Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 10 минут
АА

Многие российские семьи — особенно молодые и имеющие нетрудоспособных членов, нуждаются в жилье, за которое не нужно платить большую аренду. С помощью государственных механизмов можно реализовать право на улучшение условий проживания. Для этого нужно знать, что такое договор социального найма квартиры. Если заключить такой договор, можно вселиться в государственное жильё, а потом оформить его в собственность.

Ордер на квартиру и договор социального найма — это одно и то же?

В чём разница между ордером и договором соц. наймаПо предыдущему Жилищному кодексу ордера являлись основанием для вселения человека в квартиру, предоставленную из жилищного фонда бесплатно.

С марта 2005 года вступил в силу новый кодекс, и ордера в нём не фигурировали, но появилось понятие договора социального найма. По сути договор заменил ордер, и второй перестал быть актуальным.

Но — для тех, кто проживает в муниципальном жилье на основании ордера, он понадобится, чтобы произвести замену.

Замена нужна, если планируются какие-либо операции с квартирой:

  • прописка/выписка,
  • судебные разбирательства,
  • приватизация.

Но даже при этом некоторые службы довольствуются ордером, другим нужно, чтобы квартиросъёмщик заменил его на договор, а третьи обходятся выпиской из лицевого счёта.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Как и где оформить договор соц. найма на муниципальное жильё?

Имея на руках этот документ, наниматель по договору социального найма жилого помещения может спокойно заселяться в квартиру государства или муниципалитета.

С чего начать?

Чтобы заключить договор, сначала нужно получить решение органа исполнительной власти муниципалитета о предоставление жилплощади.

Социальное жильё предоставляется не всем, а малообеспеченным лицам и семьям, не имеющим собственной недвижимости.

Также квартиры предоставляются из маневренного фонда при временной выселении граждан из своих домов при:

  • капитальном ремонте,
  • аварийном и ветхом состоянии домов,
  • стихийных бедствиях,
  • чрезвычайных ситуациях,
  • изменении назначения недвижимости — из жилого в нежилое, и т. п.
Жильё также даётся семьям, нуждающимся в улучшении условий проживания, — если площадь нанимаемой квартиры меньше, чем установленная норма представления (например, в семье родились дети, и теперь на каждого человека мало квадратных метров).

Также имеют шанс на аренду квадратов у государства:

  • лица, пострадавшие при аварии на ЧАЭС и её ликвидации;
  • лица с инвалидностью I и II группы;
  • больные люди с тяжёлыми хроническими заболеваниями, которым требуется изолированное жильё;
  • ветераны ВОВ и др.

Полный перечень нужно уточнять в центре занятости или службе социальной защиты своего города/административного района.

Куда обращаться?

Куда обращаться для заключения договора соц. наймаКак правило, предоставлением жилья занимается орган социальной защиты. Иногда доступно обращение в МФЦ. Перечень органов, которые подотчётны Министерству социального развития и труда, приведён на портале «Госуслуги».

Чтобы уточнить их нужно:

  1. Войти во вкладку «Ведомства»;
  2. Выбрать указанное министерство;
  3. Посмотреть список.

Для подтверждения нужды представляются следующие документы:

  • паспорта членов семьи и свидетельства о рождении для детей младше 14 лет;
  • справка о составе семьи;
  • справки из Росреестра на каждого человека об отсутствии в реестре сведений о праве собственности на объекты недвижимости;
  • справка о доходах 2-НДФЛ или справка из центра занятости о получении пособия по безработице;
  • удостоверение малоимущей семьи — для её получения складываются все доходы семьи за 3 месяца и делятся на членов семьи, если результат меньше прожиточного минимума, то выдаётся удостоверение;
  • иные документы, характеризующие нужду семьи, — о наличии инвалидности, нетрудоспособности какого-либо и т.д.

Весь пакет закрепляется заявлением на имя руководителя ведомства.

Предоставлением жилья занимается орган социальной защиты.

Если заявление будет удовлетворено, администрация поставит семью или одинокого человека в Реестр очерёдности на предоставление муниципальной квартиры с учётом норм площади.

Нормативы

Какие нормы существуют:

  • Учётная норма — устанавливается органами местного самоуправления. Эта величина служит ориентиром, когда нужно решить — нуждается ли отдельный гражданин или семья в увеличении жилплощади. В неё входит и обособленная часть личного пространства и доля в комнатах общего назначения;
  • Предоставляемая норма — минимальная площадь, опираясь на которую рассчитывается общий размер жилья, необходимый для проживания нанимателей. Предоставляется каждому человеку муниципалитетом, с которым заключается договор о социальном найме. Учётная норма равна или больше данного показателя;
  • Минимальная норма — квадратные метры на человека в общежитиях;
  • Социальная норма — устанавливается муниципальными органами, опираясь на имеющийся жилищный фонд и потребности жильцов;
  • Нормы для отдельных групп населения — есть свои лимиты для военных и т.д.
На практике имеет значение количество членов семьи, доходы соискателей, наличие у них или у близких родственников недвижимого имущества и другие факторы, исходя из которых применяется та или иная норма.

Какие величины используются в зависимости от числа жильцов:

  • единственному квартиросъёмщику даётся 33 кв.м личного помещения;
  • два нанимателя получают 42 кв.м;
  • для 3 жильцов норматив составляешь по 18 квадратов на каждого.

Влияющие факторы:

  • Если среди нанимателей есть и 2 человека из одной семьи, и посторонний человек, то муниципалитет обязан предоставить квартиру площадью не меньше 54 квадратов и не больше 62 квадратов;
  • Если нанимателями являются 3 посторонних друг другу человека, то в общем жилье должно составлять от 62 до 74 кв.м;
  • Для жильцов общежитий определена площадь в 6 кв.м. на человека, согласно статье 105 ЖК РФ; это же значение устанавливается, если нанимателя выселяют из текущей квартиры в другую из-за долгов;
  • 10 квадратов обязаны дать каждому человеку при временном переселении на период ремонта здания. Почему нет единого значения на федеральном уровне? Потому что каждый регион и район России имеет свои экономические, физико-географические и другие особенности, и учесть все факторы могут только власти субъектов и местных самоуправлений.
  • Устанавливаемые этими органами значения должны быть не меньше учётного показателя.

Пример действующих значений в Москве.

В соответствии с 29-ым городским законом, принятым в 2006 году 14 июля, определено:

  • на единственного нанимателя — 18 квадратов;
  • на мужа и жену — 44;
  • на 2 посторонних друг другу жильцов — 50;
  • на мужа и жену и еще одного члена семьи — 62;
  • на 3 членов семьи, в которой нет мужа и жены — 74;
  • на 4 членов семьи или больше — 9 квадратов и 18 квадратов на каждого жильца.

Все эти значения актуальны только для нанимателей муниципального жилищного фонда. В случае частной собственности количество жильцов и площадь регулируются самими собственниками.

кому положены повышенные нормативы соц. жильяК установленным нормативам даётся дополнительная для отдельных групп населения:

  • генералам, полковникам, командующим воинскими частями, военнослужащим, имеющим степень кандидата или доктора наук, — 25 кв.м;
  • судьям Конституционного Суда России — 20 кв.м;
  • работникам Следственного Комитета России — 20 кв.м;
  • работникам МВД, имеющим звания полковника или генерала, — к действующей норме выделяется ещё 1 жилая комната;
  • Героям России и Советского Союза — 20 кв.м;
  • кавалерам Ордена Славы — 20 кв.м;
  • федеральным судьям — 20 кв.м;
  • кавалерам ордена Трудовой славы третьей степени — 15 кв.м;
  • инвалидам — двукратный размер действующей нормы.

При этом лицам, которым положена добавка в размере 20 квадратов, может выбрать вместо них ещё одну жилую комнату.

Это добавки на федеральном уровне. Также существует множество добавок, которые устанавливают регионы и муниципалитеты, например, для героев Труда, малоимущих, избирателей и т.д. Всегда делается прибавка, если один из членов семьи — больной человек, которому нужно выделить отдельную комнату.

Прибавку делают и для нанимателей противоположных полов — если они не являются супругами, то должны дать как минимум 2 комнаты.

То же самое касается жильцов-супругов, у которых есть дети, — детям должны предоставить отдельную комнату, даже если общая площадь существенно превысит норму представления. Если дети взрослые и тоже противоположных полов, то каждому положена личное жилое помещение.

Получив решение о предоставлении из жилищного фонда необходимого объекта, можно заключить договор социального найма.

Предупреждение — ждать решения и очереди придётся долго, так как желающих и нуждающихся много, а фонд ограничен, к тому же, иногда трудно подобрать объект с необходимым метражом.

Документы

После одобрения заявления собирается новый комплект бумаг:

  • решение административного органа о выдаче жилплощади;
  • паспорта;
  • справка о составе семьи;
  • справки из Росреестра об отсутствии жилой недвижимости;
  • выписки о доходах;
  • дополнительные документы о нетрудоспособности, звании и т. д.

В течение месяца-двух документы будут рассмотрены, и в день, указанный в расписке, нужно явиться для подписания договора.

Со дня вступления в силу документа, как правило, в тот же день, можно вселяться в квартиру.

Сроки оформления

Заявление от соискателей рассматривается 1-2 месяца в лучшем случае. Иногда срок затягивается на несколько месяцев, но нужно запастись терпением, административные органы не так пунктуальны, как другие ведомства и загружены большим количеством заявлений от населения.

Сам договор не имеет строгих сроков и может быть вообще бессрочным.

Как получить квартиру по договору социального найма?

Как получить жильё по договору соц. наймаПошаговая инструкция:

  1. Собрать документы;
  2. Сдать в органы Социальной защиты;
  3. Получить решение о предоставлении;
  4. Сдать заявление на заключение договора;
  5. Заключить договор.

С момента подписания договора право можно реализовать и заселяться в квартиру.

Договор социального найма является бессрочным — жить по нему в объекте можно сколько угодно лет. однако в исключительных случаях возможно выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.

Нанимателей могут выселить:

Главный квартиросъёмщик вправе прописать у себя и других лиц, но при согласии остальных жильцов и собственника жилья.

В квартире можно проводить косметический ремонт и обустраивать её по своему усмотрению, но нельзя делать капитальный ремонт без согласования.

По желанию наниматели вправе приватизировать жильё — получить в частную собственность, а потом продать или распорядиться иным образом (подарить, передать по наследству). Весь перечень документов для приватизации квартиры вот здесь.

Пока жильё не приватизировано, арендаторы не могут им распоряжаться. И при смерти или выписке объект отдадут другим семьям/лицам, нуждающимся в жилой недвижимости.

Как сделать обмен квартиры по договору социального найма?

Как обменять муниципальное жильёСогласно статьям 49, 60 и 67 Жилищного кодекса, арендаторы жилья могут поменяться с другими арендаторами, не теряя права на проживание в государственном жилищном фонде.

Пошаговая инструкция для мены:

  1. Найти подходящую квартиру — она тоже должна быть муниципальная и сданная нанимателям. Если не получается самостоятельно искать вариант для обмена, то можно обратиться в органы администрации, с которыми заключён договор, и запросить предложение вариантов.
  2. Получить согласия. Для заключения сделки необходимы письменные согласия жильцов обеих квартире, удостоверенные нотариусом, а также разрешение администрации. Если среди жильцов есть недееспособные, ограниченные в дееспособности и несовершеннолетние, то нужно ещё и согласие органов опеки.
  3. Заключить договор обмена. Предметом сделки будет обмен жилых помещений, предоставленный в рамках социального найма. Запрещено меняться недвижимостью из фонда социальной аренды на недвижимость коммерческого или смешанного сектора, а также мена между родственниками и членами одной семьи. Договор не нужно заверять. Он оформляется в простом письменном виде. Не нужно и регистрировать документ в Росреестре.
  4. Расторгнуть старые договоры о социальном найме и заключить новые. За этим нужно обращаться в службу жилья и социального развития администрации или в МФЦ. Подаются заявление, паспорта всех жильцов, если вместо них выступает представитель, — то доверенность. Иные бумаги не нужны, так как они уже есть у ведомства (когда подавали на получение разрешения). Процедура перезаключения занимает 10 рабочих дней (по факту — 2 недели).

С полученными бумагами можно переселяться каждый в свою новую квартиру.

Несколько слов о получении разрешения — потребуются документы:

  • заявление;
  • текущие договоры социального найма или ордеры;
  • паспорта и свидетельства о рождении — взрослых и несовершеннолетних жильцов соответственно;
  • доверенности — если кто-то из жильцов отсутствует, а за него выступает представитель;
  • договор об обмене, который подписали все прописанные в объектах лица или их доверенные;
  • письменные согласия всех участников;
  • разрешение от органов опеки.

Ответ нужно ждать в срок, который будет указан в расписке.

Чтобы получить разрешение от органов опеки потребуется представить технические и кадастровые паспорта на оба объекта. Органы должны убедиться, что положение несовершеннолетнего не ухудшится после обмена — квартиры должны быть идентичны либо вторая квартира лучше нынешней. Ответ от органов выдаётся в течение 2 недель.

Как оформить договор социального найма в коммунальной квартире?

Как правило, именно коммуналки чаще всего и даются нуждающимся. Но это зависит от возможностей фонда, где заключается договор и потребностей соискателей.

Отличие коммунального жилья от обычного в предоставлении каждому жильцу/семье отдельных комнат, которые они потом могут самостоятельно приватизировать и не спрашивать согласия соседей. Каждая комната выступает отдельной частью объекта, а общие помещения — уборная, кухня, коридор, так и останутся в общем пользовании.

После приватизации владелец отдельной комнаты может продать её, а также подарить, наследовать, заложить и проводить иные законные операции.

Для продажи такой комнаты нужно будет сначала предложить соседям выкупить её, ждать от них ответа в течение месяца, и, если он отрицательный или предложение оставили без ответа, можно выставить долю на продажу. Информация о возможности продажи комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей вот здесь.

Порядок оформления при этом такой, же как и в стандартном случае.

Если с документами всё в порядке и у соискателей есть права на постановку в очередь и получение объекта, но администрация вынесла решение об отказе, надо подавать иск в суд.

Дополнительная информация по теме в этом видео:

Заключение

Оформить договор о соц. найме можно, если собрать все документы, и встать в Реестр очерёдности. После получения решения о предоставлении квартиры с администрацией заключается соответствующее соглашение.

Можно ли продать квартиру без приватизации квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Договор социального найма» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.