Заключение договора купли-продажа квартиры: нюансы, которые обязаны знать участники сделки

Договор купли-продажи квартиры — документ, подтверждающий совершение сделки, предметом которой является передача недвижимого объекта новому собственнику. Данная сделка носит возмездный характер.

Документ получил широкое распространение в современном имущественном обороте. Российским законодательством устанавливаются особые правила отчуждения недвижимости с учётом его ценности, а также специфики относительно объекта гражданского права.

Договор купли-продажи квартиры: существенные особенности

Основной особенностью договора является его форма. Статья 550 Гражданского Кодекса РФ предъявляет к ней следующие требования:

• Договор заключается исключительно в письменном виде;
• Если текст документа содержит более одной страницы, то каждая из них должна быть прошита и заверена подписями сторон (если инициаторами сделки являются юридические лица, то в качестве подписи используется их индивидуальная печать).

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Структура договора

Текст договора начинается со вступительной части (преамбулы). В преамбуле указывается следующее:

• Наименование договора;
• Его серийный номер;
• Место и дата его заключения;
• Информация о сторонах договора:
  • в случае, если сторонами сделки являются юридические лица, должно быть указано полное их наименование, а также информация об их представителях;
  • от физических лиц требуется указание ФИО и действительных паспортных данных.

Основная часть договора содержит информацию о его предмете (квартире).

Требования к описанию объекта недвижимости, подлежащего продаже, изложены в ст. 18 и ст. 12 Закона о регистрации прав. Согласно данным положениям, в договоре указывается:

• Вид недвижимого объекта (в данном случае — квартира);
• Его адрес;
• Номер строения, в котором находится продаваемое жилое помещение;
• Этажность строения;
• Площадь квартиры.

Также основная часть договора предусматривает следующее:

• Размер денежный суммы, которую 1 сторона (Покупатель) передает 2 стороне (Продавцу) в обмен на право владения объектом недвижимости;
• Порядок расчёта (Законодательство предусматривает 2 формы: наличная и безналичная);
• Права и обязанности сторон.

Переход права собственности от одного владельца квартиры к другому оформляется типовым договором (его образец можно найти и скачать в Интернете). Далее происходит его регистрация в Росреестре.

Если стороны не имеют возможности единовременного заключения сделки с её незамедлительной регистрацией, то Законодательство предусмотрело альтернативный вариант — составление предварительного договора. Его особенности заключаются в следующем:

• Договор не требует регистрации;
• Он является своего рода «подтверждением» намерений сторон: согласно его условиям, одна из них (Покупатель) передаёт второй (Продавцу) часть стоимости квартиры. Эти деньги выступают в качестве аванса при покупке квартиры или задатка.
• В предварительном договоре прописывается информация об обязательствах и условиях, которые должны соблюдать обе стороны.

Заключение предварительного договора — важное условие для совершения любых сделок. При неисполнении обязанностей, возложенных на одну из сторон, а также предусмотренных его содержанием, данный документ можно представить Суду в качестве доказательств.

Нотариальный договор купли-продажи квартиры: особенности сопровождения сделки

Договор купли-продажи недвижимости не требует обязательного нотариального заверения. Однако людям, которые совершают крупную сделку впервые, рекомендуется обратиться к квалифицированному специалисту-нотариусу.

Для того чтобы заверить факт совершения сделки, в нотариальную контору нужно предоставить пакет следующих документов:

• Документы, подтверждающие право собственности;
• Справку БТИ;
• Паспорта покупателя и продавца;
• В случае если квартира отчуждается собственником, находящимся в браке, то нотариусу понадобится разрешение на продажу недвижимости, данное от лица супруги/супруга. К нему предъявляются простые требования:
  • Письменная форма;
  • Печать нотариуса, подтверждающая его подлинность.

Составленный специалистом договор подписывается двумя сторонами, а затем на нём ставится оттиск заверительной печати.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры

После того, как стороны подписали договор, необходимо совершить акт его регистрации в Росреестре с целью закрепления права на пользование и распоряжение квартирой за новым владельцем.

Регистрация проходит в несколько этапов:

• Личная явка продавца и покупателя в орган Росреестра;
• Написание заявления с просьбой зарегистрировать факт перехода права собственности;
• Уплата госпошлины (стоимость регистрации договора составляет 1 000 руб.).

Комплектация пакета нужных документов

Для регистрации договора в Росреестр требуется предоставить следующие документы (оригиналы + копии):

1. Заявление, написанное от лица продавца и покупателя;
2. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (подлинник + копия);
3. План продаваемого объекта недвижимости;
4. Акт приёма-передачи (должен быть представлен в 3-х экземплярах);
5. Паспорта продавца и покупателя (в случае оформления сделки через представителя, кроме документа, удостоверяющего его личность, потребуется доверенность, выписанная от имени представляемого лица);
6. Договор купли-продажи (3 экземпляра).

На сегодняшний день регистрация в режиме онлайн доступна лишь владельцам цифровой подписи, которая представляет собой электронный носитель информации о физическом или юридическом лице. Стоимость её оформления варьируется в пределах 1 500-2 000 руб.

Можно ли оспорить и расторгнуть сделку?

Под расторжением договора понимается прекращение его действия. При этом не происходит никаких неблагоприятных правовых последствий ни для продавца имущества, ни для покупателя.

Статья 450 ГК РФ регламентирует ряд условий, на основании которых можно провести процедуру расторжения контракта.

Согласно положениям ГК РФ, прекращение обязательств по договору происходит в том случае, если одна из сторон допустила серьёзные нарушения условий договора (под ними понимается действие, в результате которого продавцу или покупателю нанесен серьезный ущерб). К ним относятся:

• Отказ от уплаты денежных средств;
• Отказ от выселения из продаваемой квартиры.

Основанием для расторжения договора считается такое обстоятельство, как недействительность заключённой сделки (этот факт устанавливается в судебном порядке). Она считается недействительной в следующих случаях:

• Если условия договора противоречат нормам НПА (нормативно-правовых актов) и Законодательства РФ;
• Недееспособность продавца или покупателя;
• В случае если одну из сторон контракта представляет несовершеннолетнее лицо (данное правило не распространяется на граждан, прошедших процедуру эмансипации);
• При заключении договора посредством насилия, угрозы, сговора, обмана и пр.;
• В случае ущемления прав третьих лиц (например, несовершеннолетних детей, проживающих в квартире, подлежащей продаже).

Расторжение контракта может быть осуществлено двумя способами:

• В досудебном порядке — по обоюдному согласию сторон;
• В судебном порядке — если какая-либо из сторон не желает добровольного расторжения контракта.

Договор купли-продажи утерян: можно ли его восстановить?

Договор на покупку недвижимого имущества должен быть восстановлен в случае его потери. Для этого необходимо предпринять следующее:

• Обратиться к нотариусу, который регистрировал сделку, с целью истребования заверенного печатью дубликата (в данном случае требуется уплата госпошлины);
• Если процедура регистрации производилась в упрощённом порядке (посредством подписания типового договора), то новоиспечённый собственник может:
  • запросить предоставить дубликат документа орган, регистрирующий права на недвижимость;
  • взять нотариально заверенную копию у продавца квартиры.

Соблюдая все вышеуказанные рекомендации, можно самостоятельно осуществить сделку по отчуждению и присвоению прав (процедуру покупки) на недвижимое имущество, однако лучше всего доверить её сопровождение профессионалам.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.