Квартира сдаётся в аренду на определённый срок, который фиксируется в договоре. Бывают и исключения: если стороны забыли указать срок или не определили его, тогда договор считается бессрочным. В любом случае кому-то из участников сделки может потребоваться прекратить арендные правоотношения.
В решении вопроса следует ориентироваться на те нормы, которые регулируют конкретные условия: кто поднимает вопрос расторжения, получено ли на это согласие контрагента.
Содержание статьи
Как расторгнуть договор аренды квартиры
В процессе аренды жилья могут возникнуть нарушения условий договора найма, которые вынуждают прибегнуть к процедуре его расторжения, закреплённой гражданским законодательством.
Досрочное расторжение договора согласно ст. 450 ГК РФ может произойти в двух формах:
- С согласия сторон;
- По решению суда.
Не важно: сняли вы эту квартиру без посредников или с помощью агентства, дальнейшие отношения между сторонами зависит от их добропорядочности или сложившихся обстоятельств.
Когда от одной из сторон сделки исходит предложение прекратить аренду, то другая сторона может согласиться с ним, а может и воспрепятствовать.
Если был получен отказ, тогда уже применяется норма ч. 2 ст. 452 ГК РФ, заявляется требование о расторжении, и рассматривается оно в судебном порядке.
Перед обращением в суд, необходимо использовать досудебные способы урегулирования спора. В данной ситуации отправка уведомления и требование исполнения обязательств по договору являются обязательными, поскольку предусмотрены в законе.
Относительно договоров, заключённых на неопределённый срок, действует следующие правило расторжения: сторона, решившая прекратить арендные отношения, отсылает об этом уведомление контрагенту за три месяца. По истечении данного срока договор будет расторгнут.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Расторжение договорных отношений по соглашению сторон
Основание для прерывания договорных отношений важно лишь, если кто-то из сторон воспротивился такому действию.
Если обе стороны проявили понимание, тогда необходимо соблюсти порядок расторжения, установленный законом (ч. 1 ст. 452 ГК РФ). Образец Соглашения о расторжении договора аренды вы можете найти на russia-in-law.ru.
В ином случае будет считаться, что арендные отношения не прекращены, а значит, у сторон нет повода для отказа от своих обязательств. Арендодатель должен продолжать сдавать помещение, а арендатор – платить арендную плату.
Такая трактовка опасна именно для арендатора. Он посчитал, что договор был расторгнут, выехал и прекратил платить за аренду, а через определённое время арендодатель заявляет свои претензии и требует уплатить задолженность, ведь договор продолжает действовать.
Расторжение договора подразумевает выполнение всех действий, совершённых при заключении сделки.
Если стороны имели возможность ограничиться простым подписанием текста, тогда они обязаны лишь подписать соглашение о расторжении. Но тут стоит помнить, что к договору мог быть приложен акт передачи жилья в пользование, тогда, соответственно, составляется акт обратной передачи, подтверждающий фактическое исполнение соглашения о расторжении договора аренды квартиры.
Тем лицам, которым пришлось выполнить требование закона о госрегистрации договора, придётся потратить дополнительное время и уведомить регистратора о расторжении договора.
Расторжение договора в одностороннем порядке, следуя общим правилам, является невозможным (логический вывод ст. 310 ГК РФ). Однако если по договору допускается возможность одностороннего отказа от выполнения условий данного соглашения, то тогда нужно обратиться к п. 3 ст. 450 ГК РФ, по которой такой отказ считается легитимным.
Досрочное расторжение договора аренды — инициатор арендодатель
Перед собственником жилой площади, сдавшим квартиру в аренду самостоятельно или через посредников, может возникнуть необходимость вернуть её. Но вот оснований, которые сочтутся судом как должные, в ГК РФ предусмотрено всего несколько, и собраны они в ст. 619:
- Нарушение условий сделки. Арендатор в процессе пользования квартирой существенно нарушает условия договора или нарушает их неоднократно.
Касательно существенности нарушения чётких критериев нет, просто действие должно привести к ущербу и лишить сторону того, на что она надеялась при сдаче своей квартиры в аренду. К этому же пункту законодатель относит использование квартиры не в рамках назначения, зафиксированного в договоре. - Существенное ухудшение жилплощади. Арендатор в ходе пользования квартирой ухудшает её состояние. Опять же критерий существенности определяется судом в каждом случае отдельно.
- Просрочка арендной платы. Арендатором была более двух раз просрочена уплата арендной платы.
- Нарушение дополнительных договорённостей, прописанных в договоре. Арендатор, на которого (согласно договору) возложена обязанность в определённое время произвести капитальный ремонт, не сделал его.
Стороны имеют право внести в текст договора и иные условия, позволяющие арендодателю потребовать с их наступлением прекратить аренду. А если вы решили заняться конкретным бизнесом: сдавать квартиру посуточно, то дополнительные пункты в договоре просто необходимы.
Досрочное расторжение договора, когда инициатор арендатор
У арендатора тоже могут быть интересы для досрочного прекращения аренды квартиры. Но привлекать суд он может, только при реальном существовании обстоятельств, указанных в ст. 20 ГК РФ:
- Арендодатель отказывается фактически передавать квартиру в аренду, или через какое-то время создаёт препятствия для использования арендатором помещения согласно его назначению. Причём арендную плату он все же требует.
- Если в процессе эксплуатации квартиры стало понятно, что в ней присутствуют изъяны, препятствующие нормальному использованию жилья в целях, оговоренных в договоре.
Такие недостатки могли быть и незаметны при осмотре помещения, а проявились только в определённых условиях, например, начались затяжные дожди, повлекшие протечки, или существенно понизилась температура и обнаружились проблемы с отопительной системой. - Арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но не сделал этого. Такое обязательство должно было быть закреплено в договоре.
- Квартира стала непригодна для использования по обстоятельствам, находящимся вне сферы контроля арендатором.
В случаях, когда арендодатель согласился с наличием иных условий для досрочного расторжения договора, ими может воспользоваться арендатор и заявить соответственное требование.
Уведомление о расторжении договора
О своих намерениях расторгнуть договор инициатор процедуры обязан предупредить другую сторону. Такое уведомление может быть использовано и когда прекращения требует бессрочный договор, или когда в тексте договора присутствует условие об автоматической пролонгации.
Каких-либо формальных требований к оформлению уведомления в законе не содержится, данный документ составляется в произвольной форме. Найти образец для заполнения письма-уведомления о расторжении по инициативе арендодателя или арендатора можно в сети, например на сайте moyafirma.com.
Если предполагается, что понимание с контрагентом достигнуто не будет, тогда особое внимание уделяется доведению своих намерений до сведения второй стороны. Этот факт должен быть зафиксирован, и проведён в таком виде, чтобы на руках остались доказательства, при необходимости которые можно будет приложить к иску.
При личном вручении уведомления у себя нужно оставить второй экземпляр, на котором будет стоять подпись уполномоченного лица, подтверждающая вручение документа.
Когда договор аренды считается расторгнутым и что за этим последует
В соглашении о расторжении договора аренды квартиры указывается срок для фактического возврата помещения.
С подписанием соглашения для сторон не прекращаются обязательства, возникшие во время действия договора. Арендные платежи должны быть уплачены за всё время пользования квартирой.
В определённых случаях, когда арендатор отказывается выселиться, к нему могут быть применены штрафные санкции, например, насчитана неустойка. Также арендодатель может не подписать акт обратной передачи имущества, если его состояние ухудшилось. Тогда у арендатора возникает обязанность возместить убытки. Если в добровольном порядке он откажется, тогда спор может быть отдан на рассмотрение суда.
Договор может содержать пункт об отступных. Сторона, желающая досрочно расторгнуть договор, в таком случае будет обязана выплатить установленную компенсацию. Такой подход помогает избежать судебных разбирательств.
Расторжение договора аренды – необходимая процедура, продиктованная сложившимися в обществе отношениями. Возникновение обстоятельств, требующих прекращения отношений аренды, характерно для обеих сторон.
Закон по возможности предоставляет сторонам воспользоваться правом на досрочное прекращение договора, но при этом вносит некоторые ограничения, с помощью которых ограждает участников сделки от злоупотребления своими правами.
Наличие серьёзных обоснований своих требований гарантирует лицу удовлетворение его требования, а в дополнении даёт ему право на компенсацию понесённых убытков.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.