости, деньги для этого берутся из коммунальных платежей на обслуживание лифта).
Полный же список выполняемых работ согласовывается с жителями дома на собрании. При этом требуется согласие минимум 2/3 жителей. Если при составлении сметы были обнаружены дополнительные недочёты или работы, требующие немедленного выполнения, то выносится предложение об их включение в проводимый капремонт (но при этом сбор дополнительных средств возлагается на самих же собственников).
Если только в самом начале пути перевода жилья в собственность, то изучите документы для приватизации в МФЦ. На сегодня — это удобный вариант оформления приватизации.
Если вы не знаете, какие документы нужны для постоянной регистрации по месту жительства пройдите сюда. В этой статье вы статье указан полный пакет.
Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД
Какое имущество подлежит замене подрядной организацией при выполнении контракта с ФКР?
К общему относятся:
- коммуникации (которые располагаются в самом доме и устанавливались при возведении здания, то есть внесены в общий инженерный план);
- окна;
- кровля;
- лифтовые шахты и лифты;
- двери в подвал;
- противопожарные системы (в том числе и пожарные выходы);
- системы аварийного освещения;
- вентиляционные шахты (и все сопутствующее оборудования).
Их ремонт (возможна и замена) выполняется лишь когда повреждения значительны (требуется замена более 25% от первоначального объёма имущества). В противном случае устранение недостатков выполняется управляющей компанией (финансы для этого выделяются из полученных средств на обслуживание общедомовой территории).
Кто отвечает за работы по капитальному ремонту многоквартирного дома?
Конечным ответчиком выступает орган, который администрацией региона определён как главный исполнитель проекта. Ремонт же выполняется подрядной организацией, назначенной уполномоченной комиссией ФКР. К таковым может относиться и частная строительная компания, обладающая необходимым уровнем аккредитации и базой специалистов, имеющих возможность выполнить работы, указанные в смете.
Подрядчик при выполнении контракта берёт на себя гарантийные обязательства, что и является гарантией качества проводимых работ. Срок действия гарантии – 5 лет (но это касается только выполненных работ). ФКР также имеет возможность устанавливать подрядную организацию по условиям конкурса (через тендер, проводимый обязательно как электронный аукцион, что является законодательным требованием).
А вот за качество проводимого ремонта, а также за его приём отвечает уполномоченный представитель ФКР (инженер технадзора). Он же заверяет акты выполненных работ, предоставляет их копии жильцам дома (по требованию) или их председателю.
Сами жильцы дома контролировать качество проводимых работ не могут (в процессе их выполнения, когда контракт ещё не завершен, не подписан итоговый акт о завершении капитального ремонта). Но если у них возникают сомнения по этому поводу, то они вправе направить коллективную жалобу на действия подрядной организации в представительство ФКР или регионального административного органа. Такие заявления рассматриваются в течение 10 дней, по ним обязательно предоставляется письменный ответ.
Непосредственно при выполнении капремонта внесение коррективов в план невозможно. Заверяется итоговая смета на собрании, что проводится за 6 месяцев до этого. После него никаких новых предложений по списку запланированных работ рассматривать не будет ни со стороны ФКР, ни подрядной организации.
Дополнительная информация по теме в этом видео:
Итого, полный рекомендуемый перечень работ, что выполняются при капремонте МКД, регулируется положениями ЖК РФ. Но по каждому дому смета составляется индивидуально с учётом технического состояния здания, степени износа его коммуникаций, общедомового имущества, инженерных сооружений. Окончательный перечень работ согласовывается ФКР вместе с жителями дома (на собрании) не менее чем за 6 месяцев до капремонта.
Как бороться с пьяными и шумными соседями читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Капитальный ремонт» по ссылке.