Ответ на вопрос: «Сколько стоит эта квартира?» — не всегда может быть однозначным. Фокус в том, что именно вопрошающий хочет узнать. У недвижимости много видов стоимости: первоначальная, остаточная, кадастровая, инвентаризационная, а также балансовая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная, и т. д. Сегодня, мы расскажем: что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся? Рассмотрим, что они собой представляют, где используется каждая из них, как и кто их исчисляет.
Содержание статьи
Всё познаётся в сравнении
Вы заметили, что когда сравниваешь какие-то вещи между собой, легче составить понятие о них? Сейчас мы этим и займёмся. Сравним кадастровую и рыночную оценку квартиры по разным критериям.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Определения стоимостей объекта недвижимости
- Рыночная стоимость — это максимально вероятная цена, определённая на текущий момент времени специальными методами оценки, по которой жилое помещение может быть продано в разумный для недвижимости срок. Это индивидуальная цена конкретной квартиры, учитывающая все её параметры.
- Кадастровая – это стоимость квартиры, рассчитанная по установленной государством методике, исходя из удельной цены одного квадратного метра по однородным объектам. Это стоимость любой из квартир в одном районе, имеющих равные физические характеристики, без учёта их индивидуальных особенностей.
Разница в целях
Отличия в формулировке и трактовке понятий связаны с разным предназначением каждой из этих стоимостных характеристик.
Главными целями определения рыночной стоимости являются:
- Определение реальной цены жилья для его продажи;
- Оценка недвижимости для ипотеки в качестве залога;
- Страхование объекта;
- Раздел имущества между наследниками или между супругами при разводе;
- Определение денежного размера доли в общей собственности и т. д.
Исполнители и заказчики оценки жилья
Исходя из целей, несложно догадаться, кто является заказчиком установления размера каждой из стоимостных характеристик.
Рыночную оценку заказывает непосредственно собственник помещения или другое заинтересованное лицо. Они вольны в выборе любого специалиста, имеющего законное право осуществлять оценочную деятельность, который на основании возмездного договора оценит рыночную стоимость указанного жилья.
Заказчиком кадастровой оценки являются органы государственной власти субъекта РФ или местные органы власти. Перечень объектов, подлежащих оценке, формируется и предоставляется Росреестром. Все объекты, состоящие на кадастровом учёте, должны быть оценены. Исполнитель выбирается в ходе проведения тендерных мероприятий. С победителем заключается договор на оказание услуг по массовой оценке недвижимости в населённом пункте.
Чем отличается процедура?
Как происходит оценка при установлении рыночной стоимости и определению цены для кадастрового учёта?
Оценка рыночной стоимости квартиры
Рыночная цена может определяться в любой момент времени, хоть каждый месяц или два, если это требуется заказчику в каких-то целях.
При подписании договора с оценщиком, заказчик передаёт оценщику документы, подтверждающие права на квартиру, технические документы на неё.
В договоре указываются:
- объект (адрес жилого помещения);
- цель оценки (для чего она нужна);
- срок выполнения работ;
- стоимость услуг и порядок расчётов.
А теперь кардинальная разница в процедурах проведения кадастровой и рыночной оценки:
- После подписания договора, оценщик выезжает на объект для его осмотра и фиксации ценообразующих факторов. Производится визуальная оценка конкретной квартиры, а не абстрактного объекта.
- По возвращении с объекта, оценщик в своем офисе проводит работу по обработке и анализу информации, подбирает подход и метод оценки (в соответствии со стандартами оценки, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 2010 г.).
Рынок сделок с квартирами достаточно обширный, поэтому, при оценке чаще всего используется сравнительный подход и метод сравнения продаж (что такое сравнительный подход в оценке недвижимости подробнее тут). По окончании работ специалист формирует отчёт об оценке стоимости объекта недвижимости, выполненный согласно требованиям к его оформлению. Отчёт передаётся заказчику после проведения расчётов.
Установление кадастровой цены
Проведение государственной кадастровой оценки отличается тем, что начинается с принятия органами власти соответствующего решения. Проводиться она может не чаще, чем один раз в 3 года.
Далее формируется перечень объектов и объявляется тендер. По его результатам отбирается исполнитель (оценочная организация или независимый оценщик), с которым заключается договор на оценочные услуги.
Поскольку перечень оцениваемых квартир внушительный, оценщики не выезжают на каждую из них, в связи с чем, её индивидуальные особенности в расчёт не принимаются. В противном случае, затраты на оценку были бы в десятки раз больше, да и времени бы это заняло огромное количество. Это просто не по карману государству и лишено практического смысла. Поэтому определение цены объекта для внесения её в кадастр учёта, производится в соответствии с ФСО № 4, подразумевающим массовую оценку.
Как и при определении рыночной стоимости, специалисты проводят тщательный анализ рынка недвижимости в регионе, в населённом пункте. На основании метода сравнения продаж выводится удельный показатель цены за 1 кв.м. площади. Исходя из него, цена квартиры, вносимая в кадастр недвижимости, определяется произведением удельного показателя на площадь конкретной квартиры.
Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, не учитывает ограничения и обременения в пользовании квартирой.
По результатам работы, отдел кадастровой оценки недвижимости землеустройства и мониторинга земель подготавливают проект отчёта об оценке, который проходит серьёзную проверку специальными органами. По её окончании, решением органов власти утверждается кадастровая стоимость жилых помещений. Со дня утверждения, она и считается принятой. Материалы передаются в Росреестр. Данные об установлении или изменении кадастровой стоимости вносятся в кадастр.
Оспаривание результатов
Собственник, или другое заинтересованное лицо, вправе оспорить результат как рыночной, так и кадастровой оценки, проведённой в отношении квартиры.
Оспаривание рыночной цены производится в суде. Доказательством несправедливости установленной стоимости будет служить положительное экспертное заключение по отчёту об оценке.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится специально созданной в регионе комиссией по рассмотрению споров, куда заинтересованное лицо может подать заявление. К заявлению нужно приложить отчёт о проведении оценки рыночной цены квартиры, проведённой заявителем за свой счёт. Если комиссия сочтёт убедительными расчёты, приведённые в отчёте, кадастровая стоимость объекта будет установлена в размере её рыночной цены.
Как соотносятся цены?
Рыночная и кадастровая стоимости, рассчитанные на одну и ту же дату, достаточно близки по своему значению. Предопределено это тем, что государство старается максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, исходя из анализа реально проведённых сделок. Но чаще всего, она несколько ниже рыночной.
Сроки использования оценки
Срок, в течение которого заказчик вправе использовать результаты оценки рыночной стоимости, для целей в которых она проводилась, составляет максимум 6-ть месяцев.
Кадастровая оценка действует весь промежуток времени, пока не будет произведена новая государственная кадастровая оценка. Конечно, если её результаты не будут ранее оспорены заинтересованными лицами.
Дополнительная информация о порядке расчёта налога на недвижимость по кадастровой стоимости в этом видео:
Цена квартир подвержена влиянию различных факторов. Поэтому, очень важно подчеркивать на какую дату, произведено её определение. Рыночная стоимость может изменяться скачками в зависимости от благоприятной или неблагоприятной ситуации в стране. Поэтому, она более точно отражает реальную цену жилья в текущий момент времени. Кадастровую стоимость невозможно изменять каждый месяц или полгода. Она остаётся постоянной в течение, как минимум, трёх лет.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.