Оценка квартиры для продажи, тема, интересующая многих. Но, обычные обыватели, являясь покупателями или продавцами, не всегда понимают суть и цели оценки. Им говорят: «Оценить нужно обязательно, предоставьте отчёт». И люди его заказывают. Для тех, кому не безразлично и интересно узнать о предпродажной оценке, о том какие цели преследуются при использовании её результатов, как она проводится и сколько стоит, и пойдёт сегодняшний разговор.
Содержание статьи
Нужна ли оценка квартиры при продаже и для чего — основные цели
Предпродажное определение стоимости квартиры с привлечением оценщика, требуется часто. Но, если у квартиры один собственник, а покупатель имеет собственные средства, то оценивать её для продажи незачем.
Однако, есть ситуации, когда требуется заключение дипломированного специалиста о стоимости жилища.
К целям определения стоимости жилья при продаже относятся:
- Оценка залога при ипотеке;
- Продажа доли в праве;
- Определение стоимости долей при разводе;
- Продажа унаследованной доли;
- Продажа жилья, где собственники несовершеннолетние или недееспособные;
- Оценка квартиры, принадлежащей государству или муниципалитету.
Львиную долю в оценочных мероприятиях занимает ипотека.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Оценка залога и закладной на недвижимость
При покупке квартиры с использованием займа, проведение оценки закладной обязательно. После сделки, жилое помещение будет находиться в залоге у банка, в качестве обеспечения возврата кредита. Поэтому, залоговая стоимость должна быть удостоверена специалистом.
Продажа доли и отчёт для нотариуса
Доля в праве общей долевой собственности на жильё, может быть продана только с удостоверением ДКП нотариусом. Он проверит законность сделки, включая, в т.ч.:
- соблюдение права преимущественной покупки;
- наличие признаков притворной сделки.
Оценка стоимости доли в квартире нотариусу нужна для определения размера госпошлины. Её легко выяснить и без проведения независимой оценки, исходя из кадастровой стоимости. Стоимость доли, пересчитанная пропорционально стоимости квартиры и будет базой для расчёта госпошлины.
Но как быть с притворностью? Ведь один из её важных признаков – это цена. И если у нотариуса закрадётся сомнение – он запросит официальные данные о стоимости доли.
Развод
Если супруги вместе владели жильём, то при разводе оно делится либо по договорённости, либо по суду. Часто одна из сторон выкупает долю у второй или продаёт свою долю третьим лицам.
Прийти к консенсусу по вопросу стоимости доли получается не всегда. Выход — независимая оценка. В случае чего, она пригодится в суде.
Наследование
Жильё и другое имущество умершего досталось в наследство нескольким наследникам. Как нотариусу определить общую стоимость имущества? Только через официальное заключение.
Несовершеннолетние, недееспособные
Квартира, находящаяся в собственности указанных лиц продаётся только с согласия органов опеки и попечительства. Они должны проверить, что при продаже, права их подопечных не нарушены, и жилище продаётся по цене не ниже рыночной.
Муниципальная или государственная собственность
Квартира, находящаяся в собственности муниципалитета или государства продаётся с аукциона. Начальная цена продажи определяется на основании заключения эксперта.
Как производится оценка?
Процедура и технология оценки стандартны для любых целей. Но некоторые нюансы всё-таки есть. Поэтому, вначале рассмотрим общий порядок, а затем сконцентрируем внимание на отдельных отличиях.
Оценщики — кто эти люди?
Оценкой занимаются сертифицированные специалисты – независимые оценщики.
Каждый оценщик должен:
- Иметь действующий квалификационный аттестат (не более 3-х лет со дня выдачи);
- Иметь полис страхования профответственности на сумму от 300 т. р.;
- Быть членом саморегулируемой организации оценщиков.
Специалист должен руководствоваться в работе законом «Об оценочной деятельности в РФ». Услуги по определению цены жилья платные и оказываются на договорной основе.
Процесс
Процедура начинается с подписания договора на оказание услуг и передачи документов оценщику. Заказчик передаёт оценщику правоустанавливающие и технические документы на квартиру.
В ходе встречи сторонами обсуждается:
- цель оценки;
- сроки;
- стоимость услуг;
- время осмотра.
Полевые работы
Это работа оценщика на объекте. По прибытии на место, специалист визуально осматривает жилое помещение, фиксирует важные для оценки моменты, делает многоракурсные фото. До или после осмотра жилища, производится анализ инфраструктуры района, оценивается придомовая территория.
Оценщик акцентирует внимание на:
- наличие разрешения при перепланировке (где согласовать перепланировку квартиры читайте тут);
- общее состояние;
- современность коммуникаций и ограждающих конструкций;
- наличие лифтов, в т. ч. грузовых;
- состояние подъезда;
- «возраст» дома и материал стен;
- наличие во дворе детских площадок, парковочных мест;
- доступность транспорта, магазинов, школ, д/садов, больниц и т.пр.
По завершении осмотра, специалист возвращается в офис.
Камеральные работы
Это работы, проводимые оценщиком в офисе.
Камеральные работы включают:
- Обработку информации;
- Анализ рынка недвижимости;
- Выбор подхода и метода оценки в соответствии со специальными стандартами;
- Оценку (расчёты, обоснование);
- Подбор материалов и формирование отчёта.
Отчёт об оценке
Это документ, отражающий результат проведённой оценки и его обоснование. Содержание отчёта регламентировано законом.
Отчёт должен содержать:
- Заявление на оказание услуг;
- Данные заказчика;
- Цель оценки;
- Описание объекта;
- Анализ рынка жилья;
- Характеристики района;
- Обоснование выбранного подхода и метода оценки (обычно используется «сравнительный» — метод сравнения продаж);
- Поиск аналогов;
- Расчёт;
- Заключение о стоимости.
Подготовленный отчёт выдаётся заказчику после оплаты и подписания акта выполненных работ.
Особенности оценки
Предпродажная оценка жилища для некоторых целей имеет свои особенности.
Залог
Оценку залога для ипотеки производят аккредитованные банком оценщики. Для ипотеки определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость.
Рыночная – это стоимость, по которой квартира с большой долей вероятности может быть продана в настоящее время.
Ликвидационная стоимость недвижимости – это стоимость, за которую квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами, в случае реализации залога. Именно по ней определяется максимальный размер выдаваемого займа. Данный вид стоимости меньше рыночной на 15%-20%.
Доля в праве на квартиру
Стоимость продаваемой доли не может быть определена оценщиком просто исходя из рыночной стоимости квартиры. Пропорционально рассчитанная стоимость доли является только базой для расчёта. Если цель оценки — продажа доли в квартире одному из сособственников или стороннему лицу, то оценщику придётся учесть множество факторов, в т. ч.:
- взаимоотношения совладельцев;
- количество сособственников (чем меньше, тем лучше);
- размер доли (чем она больше, тем лучше);
- доля выделена в натуре (хорошо);
- наличие соглашения о порядке пользования квартирой (хорошо);
- проживание асоциальных элементов (очень плохо).
Оценка доли при разводе
При разделе имущества в суде, его нужно оценить. Часто один из бывших супругов препятствует специалисту в осмотре жилья. Тогда оценщик имеет полное право произвести оценку без осмотра. Она происходит в стандартном порядке, но характеристики квартиры записываются со слов второго супруга. Это отражается в отчёте.
Справка вместо отчёта
В некоторых случаях результаты оценки можно оформлять в виде краткого заключения.
Это допускается, если справка нужна:
- Нотариусу для определения госпошлины;
- Органам опеки;
- По соглашению между продавцом и покупателем квартиры.
Такое заключение может быть подготовлено даже в присутствии заказчика и стоит примерно вполовину дешевле полноценного отчёта – около 1000 руб.
Полный отчёт готовится 2-3 дня и стоит в регионах от 2000 руб.
Видео с рекомендациями эксперта по оценке квартиры для продажи:
Оценка, проведённая опытным специалистом даёт достоверный результат, что очень важно при продаже жилья для любых целей.
Когда можно подать документы на налоговый вычет при покупке квартиры читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.