Как лучше сдать квартиру в аренду — рекомендации хозяевам жилья

Анализ окупаемости инвестиций в дома и квартиры, конечно, задача непростая и многосторонняя, зависящая от ряда сложно прогнозируемых факторов. И всё же, в большинстве случаев вложения в недвижимость надёжны и весьма выгодны.

Когда в вашей собственности уже находится не используемая семьёй для проживания квартира, ответить на вопрос: «Стоит ли сдавать жильё?» — проще. Как же лучше действовать, решив сдать жильё в аренду?

Как сдать квартиру без посредников

Для начала нужно выяснить как и где искать платёжеспособных и порядочных арендаторов? Если есть желание самостоятельно заниматься поиском жильцов, вы можете:

1. Искать желающих снять квартиру от хозяина без посредников среди знакомых, друзей и коллег. Несомненное преимущество этого пути — вам заранее известна личность будущего квартиранта, вы получите рекомендации от знакомых ещё до того, как позволите ему вселиться.
   Отрицательные моменты ярко проявятся, если вы всё-таки ошибётесь в нанимателе. Решая возникшие проблемы (например, задержку оплаты или попытку повысить стоимость, следуя рыночной тенденции), вы рискуете отношениями с жильцом, либо с рекомендовавшим его другом. Особенно осложнит ситуацию отсутствие договора (ведь не чужие люди часто пренебрегают такими «мелочами»).
2. Воспользоваться специализированными сайтами или газетами объявлений. «За» этот вариант — широкий охват целевой аудитории при относительной дешевизне. Бонусом станет полная осведомлённость обо всех нюансах сделки и личное общение со съёмщиками на всех этапах переговоров.
   «Против» — риск столкнуться с банальными квартирными аферистами или с теми, кто сдаст жильё в субаренду. К тому же, вам придётся вкладывать своё время и силы в частые телефонные переговоры, демонстрацию квартиры потенциальным арендаторам, контроль своевременной оплаты налогов и разрешение возможных конфликтных ситуаций.

Более цивилизованный путь — третий, и он предполагает участие посредника. На нём стоит остановиться по подробнее.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как сдать жильё через агентство

Большинство арендодателей предпочитают пользоваться именно этим способом. Среди его очевидных преимуществ — экономия времени и нервов хозяина квартиры.

Посредник возьмёт на себя все переговоры с потенциальными арендаторами, оформление нужных документов, примет участие в разрешении конфликтов впоследствии (если оговорено сопровождение сделки до завершения срока аренды).

Основная загвоздка тут может возникнуть лишь в добросовестности сотрудников агентства недвижимости.

Отдайте своё предпочтение крупным фирмам с хорошей деловой репутацией.

Кстати, если вы хотите сдать квартиру посуточно, но у вас не хватает времени или нет желания заниматься этим делом самостоятельно, то можно также обратиться в агентство.

Конечно же, свою деятельность агентства ведут не на благотворительной основе. Но больше это должно интересовать нанимателей, так как именно они и оплачивают львиную долю стоимости услуг.

Впрочем, это зависит и от набора услуг, и от положения дел на рынке в целом — если условия диктуются покупателем (т.е., желающих выгодно сдать недвижимость больше желающих её снять), то расходы могут переложить на плечи хозяина квартиры.

Суммы, которыми оперируют агентства в случае с арендой, могут рассчитываться очень по-разному. Если для купли продажи это, чаще всего, процент от продажной стоимости, то в нашем случае факторов множество.

Сам факт аренды чаще оплачивается квартиросъёмщиком. В стандартных случаях — это 70-100% от месячной стоимости аренды для Москвы и Санкт-Петербурга и 50% — для других городов.

Если недвижимость элитная (или наоборот, очень дешёвая) — сумма обычно фиксирована. Она будет зависеть от многих факторов (в том числе, и от умения риелтора торговаться).

Арендодатель обычно оплачивает:

• составление текста договора — от 3 тыс. руб.;
• консультационные услуги (юридическое сопровождение сделки) — зависит от сложности случая;
• размещение рекламы — зависит от количества изданий, частоты и длительности выхода объявлений.

Как обезопасить своё имущество от порчи

Страховка приходит в голову первой, когда речь заходит о том, как безопасно сдать квартиру. Выбрав проверенную страховую компанию с безупречной деловой репутацией, можно не беспокоиться о возможных убытках, вызванных умышленной порчей или форс-мажорными обстоятельствами.

Риски собственника квартиры:

• Халатное отношение арендатора. Предугадать, будет ли жилец обращаться с вашей собственностью по принципу «не моё — не жалко» достаточно сложно. К рискам здесь относят пожары, затопления, порчу внутренней отделки.
• Противоправные действия третьих лиц. К ним относятся и поджоги, и кражи.
• Форс-мажор. Непредсказуемые и независящие от чьей-то воли события. Например, прорыв ливневой канализации на чердаке многоквартирного дома может залить квартиры сразу на нескольких этажах.
• Причинение арендаторами ущерба имуществу и здоровью соседей. Ваши жильцы могут залить соседей снизу, нанести любой другой урон — но возместить им ущерб должны будете именно вы (как собственник, ответственный за правильность эксплуатации и безаварийное состояние недвижимости). Здесь будет уместна страховка гражданской ответственности перед третьими лицами.

Обратите внимание, что сам факт наличия страховки не решает всех задач: важно то, какие именно риски были включены в перечень страховых случаев.

Желание сэкономить на размере страховых взносов может привести к тому, что вместо вполне реальных и вероятных пожаров и затоплений, вы застрахуете своё имущество от ураганов и смерчей, которые на ваших широтах не случались вот уже как минимум 200 лет….

Заключая договор страхования, обратите особое внимание на:

1. Перечень документов, которые будут служить подтверждением наступления страхового случая — именно на этой стадии чаще всего сталкиваются с трудностями при попытках получить страховое возмещение.
2. Предмет страхования (что именно застраховано). Например, если внутренняя отделка не включена, права на возмещение появятся только при обрушении стен.
   По отдельному согласованию можно застраховать даже мебель (особенно, если она встроенная). Конечно же, такая услуга будет дороже.

Стоит ли тратиться на страховой полис, сдавая в аренду квартиру? Ответ здесь лежит не только в денежной плоскости. Дополнительный аргумент — ваше спокойствие и защищённость. Оплачивая страховку, вы покупаете себе комфортное внутреннее состояние.

Заключение договора аренды

С вашей стороны потребуются документы, подтверждающие право распоряжаться квартирой. Это и документы на право собственности, и подтверждение вашей личности и дееспособности (паспорт).

В тексте договора максимально подробно опишите свои права и обязанности арендатора, с чётким порядком их выполнения. Например, кроме самой стоимости аренды, можно сделать дополнительный акцент на том, что ответственность за коммунальные выплаты лежит на нанимателях (хотя это и оговаривается в ГК РФ, ст.678). Перед составлением соглашения изучите основания для его досрочного расторжения, на случай, если придётся заканчивать арендные отношения раньше времени. Информация о том, как расторгнуть договор аренды вот здесь.

Если вы хотите сдать квартиру правильно по закону, то учтите, что Договор, заключённый на срок не менее 1 года, регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Налогообложение дохода

Арендодателям, желающим сдавать квартиру официально нужно знать, что пассивный доход в виде арендной платы абсолютно легален. Такой бизнес распространён практически повсеместно. И так же, как и любая другая форма дохода, арендные платежи облагаются налогом.

Вариантов самостоятельно и легально сдавать жильё, т.е. с соблюдением всех требований закона всего три:

1. В роли физического лица (ФЛ). Вариант предполагает включение вами своих арендных доходов, получаемых помимо основного места работы, в ежегодную декларацию.
   В налоговую инспекцию дополнительно предоставляется копия договора найма квартиры, который вы подписывали со своим арендатором. Ставка налогообложения для ФЛ составит 13%.
   Плюсы: сравнительная простота пакета документов.
   Минусы: ставка налогообложения выше, чем для предпринимателя.
2. Оформившись индивидуальным предпринимателем. Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ) имеет соответствующее свидетельство, полученное при государственной регистрации. Он предварительно регистрируется в органах налоговой службы, после чего получает право на уплату налога в размере 6% (если он на упрощённой системе налогообложения).
   Плюсы: ставка налогообложения ниже, чем для физического лица.
   Минусы: необходимость вести бухгалтерию, открыть счёт в банке, оплачивать ежемесячные взносы в Пенсионный фонд, т.п.
   Какой из способов будет выгоднее именно для вас — зависит от обстоятельств. Например, если придётся оплачивать услуги стороннего консультанта (для правильного составления отчётности) выигрыш в сумме налога может быть полностью перекрыт этими затратами.
3. Приобретение патента. Повторяет практически все особенности упрощённой системы налогообложения.
   Такой путь интересен владельцам дорогого элитного жилья с высокой арендной платой (иначе покупка патента просто не окупится).

Есть ещё один интересный выход: воспользоваться услугами посреднических фирм, передав свою недвижимость в доверительное управление.

Подписав соответствующий договор (это может сделать как ФЛ, так и ПБОЮЛ) вы перекладываете на посредника ответственность за правильность расчёта и своевременность оплаты налоговых и прочих платежей. Срок такого договора варьируется от нескольких месяцев до 3-5 лет.

Стоимость доверительного управления обычно «зашита» в арендную плату. Т.е., получать свой доход вы будете уже за вычетом комиссии агентства.

Состояние рынка: ценовые тенденции

Предложение понемногу начинает превышать спрос. Связано это и с экономическими сложностями (арендаторы начинают выбирать более дешёвые варианты съёмного жилья, или вовсе становятся неплатёжеспособными). Потому будьте готовы к попыткам сбить цену минимум на 10-15%.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Многие уверены, что сдавать квартиру и не платить налоги выгоднее легальных путей.

Это способ более рискованный, но не лишённый преимущества экономии. И всё же, в последнее время россияне прибегают к нему всё реже.

Принимая решение, включать ли в свой декларируемый доход арендные платежи, не стоит забывать о том, что объём рынка сдачи недвижимости в наём настолько значителен (особенно в крупных мегаполисах), что рано или поздно внимание Федеральной налоговой службы обязательно обратится на регулирование упомянутой сферы. Уже сейчас собственники двух и более квартир могут получать запросы, как именно используется «избыточная» жилплощадь.

Подобная неофициальная предпринимательская деятельность трактуется законами РФ как уклонение от уплаты налогов, с неприятными последствиями в виде штрафа и оплаты накопившегося налога за весь срок. Добавьте к этому неприятный факт разбирательств с органами правопорядка — и шанс сэкономить может больше не казаться таким уж заманчивым.

Нужно учитывать и возможные последствия, связанные с тем, что в случае недобросовестности ваших жильцов обратиться за помощью вам будет не к кому.

Как лучше сдавать квартиру — зависит от ваших приоритетов. Кто-то дорожит спокойствием и свободным временем, для кого-то главное — экономия. Но в чём действительно не стоит сомневаться, так это в необходимости всесторонней информированности об имеющихся возможностях и тщательно анализировать их перед сделкой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.