Как продать квартиру без участия посредников — пошаговая инструкция для самостоятельных продавцов

Малое количество людей за всю свою жизнь не сталкивалось с ситуацией, когда необходимо продать свою квартиру. При этом чаще всего эта жилплощадь является основным семейным капиталовложением. Естественное желание для любого собственника — продать жильё подороже, не переплачивая третьим лицам и в разумный срок.

В данной статье мы рассмотрим все нюансы, способствующие достижению поставленной цели.

Как продать квартиру без посредников

Первое, что надо сделать, — это правильно рассчитать стоимость квартиры. Цена жилплощади зависит от множества факторов. Поделить их стоит на основные и дополнительные.

Основные:

• месторасположения;
• год постройки дома;
• расстояние до метро;
• инфраструктура в районе (больницы, рынки, школы и прочее);
• количество этажей, а также этаж, на котором расположена жилплощадь;
• количество комнат;
• общая площадь;
• непосредственно жилая площадь;
• наличие балкона или лоджии.

Ко второстепенным можно отнести:

• вид из окон,
• состояние подъезда,
• состояние экологии в районе,
• соседи,
• наличие ограничений по продаже квартиры.

Далее необходимо применить, так называемый, сравнительный метод: узнать стоимость аналогичных квартир в вашем районе. Искать квартиры в наше время не сложно — печатные издания (платные и бесплатные), специальные каталоги недвижимости, интернет.

Настоятельно рекомендуется посмотреть аналоги лично — это даст более полную картину и понимание того, какую цену всё-таки выставлять.

Возьмём, для примера, стоимость квартир в Москве. Цена на 1-комнатные квартиры колеблется в районе 7.5 млн. рублей. Стоимость 2-комнатных не намного больше — в среднем 10 млн. рублей.

А вот далее цены начинают расти в прогрессии — за 3-комнатные квартиры продавцы требуют от 15 млн. рублей, а за 4-комнатные и больше — от 30 млн. рублей.

В Подмосковье ситуация на рынке вторичного жилья меняется кардинальным образом:

• 1-комнатные квартиры — около 3.5 млн. рублей;
• 2-комнатные — 4.5 млн.;
• 3-комнатные — 6 млн.;
• 4-комнатные и более — от 9 млн. рублей.

И, что интересно: цены на квартиры в Москве практически не меняются, а в некоторых сегментах даже падают, а в Подмосковье растут постоянно.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Подготовка квартиры

На этой стадии многие продавцы, особенно неопытные, допускают ошибки, бросаясь в крайности.

Одни совершенно не беспокоятся о подготовке квартиры с мыслью, что всё равно жильё продаётся и вкладывать в него дополнительные усилия и время не стоит. Иногда это может сработать, если квартира очень востребована либо есть покупатель, который хочет купить именно это жильё. Чаще конечно бывает наоборот — неподготовленная квартира отпугивает потенциальных покупателей.

Другие продавцы закладывают чрезмерно много усилий — делают глубокий ремонт, что приводит к повышению стоимости жилья.

Ещё бывают случаи, когда продавцы делают ремонт «на скорую руку», то есть, используя дешёвые материалы, которые только внешне делают квартиру более привлекательной. Однако покупатель приобретает не какую-нибудь безделушку, поэтому, в подавляющем большинстве, досконально изучает жильё. Естественно он поймёт, что ремонт сделан некачественно и его придётся переделывать. При таких обстоятельствах лучшее, что может произойти для продавца — это снижение стоимости торга, худшее — покупатель просто откажется от такого варианта.

Чтобы максимально подготовить квартиру к продаже, следует придерживаться следующих пунктов:

• Произвести ремонт по необходимости — убрать явные трещины и изъяны.
  Как уже сказано выше – чрезмерное усердие вредно. Что можно сделать, так это исправить или заменить розетки и выключатели, исправить сантехнику и электрику, поскольку покупатели обращают на это внимание особенно усиленно.
• Убрать ненужные вещи. Это касается хлама, который собирается на балконе, старой мебели и прочего.
• Вывести специфический запах квартиры. Такой запах есть в любом доме, и в каждом он сугубо индивидуален. Для человека, живущего в квартире, это запах незаметен, однако для посторонних он будет весьма ощутим. Источником такого запаха может быть всё что угодно — мебель, парфюмы хозяев, одежда и прочие личные вещи.
• По возможности убрать из квартиры домашних животных. Тут и так всё понятно — покупатель может нейтрально отнестись к тому, что предыдущие хозяева держали животных, а может и негативно (например, у человека аллергия).
  Плюс животные также являются источниками специфических запахов, что непременно чувствуется.
• Навести генеральную уборку. Вымыть абсолютно каждый уголок в доме, избавиться от пыли, привести сантехнику в подобающий вид.
  В общем, сделать всё, чтобы в квартире было ощущение аккуратности и чистоты.
• Привести в порядок подъезд. Хотя подъезд и не является частью квартиры, первые ощущения покупателя начинают складываться именно отсюда. Поэтому стоит закрасить надписи в подъезде, поменять лампочки, по возможности навести порядок.

При подготовке квартиры не рекомендуется убирать из неё всю мебель, так как создаётся ощущение пустоты. Покупатель при осмотре квартиры с мебелью будет иметь более наглядное представление, как в целом будет выглядеть заполненное пространство, если он приобретёт жилплощадь и поставить свою мебель.

Где разместить рекламу

Подать объявления можно в различные печатные издания (как платные, так и бесплатные), специализированные каталоги недвижимости. При подготовке объявления надо быть максимально лаконичным и в то же время дать потенциальным покупателям всю необходимую информацию — район, количество комнат, объём жилой площади, этаж.

Не рекомендуется в объявлении писать текст формата «Посредников просьба не беспокоить». На практике такие объявления чаще всего дают, как раз посредники, и покупателей это может отпугнуть.

Отдельное место в рекламе занимает интернет. Тут придётся потратить больше усилий, но результат окажется эффективным.

• Зарегистрируйтесь хотя бы на первых десяти сайтах о недвижимости.
• Сделайте как можно больше фотографий квартиры с лучших ракурсов.
• Разместите объявление и регулярно обновляйте его, так как если даже два-три дня не заниматься этим, покупатель может попросту не найти вашу рекламу среди других.

На размещение рекламной информации обычно уходит много времени, но стоит помнить одно правило — если объявление не даёт результат в течение двух месяцев, то его надо менять либо снимать и ожидать более подходящего момента.

Необходимый пакет документов

Раз уж вы решили обойтись без посредников, то чтобы не возникло непредвиденных ситуаций при продаже жилья, документы следует подготовить заранее.

Вы найдёте полный перечень необходимых бумаг и справок вот здесь, в этой главе мы перечислим лишь обязательные:

1. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, завещание, решение суда, свидетельство и прочее).
2. Справка БТИ — срок её действия составляет 5 лет, выдаётся она приблизительно в течение месяца, поэтому получить её лучше заранее.
3. Выписка из домовой книги. Предварительно рекомендуется выписать всех жильцов из квартиры.
4. Справки об отсутствии задолженностей.
5. Согласие совладельцев квартиры, подписанное нотариально, о согласии на продажу квартиры.
6. Справки из налоговой.
7. Справка от органов опеки и попечительства. Получить её необходимо, если участником сделки является несовершеннолетний.
8. Доверенность, если при продаже квартиры от вашего имени действует другое лицо.

Показ квартиры

Если все предыдущие пункты выполнены правильно, то следующей стадией будет показ квартиры. Тут необходимо не только показать основные характеристики квартиры, но и обратить внимание на мелочи (например, вид из окна или наличие постоянной горячей воды).

Не следует специально скрывать недостатки жилья — покупатель, если заинтересуется вашей жилплощадью, скорее всего, будет неоднократно её осматривать и может выявить изъяны, о которых вы умолчали.

Следует быть максимально вежливым. Помните, что купля-продажа квартиры — это эмоциональное напряжение одновременно и для продавца, и для покупателя. Будьте готовы к нестандартным вопросам (естественно в разумных мерах).

Вы, как продавец, должны всегда быть готовы показать жильё покупателю, ни в коем случае нельзя затягивать эту стадию, иначе покупатель попросту найдёт более сговорчивого продавца.

Оформление сделки и регистрация

Вот нашёлся потенциальный покупатель — что же делать дальше?

Изначально стоит побеспокоиться о предварительном договоре — как показывает практика, покупатель, даже согласившись на приобретение квартиры, до заключения самой сделки будет искать более выгодные варианты. Поэтому лучше заранее договориться о задатке, поскольку это обязывает обе стороны к совершению действий.

Подготовить договор купли-продажи можно самостоятельно, однако опытные продавцы советуют доверить это дело юристам. Так вы сможете обезопасить себя от возможных неточностей в договоре.

При заключении договора немаловажный фактор имеет налогообложение.

Если продавец является владельцем квартиры менее 3 лет, он обязан уплатить налог. Его размер составляет 13 процентов от суммы, превышающей 1 млн. рублей. Это значит, что если квартира продаётся за 6 млн. рублей, налогом будет облагаться сумма в 5 млн. рублей и составлять 650 тыс. рублей. Налог не уплачивается в случае, когда цена квартиры составляет менее 1 млн. рублей.

Процесс оформления сделки происходит в регистрационной палате и обычно не занимает более одного дня. Но вот процедура перерегистрации недвижимого имущества этим органом может затянуться на месяц, и повлиять на это стороны договора никак не могут.

После заключения договора участникам сделки стоит договориться о порядке въезда/выезда. Обычно эта процедура длится в районе двух недель, но срок может быть изменён по обоюдному согласию сторон.

Как обойти мошенников

Есть несколько правил, которые помогут избежать мошенников при продаже квартиры.

Реальная стоимость квартиры и цена, указанная в договоре, должны совпадать.

Как указано выше, чтобы избежать неудобных ситуаций, необходимо заранее побеспокоиться о выписке всех лиц, проживающих в квартире.

Проверять все документы — лично, через экспертов, нотариусов. Есть информация о том, что мошенники могут даже использовать фиктивных нотариусов для заключения сделок (это возможно, если «специалист» выезжает на объект).

Заметим, что при купле-продаже квартиры в мошеннические схемы чаще попадают покупатели, но продавцам тоже стоит быть настороже.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Если при приобретении или улучшении жилплощади был задействован материнский (семейный) капитал, то квартира является общей собственностью лиц по заключенному соглашению. Для продажи такой квартиры требуется нотариальное согласие всех владельцев квартиры.

Когда участником сделки является несовершеннолетнее лицо, нужно добыть согласие органов опеки и попечительства. Данный орган не выдаст разрешение, если за продажей квартиры последует ухудшение условий для детей. При этом все доказательства того, что эти условия не будут ухудшены, ложатся полностью на продавца квартиры (опекуна, родственника несовершеннолетнего).

Продажа недвижимости, приобретённой с использованием маткапитала, для совершеннолетних не имеет существенных ограничений. А для продажи квартиры с несовершеннолетними есть одно, но существенное — средства, полученные в результате сделки, должны пойти только на приобретение иного жилья, не уступающего по условиям предыдущему. В противном случае сделка признается недействительной.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.