Как продать квартиру быстро, а главное выгодно — основные способы продажи жилья

С вопросами недвижимости сталкивается практически каждый человек в своей жизни. И если покупка квартиры трудоёмкий, но не самый сложный процесс, то с продажей жилья всё обстоит несколько иначе.

Понятно, что продавец хочет продать товар дороже и выгоднее. Но как же быть, если необходимо продать квартиру в кратчайшие сроки по хорошей цене? Об этом пойдёт речь ниже.

Как продать квартиру быстро и выгодно

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Предпродажная подготовка

Подготовка к продаже заключается в уборке квартиры, ремонте, если это необходимо.

На этой стадии продавцы часто допускают ошибки. Самая распространённая — игнорирование генеральной уборки. Кроме самой непосредственной качественной уборки жилья, необходимо вывезти или выкинуть старые вещи, чтобы избавиться от ощущения захламлённости, убрать из квартиры животных, поскольку их наличие может отпугнуть потенциальных покупателей.

Иногда продавец бросается в другую крайность — наводит идеальный порядок, делает дорогостоящий ремонт и прочее. Однако это не всегда полезно — таким образом, в недвижимость вкладываются дополнительные деньги, что покупателю не всегда выгодно.

Не стоит делать и ремонт «для вида» — ставить дешёвые металлопластиковые окна, заменять двери красивыми китайскими жестянками. Поскольку при покупке квартиры покупатель будет осматривать абсолютно все мелочи, и если он придёт к выводу, что ему всё равно придётся делать ремонт после вас, то стоимость квартиры будет меньше запрошенной, а вы потеряете на этом свои деньги.

Реклама, показ и ведение торга

Если вы продаёте квартиру самостоятельно, то эта стадия может стать если не самой сложной, то самой непредсказуемой.

Для начала необходимо проанализировать рынок недвижимости — сравнить стоимость квартир в вашем районе или подобных. Можно связаться с продавцами и осмотреть другие похожие квартиры, чтобы понимать текущее соотношение цены/качества на рынке.

Рекламу лучше подавать и в печатные издания (как платные, так и в бесплатные), и на специализированные интернет-порталы. Для ускорения процесса логично ставить пометку «срочно» и оформлять объявление таким образом, чтобы последнее выгодно выделялось среди других.

Подготовка пакета документов

Чтобы ускорить процесс реализации жилой площади, заранее стоит побеспокоиться о сборе документов, необходимых для продажи:

1. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
2. Документ, подтверждающий право владения квартирой — свидетельство, договор дарения, решение суда, договор купли-продажи и прочее.
3. Паспорт БТИ на квартиру — заказать его лучше заранее. Срок действия такого паспорта — 5 лет.
4. Три экземпляра договора купли-продажи.

Эти документы являются обязательными в любом случае, также есть перечень дополнительных бумаг, необходимых при определённых условиях.

• Свидетельство о браке и согласие супруга необходимо, если продавец состоит в браке и квартира является совместной собственностью.
  Если брак расторгнут, то необходимо свидетельство либо решение суда о расторжении брака.
• Разрешение от Органов опеки, если один из владельцев квартиры — несовершеннолетний собственник.
  Такой документ выдаётся очень долго (обычно в течение месяца, но на практике срок часто затягивается), поэтому позаботиться о такой справке следует заранее.

Что касается вопросам торга, то некоторые собственники прибегают к телефонным или «живым» торгам.

Решив устроить такое мероприятие («живой» аукцион), продавец приглашает на осмотр квартиры несколько покупателей сразу и начинает «торги». В результате сделка оформляется с покупателями, готовыми  заплатить больше остальных.

Смысл телефонных аукционов в том, что посмотрев квартиру, большинство потенциальных приобретателей берёт тайм-аут для принятия окончательного решения. При условии, что недвижимость видели несколько покупателей, продавец звонит одному из них и сообщает, что один из них даёт больше. Если этот покупатель поднимает цену, то продавец звонит предыдущему претенденту и ставит его в известность, что стоимость опять поднялась и т.д. (в зависимости от количества покупателей).

Не вполне благородное занятие, но, по мнению опытных «дельцов», может принести не плохой результат. Стоит ли так «мучить» покупателей – решать вам.

Купля-продажа и регистрация

Как показывает практика, данная стадия обычно не занимает много времени. Значительно упрощает процесс предварительная договорённость с покупателем о способе и порядке оплаты стоимости и передачи квартиры.

Договор подписывается сторонами в регистрационной палате. А сам процесс подписания документов обычно занимает один день, а вот процесс перерегистрации в государственных органах, после подачи заявления, может затянуться до месяца и ускорить это невозможно.

Подробная информация о том, как продать квартиру без посредников здесь.

Передача квартиры новому собственнику

Эта процедура законодательно никак не регулируется. Условия передачи квартиры после подписания сделки оговариваются продавцом и покупателем индивидуально.

Обычно на это уходит до двух недель для возможности перевозки вещей и прочего на новое место жительства. Если же квартира уже пустая, то передать ключи можно и в день заключения договора.

Помните, что при продаже квартиры менее 3 лет в собственности необходимо уплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Продажа квартиры через агентство недвижимости

Вместо всей волокиты с рекламой, поиском покупателей и прочим, есть вариант продать квартиру через агентство. В данном случае необходимо придерживаться нескольких правил.

Не надо пытаться продать квартиру через несколько агентств одновременно. Риелторы, даже если у них и нет одной общей базы, всегда обмениваются информацией и могут попросту перестать с вами сотрудничать.

Кроме того, они попросту будут конкурировать между собой единственным возможным способом — пытаться снизить цену для покупателя, вследствие чего опять же пострадает продавец.

Продажа квартиры через агентство имеет множество плюсов:

• агентство полностью берёт на себя организацию рекламы;
• компания занимается сбором и подготовкой документов по продаже квартиры;
• заключение купли-продажи через профессионалов минимизирует всевозможные риски, поскольку документы будут юридически грамотно оформлены.

Выбор агентства — тоже вещь непростая. Всегда следует обращать внимание на следующее:

• наличие офиса;
• хорошая реклама;
• членство в ассоциациях риелторов;
• всевозможные награды.

Заключение договора

При оформлении соглашения с агентством необходимо досконально его прочитать, а лучше дать на проверку независимому эксперту, поскольку любой составитель договора, как показывает практика, прописывает в нём наиболее выгодные именно для себя условия.

Помните: агентство не может настаивать на полной оплате услуг до выполнения условий договора. Единственное требование — так это предоплата (аванс или задаток). В случае неисполнения договора агентом данная сумма возвращается в полном объёме, а также убытки, понесённые заказчиком (то есть Вами).

Сроки

Некоторые, даже известные агентства, предлагают заключение договора на неустановленный срок, то есть до того момента, пока посредники не выполнят свои обязанности (продажа квартиры). Идти на такие условия нельзя.

Кстати, есть смысл попробовать продать квартиру непосредственно агентству недвижимости. Сделка будет оформлена быстро, однако не рассчитывайте на то, что вам удастся продать жильё дорого.

Продажа квартиры по доверенности

Чтобы продать жилую собственность, также можно заключить доверенность, и доверенное лицо может провести сделку без участия продавца. Это делается чаще всего, когда хозяин квартиры проживает в другом городе или у него тяжёлое состояние здоровья, то есть он не может принимать личного участия в продаже квартиры.

Доверенность — это нотариально заверенный документ, образец доверенности на продажу всей квартиры или её доли можно найти в сети, например, на www.quickdoc.ru.

Если владелец квартиры находится в лечебном заведении, заверителем будет главврач, если отбывает наказание в местах лишения свободы — то начальник такого учреждения.

Продажа по доверенности: риски покупателя и продавца

В случае продажи недвижимости по доверенности обе стороны могут столкнуться с определёнными сложностями:

• Для покупателя есть риск признания сделки недействительной — например, перед продажей доверитель отказался продавать квартиру, или, скажем, наступила более сложная, но вполне возможная ситуация — продавец умер до заключения сделки. В таком случае наследники будут являться владельцами квартиры и сделку по продаже суд просто признает недействительной.
  При этом практика показывает, что покупателю часто возвращается не вся сумма, за которую он приобретал жильё.
  Чтобы обезопаситься, перед заключением сделки необходимо лично связаться с владельцем и уточнить его намерение о продаже квартиры.
• Продавец несёт риск недополучения всей стоимости квартиры, если доверенное лицо продало жильё по заниженной цене, либо же не передало всю сумму.
  В таком случае договор также будет признан недействительным ввиду того, что доверенное лицо действовало в противоречии с интересами заверителя.

Продажа квартиры по переуступке прав

Последний вариант, с которым может столкнуться собственник при продаже квартиры — это цессия, то есть переуступка права собственности. В данном варианте продавец по договору продаёт покупателю права на квартиру в строящемся доме.

Плюсы переуступки:

• для покупателя возможность купить квартиру дешевле, чем, при приобретении готового жилья или если бы он был первоначальным инвестором;
• покупка новой квартиры, в которой сделан качественный ремонт.

Продажа квартиры по переуступке, если дом не сдан, грозит проблемами чаще всего для покупателей:

• замороженное строительство — часто встречающаяся проблема. Поэтому лучше покупать квартиры в почти достроенных домах, которые близки для сдачи в эксплуатацию;
• штраф, который платит чаще всего покупатель застройщику за переоформление документов.

Более надёжный вариант — это переуступка прав на квартиру, когда дом сдан в эксплуатацию. Тогда риски для продавца и покупателя минимальные.

Вывод.

Продать квартиру быстро, а главное за адекватную сумму, всё-таки вполне возможно. Главное правильно выбрать для себя метод, по которому будет осуществляться подготовка и непосредственно продажа квартиры.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.