Аренда квартиры без договора аренды: выгодные и опасные стороны неоформленной сделки

Один гражданин сдаёт квартиру, другой хочет её снять: казалось бы, что может быть проще? Но и такая незаурядная с виду ситуация таит в себе неприятные юридические последствия, особенно если имеет место аренда квартиры без договора, т. е. обязательства закреплены лишь честным словом. Как избежать неприятностей? Как не стать правонарушителем (пускай и по незнанию норм закона)?

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды, что говорит закон?

Для российского законодателя, сдача квартиры в аренду без письменного оформления договорных отношений между хозяином жилплощади и гражданином, желающим там поселиться, — незаконно. Санкции положены не именно за отсутствие такого договора, а за нежелание его регистрировать в налоговой и, соответственно, платить государству положенные суммы в виде налога.

Для договора аренды квартиры отметка госорганов о его регистрации является обязательной в случае, когда жильё подлежит сдаче на год и более.

Аренда и найм — разные виды договорных отношений. Если владелец жилья и квартиросъёмщик являются физ. лицами, значит — найм. Если же одна из сторон будет представлена юр. лицом — аренда.

Владелец, сдающий в найм свою квартиру, и заключивший соответствующий договор, может рассчитывать на защиту государством его прав при возможных конфликтных ситуациях со съёмщиками. Как легально сдать квартиру подробнее здесь. В ситуации, когда собственник не один или на квадратных метрах сдаваемого жилья зарегистрированы иные граждане, для сдачи в аренду потребуется письменное согласие этих лиц. Если квартира коммунальная, то без согласия соседей также не обойтись.

В случае обременения квартиры невыплаченной ипотекой сдать её не получится, т. к. в договоре о выдаче подобного кредита прописано условие об использовании жилплощади в личных целях.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Особенности оформления договора аренды

По нормам ст. 674 ГК РФ договор должен иметь простую письменную форму (т.е. использование услуг нотариата не является обязательным) и подписи обеих сторон арендных отношений.

В нём следует отразить наиболее важные для владельца и квартиросъёмщика данные, а именно:

• Сведения из паспортов сторон;
• Детальное описание предмета договора, т. е. само жилое помещение (адрес, технические характеристики, этаж и т. д.);
• Правоустанавливающие документы, т. е. на основании каких бумаг арендодатель является собственником жилого помещения;
• Если у сдаваемого жилья несколько владельцев, то указываются данные их нотариально удостоверенных разрешений на аренду;
• Данные о доверенности, выданной в нотариате (в ситуации, когда собственник не может присутствовать лично);
• Срок сдачи;
• Права и обязанности одной и другой стороны;
• Сумма платежей, а также порядок расчёта по ним;
• Ответственность для сдающего лица и для принимающего в аренду;
• Условия прекращения договора до истечения его срока;
• Важные дополнительные условия. Здесь следует рассматривать, к примеру, требование владельца жилья об отсутствии вредных привычек у арендатора или желание будущего квартиранта завести питомца и т.п.

Кстати, если вы решили сдавать жилплощадь на кратковременный срок (сутки), то оформление договора также необходимо. Образец договора аренды квартиры на сутки вот тут.

Кроме договора также нужно оформить акт передачи жилого помещения с подробным перечнем находящегося в нём имущества (при его наличии) с указанием его состояния. Не лишним будет прописать и стоимость предметов интерьера и бытовой техники, но с обязательным принятием во внимание условий естественного износа и с соответствующим уменьшением цены. По такому акту квартира будет сдаваться и, по окончании договорных отношений, приниматься обратно владельцем.

Если не заключен договор аренды квартиры: последствия

Одним из основных последствий отсутствия договора будет невозможность ссылки на его положения в случае судебного разбирательства: устные договорённости в расчёт не берутся.

Для арендодателя квартирант, в первую очередь, — лицо незнакомое. Может, он поживёт неделю-другую, а затем скроется, прихватив с собой часть имущества. Или откажется оплачивать коммунальные платежи и оставит после себя долги. Как его потом найти, чтобы возместить ущерб? А возможно это — мошенник, который, применив одну из преступных схем, и вовсе может оставить без квартиры. Как доказать потом это в суде? Рисков много, и поэтому начинать выстраивать отношения лучше на основании договора, пусть он будет даже самым типовым.

Для квартиросъёмщика проживание без договора тоже может обернуться неприятностями:

• Резкое увеличение квартплаты. Например, со следующего месяца, а в случае несогласия просьба покинуть занимаемое помещение;
• Прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Владелец, по ведомым только ему причинам, может потребовать освободить квартиру уже на следующий день, не беспокоясь о дальнейшей судьбе квартиранта. О том, как оформляется досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя по ГК РФ, мы уже писали в отдельной статье.

• Частое посещение владельцем сдаваемой квартиры. Это может быть в любое время, не считаясь с мнением квартиранта;
• Выдвижение всё новых требований (вплоть до выключения воды или телевизора в определённое время) и т.д.

Основные риски для арендодателя

В ситуации, когда владельцем принимается решение о том, чтобы пустить квартирантов, не заключая с ними договора, нужно не забывать таких последствиях:

1. Штраф за неуплату налогов. Нередко в налоговую обращаются «неравнодушные» соседи.
2. Возможность субаренды. Это самая популярная схема действий у нечистых на руку граждан. Вначале квартира берётся в наём у собственника, а затем сдаётся нескольким также не приветствующим договоры лицам. Причём деньги обычно берутся за несколько месяцев вперёд. Чтобы исключить риск субаренды, лучше заключить договор и отдельным пунктом в нём прописать соответствующий запрет.
3. Неполная уплата арендных платежей. Такая неприятность может случиться при отсутствии договора и игнорирования авансового способа оплаты (за месяц вперёд). Если квартиранты решат съехать «по-английски», то владелец потеряет только сумму неоплаченных коммунальных платежей.
4. Порча имущества. В такой ситуации собственник может только требовать в устной форме заплатить за урон. И если квартиросъёмщики окажутся несознательными, то применить к ним правовые меры воздействия будет невозможно. Лучшим средством защиты имущества будет внесение в договор максимально возможных данных квартиранта, включая адрес и наименование организации, в которой он трудится (это можно проверить, позвонив по телефону).

Штраф за сдачу квартиры в аренду без договора

Ст. 208 НК РФ (п. 4) говорит о том, что сдача принадлежащей на праве собственности квартиры в аренду с получением соответствующего дохода несёт в себе обязанность для владельца уплатить налоги (13% от полученных собственником денежных средств).

Закон не рассматривает арендные отношения как предпринимательство и в этой связи арендодатель будет выступать в качестве обычного физ. лица. Здесь имеется ввиду сдача, например, одной квартиры на длительный срок.

Если налог не будет уплачен вовремя, то собственнику придётся заплатить и пеню, расчёт которой приведён в ст. 75 НК РФ.

К штрафу за незарегистрированную аренду прибавляется штраф за непредставление налоговой декларации (5% от неуплаченных налоговых платежей за каждый месяц просрочки: от 1 тыс. руб. до 30% величины всего налога).

В случае уклонения от уплаты (ст. 122 НК РФ) положенной величины налогов в пользу государства будет взыскания штраф (20% — по незнанию, без умысла и 40% от суммы долга — при выявлении умысла, т.е. прямо выраженного желания не платить налоги).

На какой срок следует оформлять договор и почему, узнайте здесь:

Даже самый простой договор сможет уберечь стороны от необоснованных претензий друг к другу. Если же он будет обширным и включать различные уточняющие условия, то поводы для финансовых конфликтов в отношениях между владельцем и квартиросъёмщиком и вовсе сойдут на нет.

Какие документы нужны для временной регистрации по месту жительства читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.