В долевой собственности находится достаточно большое количество квартир. Такое случается в результате коллективной покупки, приватизации на нескольких лиц, наследования и т.д. Следует понимать, что между владением квартирой и долей в ней имеется ощутимая разница.
Согласно нормам ГК РФ, юридически значимые действия с имуществом (включая квартиры), которое оформлено в долевую собственность, могут производиться только по договорённости всех сособственников и только при условии учёта интересов каждого из них. При этом размер их долей не имеет никакого значения.
Содержание статьи
Купля-продажа доли в квартире
Для начала разберёмся, что же такое доля? Долевая собственность подразумевает владение не частью квартиры, а частью права на неё. Эта часть не может быть установлена в квадратных метрах и очерчена границей. Её нельзя представить, например, в виде отдельной комнаты.
Все собственники в равной степени обладают правом пользоваться всем жильём (исключение составляют случаи, когда соответствующий порядок пользования установлен надлежащим образом). Выражается она всегда дробным числом (например, 1/3 или 4/7).
При желании и наличии возможности доля может быть выделена (по суду или соглашению) в натуральном виде (например, в виде комнаты). Однако в этом случае приходится говорить о прекращении долевой собственности.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Нюансы договора купли-продажи доли
Особенности договора, заключаемого при продаже доли в жилом помещении, обусловлены преимущественным правом покупки, которым наделены другие участники долевой собственности. Оно состоит в том, что дольщик, желающий продать свою часть права, предварительно должен предложить выкупить её остальным владельцам.
Соответствующее предложение оформляется в письменном виде самостоятельно либо при помощи нотариуса. В нём должны быть обязательно изложены все существенные условия сделки, включая стоимость.
Если на протяжении месяца никто из владельцев не изъявил желания приобрести долю, то её можно отчуждать в пользу третьих лиц. При этом условия сделки нельзя изменять на более благоприятные для покупателя в сравнении с теми, что были изложены в предложении к сособственникам. Если желающих оказалось несколько, продавец вправе сам сделать выбор между ними.
Возможные риски при покупке доли
Ввиду особого порядка совершения сделок с долями квартиры эта сфера представляется одной из наиболее сложных. Риски здесь также носят специфический характер. Связаны они, прежде всего, с предоставлением преимущественного права на выкуп доли другим сособственникам. Остальные владельцы, даже при отсутствии возможности или желания выкупить долю, выставленную на продажу, не всегда положительно относятся к возможности приобретения её третьими лицами, и стараются воспрепятствовать этому.
В основном это выражается в затягивании процесса:
- Воспрепятствование осмотру квартиры потенциальными покупателями;
- Нежелание получать извещение о том, что доля будет выставлена на продажу;
- Формальное согласие на выкуп без фактического намерения сделать это и т.д.
Ещё более сложными оказываются ситуации, когда невозможно установить местонахождение других собственников.
По закону обязательства продавца считаются исполненными, если извещение было отправлено на последний из известных адресов отсутствующего дольщика.
Причём результат процесса предсказать заранее достаточно сложно.
Возникновение спорной ситуации возможно в случае смерти кого-либо из сособственников либо признания его умершим, если наследство не было оформлено.
Для решения проблем в таких случаях желательно обращаться за консультациями к профессиональным риэлторам. Впрочем, существуют способы самостоятельного обхода этих ограничений. Например, формально сделка регистрируется как договор дарения: поскольку он является безвозмездным, то при его оформлении в документах для дарения согласие других владельцев не требуется. Реже встречаются фиктивная рента или залог. Информация о том, как оформить дарение доли в квартире третьему лицу вот здесь.
Конечной целью покупки квартиры в долевую собственность нередко является последующая регистрация на приобретённой жилплощади. Согласия сособственников для этого не требуется, однако если доля будет слишком маленькой (например, 1/100), ФМС может воспрепятствовать регистрации.
Если планируется зарегистрировать всю семью, то желательно распределить доли между всеми членами. Это значительно упростит дальнейший процесс регистрации.
Также следует приготовиться к решению вопроса об определении порядка пользования жильём (если это не было сделано ранее). Здесь тоже велика вероятность столкнуться с противодействием со стороны других дольщиков. Вполне возможно, что не удастся избежать судебного разбирательства.
В суде определяющее значение будет иметь несколько моментов:
- наличие у дольщика другого жилья;
- наличие семьи и иждивенцев;
- материальное положение.
Следует учитывать, что, исходя из изложенных обстоятельств, порядок пользования квартирой может оказаться непропорциональным величине долей.
Долевое строительство
Долевое участие – наиболее распространённая форма сотрудничества между застройщиком и покупателем жилья. Особенностью данного договора (ДДУ) является необходимость отражения в нём следующих условий (помимо обычно свойственных для соглашений между гражданами и организациями):
- Полной информации о продавце;
- Чёткого описания приобретаемой квартиры;
- Порядка досрочного расторжения договора;
- Обстоятельств, причисляемых к форс-мажорным;
- Данных об объекте (в том числе – завизированного эскизного проекта);
- Размера и сроков платежей, а также обстоятельств, которые могут повлечь их изменение;
- Сроков окончания строительства;
- Формы управления домом.
Для обеспечения дополнительной безопасности необходимо:
- собрать полную информацию о застройщике и посреднике (при его наличии);
- ознакомиться с разрешительными документами,
- определить гарантийные сроки,
- порядок ввода здания в эксплуатацию,
- перед подписанием показать текст соглашения юристу.
По каким правилам происходит покупка квартиры на материнский капитал? Эта информация пригодится родителям — владельцам сертификата, желающим улучшить жилищные условия семьи.
Нюансы при покупке квартиры с обременением ипотекой здесь. Их стоит изучить, если вы решили купить ипотечную квартиру.
Покупка пая
Приобретение квартиры по договору пая возможно в тех случаях, когда здание возводится по схеме ЖСК.
Кооператив, как правило, создаётся самим застройщиком. Вступившие в него покупатели обязуются выплачивать взносы. Квартира становится собственностью только после полной выплаты стоимости пая. Положительным моментом для пайщика является возможность рассрочки на любой срок по договорённости с кооперативом.
После того, как вся стоимость пая будет уплачена, он может быть переуступлен другому лицу по договору цессии. Правда, в этом случае рекомендуется предварительно заручиться согласием правления кооператива о приёме нового члена, поскольку без этого стать собственником квартиры не получится.
Впрочем, как уже было сказано, председатель ЖСК зачастую является сотрудником застройщика, поэтому проблем здесь обычно удаётся избежать. В противном случае в договор нужно включить условие о возврате стоимости пая в случае отказа в приёме в ЖСК.
Таким образом, к преимуществам приобретения квартиры по договору пая относятся:
- возможность рассрочки платежа на несколько лет;
- возможность нанять другого застройщика в случае, если у предыдущего возникнут проблемы.
Покупка доли в квартире оправдана в двух случаях: при недостатке средств на то, чтобы стать единоличным собственником, а также при покупке жилплощади с целью регистрации без намерения проживать на ней.
Даже среди юристов, специализирующихся на сделках с жильём, данная сфера считается особенно сложной. Это связано с наличием определённых требований к договору, а также возможными рисками, которые существенно отличаются от тех, что возникают при покупке квартир по другим схемам.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.