Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него. Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации. Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.
Содержание статьи
Оценка рыночной стоимости недвижимости
Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.
Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.
Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.
Всего при оценке используется три подхода:
- Затратный (методы затратного подхода в оценке недвижимости вот тут);
- Оценка недвижимости доходным подходом;
- Сравнительный.
Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Сравнительный подход (СП)
Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. Оценка квартир при продаже может быть выполнена самостоятельно. Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально. Это и есть сравнительный подход.
Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.
Основные постулаты
СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.
Основные принципы СП:
- Спрос и предложение;
- Замещение;
- Вклад.
Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.
Методы
Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.
Метод сравнительного анализа продаж (САП)
Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.
Алгоритм расчёта:
- Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
- Анализ достоверности информации;
- Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
- Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).
Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.
САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.
Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.
Исходные данные объекта оценки:
- 2-х комнатная квартира;
- спальный район;
- общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
- тип планировки – распашонка;
- 1-й этаж;
- косметический ремонт;
- 9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
- 2 лифта (пассажирский и грузовой);
- свободна юридически и физически;
- остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
- наличие парковки во дворе;
- д/сад, школа – в пешей доступности;
- поликлиника – рядом;
- супермаркет в доме.
Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.
Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки:
- Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
- Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
- Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
- Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
- Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.
Посчитаем стоимость оцениваемого объекта:
1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.
На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.
Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)
В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.
В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.
Алгоритм расчёта:
- Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
- Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
- Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.
В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).
Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.
Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)
ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).
ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).
ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.
ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.
ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.
Алгоритм расчёта:
- Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
- Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
- Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
- Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
- Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
- Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.
Рассмотрим пример.
Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.
Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах:
- аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
- аналог : ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
- аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.
Рассчитаем ОКК для предмета оценки:
(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276
Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).
Анализ результатов
При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.
Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.
В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.
Отказ от использования сравнительного подхода (СП)
СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.
Дополнительная информация о сравнительном подходе к оценке недвижимых объектов в этом видео:
Для оценки рыночной стоимости недвижимости следует обращаться только к высококлассным специалистам. Их опыт, эрудиция и профессионализм позволяют использовать максимально достоверные источники информации, грамотно проводить её анализ. Сравнительный подход к оценке не терпит невнимания к деталям, и неверных предположений.
Как проходит оценка квартиры для ипотеки читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.