Что такое договор социального найма квартиры: 5 шагов заключения договора с администрацией

Многие российские семьи — особенно молодые и имеющие нетрудоспособных членов, нуждаются в жилье, за которое не нужно платить большую аренду. С помощью государственных механизмов можно реализовать право на улучшение условий проживания. Для этого нужно знать, что такое договор социального найма квартиры. Если заключить такой договор, можно вселиться в государственное жильё, а потом оформить его в собственность.

Ордер на квартиру и договор социального найма — это одно и то же?

По предыдущему Жилищному кодексу ордера являлись основанием для вселения человека в квартиру, предоставленную из жилищного фонда бесплатно.

С марта 2005 года вступил в силу новый кодекс, и ордера в нём не фигурировали, но появилось понятие договора социального найма. По сути договор заменил ордер, и второй перестал быть актуальным.

Но — для тех, кто проживает в муниципальном жилье на основании ордера, он понадобится, чтобы произвести замену.

Замена нужна, если планируются какие-либо операции с квартирой:

• прописка/выписка,
• судебные разбирательства,
• приватизация.

Но даже при этом некоторые службы довольствуются ордером, другим нужно, чтобы квартиросъёмщик заменил его на договор, а третьи обходятся выпиской из лицевого счёта.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как и где оформить договор соц. найма на муниципальное жильё?

Имея на руках этот документ, наниматель по договору социального найма жилого помещения может спокойно заселяться в квартиру государства или муниципалитета.

С чего начать?

Чтобы заключить договор, сначала нужно получить решение органа исполнительной власти муниципалитета о предоставление жилплощади.

Социальное жильё предоставляется не всем, а малообеспеченным лицам и семьям, не имеющим собственной недвижимости.

Также квартиры предоставляются из маневренного фонда при временной выселении граждан из своих домов при:

• капитальном ремонте,
• аварийном и ветхом состоянии домов,
• стихийных бедствиях,
• чрезвычайных ситуациях,
• изменении назначения недвижимости — из жилого в нежилое, и т. п.

Также имеют шанс на аренду квадратов у государства:

• лица, пострадавшие при аварии на ЧАЭС и её ликвидации;
• лица с инвалидностью I и II группы;
• больные люди с тяжёлыми хроническими заболеваниями, которым требуется изолированное жильё;
• ветераны ВОВ и др.

Полный перечень нужно уточнять в центре занятости или службе социальной защиты своего города/административного района.

Куда обращаться?

Как правило, предоставлением жилья занимается орган социальной защиты. Иногда доступно обращение в МФЦ. Перечень органов, которые подотчётны Министерству социального развития и труда, приведён на портале «Госуслуги».

Чтобы уточнить их нужно:

1. Войти во вкладку «Ведомства»;
2. Выбрать указанное министерство;
3. Посмотреть список.

Для подтверждения нужды представляются следующие документы:

• паспорта членов семьи и свидетельства о рождении для детей младше 14 лет;
• справка о составе семьи;
• справки из Росреестра на каждого человека об отсутствии в реестре сведений о праве собственности на объекты недвижимости;
• справка о доходах 2-НДФЛ или справка из центра занятости о получении пособия по безработице;
• удостоверение малоимущей семьи — для её получения складываются все доходы семьи за 3 месяца и делятся на членов семьи, если результат меньше прожиточного минимума, то выдаётся удостоверение;
• иные документы, характеризующие нужду семьи, — о наличии инвалидности, нетрудоспособности какого-либо и т.д.

Весь пакет закрепляется заявлением на имя руководителя ведомства.

Если заявление будет удовлетворено, администрация поставит семью или одинокого человека в Реестр очерёдности на предоставление муниципальной квартиры с учётом норм площади.

Нормативы

Какие нормы существуют:

• Учётная норма — устанавливается органами местного самоуправления. Эта величина служит ориентиром, когда нужно решить — нуждается ли отдельный гражданин или семья в увеличении жилплощади. В неё входит и обособленная часть личного пространства и доля в комнатах общего назначения;
• Предоставляемая норма — минимальная площадь, опираясь на которую рассчитывается общий размер жилья, необходимый для проживания нанимателей. Предоставляется каждому человеку муниципалитетом, с которым заключается договор о социальном найме. Учётная норма равна или больше данного показателя;
• Минимальная норма — квадратные метры на человека в общежитиях;
• Социальная норма — устанавливается муниципальными органами, опираясь на имеющийся жилищный фонд и потребности жильцов;
• Нормы для отдельных групп населения — есть свои лимиты для военных и т.д.

Какие величины используются в зависимости от числа жильцов:

• единственному квартиросъёмщику даётся 33 кв.м личного помещения;
• два нанимателя получают 42 кв.м;
• для 3 жильцов норматив составляешь по 18 квадратов на каждого.

Влияющие факторы:

• Если среди нанимателей есть и 2 человека из одной семьи, и посторонний человек, то муниципалитет обязан предоставить квартиру площадью не меньше 54 квадратов и не больше 62 квадратов;
• Если нанимателями являются 3 посторонних друг другу человека, то в общем жилье должно составлять от 62 до 74 кв.м;
• Для жильцов общежитий определена площадь в 6 кв.м. на человека, согласно статье 105 ЖК РФ; это же значение устанавливается, если нанимателя выселяют из текущей квартиры в другую из-за долгов;
• 10 квадратов обязаны дать каждому человеку при временном переселении на период ремонта здания. Почему нет единого значения на федеральном уровне? Потому что каждый регион и район России имеет свои экономические, физико-географические и другие особенности, и учесть все факторы могут только власти субъектов и местных самоуправлений.
• Устанавливаемые этими органами значения должны быть не меньше учётного показателя.

Пример действующих значений в Москве.

В соответствии с 29-ым городским законом, принятым в 2006 году 14 июля, определено:

• на единственного нанимателя — 18 квадратов;
• на мужа и жену — 44;
• на 2 посторонних друг другу жильцов — 50;
• на мужа и жену и еще одного члена семьи — 62;
• на 3 членов семьи, в которой нет мужа и жены — 74;
• на 4 членов семьи или больше — 9 квадратов и 18 квадратов на каждого жильца.

Все эти значения актуальны только для нанимателей муниципального жилищного фонда. В случае частной собственности количество жильцов и площадь регулируются самими собственниками.

К установленным нормативам даётся дополнительная для отдельных групп населения:

• генералам, полковникам, командующим воинскими частями, военнослужащим, имеющим степень кандидата или доктора наук, — 25 кв.м;
• судьям Конституционного Суда России — 20 кв.м;
• работникам Следственного Комитета России — 20 кв.м;
• работникам МВД, имеющим звания полковника или генерала, — к действующей норме выделяется ещё 1 жилая комната;
• Героям России и Советского Союза — 20 кв.м;
• кавалерам Ордена Славы — 20 кв.м;
• федеральным судьям — 20 кв.м;
• кавалерам ордена Трудовой славы третьей степени — 15 кв.м;
• инвалидам — двукратный размер действующей нормы.

При этом лицам, которым положена добавка в размере 20 квадратов, может выбрать вместо них ещё одну жилую комнату.

Это добавки на федеральном уровне. Также существует множество добавок, которые устанавливают регионы и муниципалитеты, например, для героев Труда, малоимущих, избирателей и т.д. Всегда делается прибавка, если один из членов семьи — больной человек, которому нужно выделить отдельную комнату.

Прибавку делают и для нанимателей противоположных полов — если они не являются супругами, то должны дать как минимум 2 комнаты.

То же самое касается жильцов-супругов, у которых есть дети, — детям должны предоставить отдельную комнату, даже если общая площадь существенно превысит норму представления. Если дети взрослые и тоже противоположных полов, то каждому положена личное жилое помещение.

Получив решение о предоставлении из жилищного фонда необходимого объекта, можно заключить договор социального найма.

Документы

После одобрения заявления собирается новый комплект бумаг:

• решение административного органа о выдаче жилплощади;
• паспорта;
• справка о составе семьи;
• справки из Росреестра об отсутствии жилой недвижимости;
• выписки о доходах;
• дополнительные документы о нетрудоспособности, звании и т. д.

В течение месяца-двух документы будут рассмотрены, и в день, указанный в расписке, нужно явиться для подписания договора.

Со дня вступления в силу документа, как правило, в тот же день, можно вселяться в квартиру.

Сроки оформления

Заявление от соискателей рассматривается 1-2 месяца в лучшем случае. Иногда срок затягивается на несколько месяцев, но нужно запастись терпением, административные органы не так пунктуальны, как другие ведомства и загружены большим количеством заявлений от населения.

Сам договор не имеет строгих сроков и может быть вообще бессрочным.

Как получить квартиру по договору социального найма?

Пошаговая инструкция:

1. Собрать документы;
2. Сдать в органы Социальной защиты;
3. Получить решение о предоставлении;
4. Сдать заявление на заключение договора;
5. Заключить договор.

С момента подписания договора право можно реализовать и заселяться в квартиру.

Договор социального найма является бессрочным — жить по нему в объекте можно сколько угодно лет. однако в исключительных случаях возможно выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.

Нанимателей могут выселить:

• крупные долги по ЖКХ;
• незаконная перестройка и перепланировка муниципальной квартиры;
• асоциальное поведение.

Главный квартиросъёмщик вправе прописать у себя и других лиц, но при согласии остальных жильцов и собственника жилья.

В квартире можно проводить косметический ремонт и обустраивать её по своему усмотрению, но нельзя делать капитальный ремонт без согласования.

По желанию наниматели вправе приватизировать жильё — получить в частную собственность, а потом продать или распорядиться иным образом (подарить, передать по наследству). Весь перечень документов для приватизации квартиры вот здесь.

Пока жильё не приватизировано, арендаторы не могут им распоряжаться. И при смерти или выписке объект отдадут другим семьям/лицам, нуждающимся в жилой недвижимости.

Как сделать обмен квартиры по договору социального найма?

Согласно статьям 49, 60 и 67 Жилищного кодекса, арендаторы жилья могут поменяться с другими арендаторами, не теряя права на проживание в государственном жилищном фонде.

Пошаговая инструкция для мены:

1. Найти подходящую квартиру — она тоже должна быть муниципальная и сданная нанимателям. Если не получается самостоятельно искать вариант для обмена, то можно обратиться в органы администрации, с которыми заключён договор, и запросить предложение вариантов.
2. Получить согласия. Для заключения сделки необходимы письменные согласия жильцов обеих квартире, удостоверенные нотариусом, а также разрешение администрации. Если среди жильцов есть недееспособные, ограниченные в дееспособности и несовершеннолетние, то нужно ещё и согласие органов опеки.
3. Заключить договор обмена. Предметом сделки будет обмен жилых помещений, предоставленный в рамках социального найма. Запрещено меняться недвижимостью из фонда социальной аренды на недвижимость коммерческого или смешанного сектора, а также мена между родственниками и членами одной семьи. Договор не нужно заверять. Он оформляется в простом письменном виде. Не нужно и регистрировать документ в Росреестре.
4. Расторгнуть старые договоры о социальном найме и заключить новые. За этим нужно обращаться в службу жилья и социального развития администрации или в МФЦ. Подаются заявление, паспорта всех жильцов, если вместо них выступает представитель, — то доверенность. Иные бумаги не нужны, так как они уже есть у ведомства (когда подавали на получение разрешения). Процедура перезаключения занимает 10 рабочих дней (по факту — 2 недели).

С полученными бумагами можно переселяться каждый в свою новую квартиру.

Несколько слов о получении разрешения — потребуются документы:

• заявление;
• текущие договоры социального найма или ордеры;
• паспорта и свидетельства о рождении — взрослых и несовершеннолетних жильцов соответственно;
• доверенности — если кто-то из жильцов отсутствует, а за него выступает представитель;
• договор об обмене, который подписали все прописанные в объектах лица или их доверенные;
• письменные согласия всех участников;
• разрешение от органов опеки.

Ответ нужно ждать в срок, который будет указан в расписке.

Как оформить договор социального найма в коммунальной квартире?

Как правило, именно коммуналки чаще всего и даются нуждающимся. Но это зависит от возможностей фонда, где заключается договор и потребностей соискателей.

Отличие коммунального жилья от обычного в предоставлении каждому жильцу/семье отдельных комнат, которые они потом могут самостоятельно приватизировать и не спрашивать согласия соседей. Каждая комната выступает отдельной частью объекта, а общие помещения — уборная, кухня, коридор, так и останутся в общем пользовании.

После приватизации владелец отдельной комнаты может продать её, а также подарить, наследовать, заложить и проводить иные законные операции.

Для продажи такой комнаты нужно будет сначала предложить соседям выкупить её, ждать от них ответа в течение месяца, и, если он отрицательный или предложение оставили без ответа, можно выставить долю на продажу. Информация о возможности продажи комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей вот здесь.

Порядок оформления при этом такой, же как и в стандартном случае.

Если с документами всё в порядке и у соискателей есть права на постановку в очередь и получение объекта, но администрация вынесла решение об отказе, надо подавать иск в суд.

Дополнительная информация по теме в этом видео:

Заключение

Оформить договор о соц. найме можно, если собрать все документы, и встать в Реестр очерёдности. После получения решения о предоставлении квартиры с администрацией заключается соответствующее соглашение.

Можно ли продать квартиру без приватизации квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Договор социального найма» по ссылке.