Если вы — не хозяин серьёзного состояния, для которого собрать средства на покупку квартиры — вопрос пары месяцев, то, скорее всего, приобретали своё жильё с помощью банковского кредита.
Тогда купленная квартира выступает обеспечением возврата займа и передана банку в ипотеку — право собственности на неё «заморожено» банком (запрещена его передача).
Но за обычные 10-20 лет срока действия таких кредитов вы, возможно, захотите поменять жилищные условия, купив другое жильё. Рассмотрим варианты решений этой задачи.
Содержание статьи
Продажа квартиры в ипотеке
Можно ли каким-то образом продать ипотечную квартиру? Ведь собственность на недвижимость оформлена на вас, значит — вы её хозяин…
Способов продажи недвижимости, которая находится в ипотеке, несколько:
- Полное погашение долга по кредиту перед куплей-продажей;
- Привлечение банка-кредитора в качестве третьей стороны сделки (контроль и гарантия законности её проведения);
- Замена заёмщика.
Познакомимся подробнее со всеми возможными схемами и порядком действий в каждом из вариантов.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Погашение кредита перед продажей квартиры
Логика этого способа очень прозрачна: препятствием для продажи является ипотека — значит, её нужно закрыть. А когда не станет долга, то снимут и запрет на отчуждение. Проблема решена, вы можете продать квартиру и купить другую в ипотеку или с использованием личных средств.
Остаётся главный вопрос: где взять деньги на погашение кредита? Ведь квартира ещё не продана.
У взявшей жильё в кредит семьи в запасе таких денег обычно нет — иначе, зачем было вообще переплачивать за ипотеку.
Хорошо, когда есть родственники или друзья, которые займут нужную сумму денег на несколько дней (время, нужное на погашение, выведение недвижимости из ипотеки, оформление купли-продажи и получение оплаты от покупателя). Но как быть, если их нет?
Иногда такой «волшебной палочкой» соглашается выступить покупатель жилья. Если он действительно заинтересован именно в вашем предложении (например, хочет жить в вашем районе и доме, или покупатель мотивирован сниженной ценой), возможно, он будет готов пойти на риск.
После достижения договорённости, вы получаете от него 100% предоплату в одной из форм:
- наличными (самый небезопасный для покупателя, потому маловероятный способ);
- на ваш счёт в банке (обычно — в том, который выдал ипотечный кредит);
- вместе с покупателем приезжаете в банк и зачисляете его деньги в счёт погашения кредита, сразу на месте инициируя процесс снятия банком запрета на отчуждение квартиры.
Важные моменты:
- Погашение деньгами покупателя придётся проводить от вашего лица — т. к. кроме заёмщика вносить средства имеет право только поручитель (нужно состоять в договорных отношениях с банком). Естественно, это ставит покупателя в очень щекотливое положение.
- Убедитесь, что в кредитном договоре не установлен штраф за досрочное погашение. Это не запрещает погасить ипотеку раньше срока, просто добавляет вам расходов. И результат может оказаться вовсе невыгодным.
Процедура продажи с привлечением банка-кредитора
Суть этого способа аналогична первому, главное же отличие состоит в защите законных прав обеих сторон — и продавца, и покупателя квартиры.
Помощь финансового учреждения, которое выдавало кредит, может оказаться очень и очень нужной защитой от мошеннических действий. Привлечение к сделке банка поможет убедить покупателя заплатить деньги вперёд, и только потом (после снятия всех запретов на отчуждение) оформить саму куплю-продажу жилья.
Здесь денежные средства на погашение кредита вносятся в банк-кредитор, предварительно извещённый о ваших планах.
Как дополнительный способ частично защитить права Покупателя, можно предложить ему оформить договор поручительства. В этом случае, он может погасить Ваш кредит официально, от своего имени, получив право требовать от вас возврата ему этого долга (к нему перейдёт право требования).
Замена заёмщика по кредиту
Некоторые банки входят в положение заёмщика, захотевшего продать квартиру с обременением ипотекой.
Дополнительным стимулом тут могут послужить сложности с выплатами, возникшие у теперешнего владельца (первоначального заёмщика).
Вариантов здесь может быть два:
- Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит у того же банка.
Это более простой путь. В банк нужно подать соответствующее ходатайство с объяснением причин, приложив документы предполагаемого покупателя (нового заёмщика). Какие документы нужны при продаже ипотечной квартиры таким путём? Пакет аналогичен тому, что собирается при подаче заявки на кредитование: это и удостоверяющие личность и дееспособность документы, и подтверждение финансового состояния, и документы, регулирующие семейное положение. Конкретный и полный перечень нужно запросить в банке-кредиторе.
Если результат анализа специалистами банка будет положителен, с покупателем заключается новый кредитный договор, средства по которому перечисляются в счёт погашения вашей задолженности. После чего происходит переоформление права собственности и ипотеки на нового хозяина.
Немаловажные нюансы:
- Скорее всего, накопившиеся проценты Вам придётся погашать самостоятельно, т.к. они никак не относятся к стоимости жилья. По своей сути — это ваша плата банку за предоставление взаймы денег на квартиру.
- Если вы выплатили существенную часть кредита на момент продажи ипотечного жилья, и долг по нему менее текущей стоимости этого жилья (или недвижимость за время кредитования подорожала) — разница должна быть выплачена вам.
Иногда в таких сделках (при благоприятной ситуации на рынке недвижимости) за счёт подорожания квартиры можно остаться «в плюсе» даже после вычета уплаченных процентов.
- Покупатель жилья (новый заёмщик) получает кредит в другом банке.
Здесь схема будет несколько сложнее, да и банк-кредитор (Банк №1) не обязательно захочет идти на встречу.
Покупатель сам решает вопрос с получением положительного решения на кредитование в Банке №2.
Это может быть:
- Потребительский без залоговый кредит с чётким указанием целевого назначения денег «На приобретение квартиры» (причём, определяющие недвижимость реквизиты будут чётко прописываться) с обязательством последующей передачи в залог купленного жилья.
- Кредит под залог другого имущества, с или без последующей замены залога на купленную квартиру.
Права Банка №2 защищены недостаточно хорошо в обоих случаях. Да и Банк №1 не заинтересован терять свой доход (недополучение процентов по ссуде). Поэтому таким путём идут довольно редко.
Есть ещё один способ — это принудительная продажа квартиры банком-кредитором. Этот способ остаётся на самый крайний случай.
В ситуациях, когда теперешний владелец не в состоянии (или не желает) погашать ипотеку самостоятельно, а найти нового заёмщика не получилось (так может выйти, когда недвижимость дешевеет), приходится выбирать этот путь. Здесь банк вступает в свои права ипотекодержателя и действует самостоятельно, ища покупателя на проблемную квартиру.
Способ самый невыгодный и неприятный, потому не советуем доводить до него.
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку в Сбербанке РФ
Один из крупнейших банков, выдающих ипотечные кредиты — Сбербанк РФ, поэтому высока вероятность, что именно там вы и получали ссуду. И именно с ним вы и будете решать возникший вопрос продажи жилья с обременением по ипотеке.
Какую стратегию выбирает чаще всего этот банк?
Если вы (по договорённости с покупателем, или без неё) не можете полностью погасить кредит перед продажей залоговой квартиры, возможен смягчённый подход:
- Подписывается предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях);
- Выплачивается задаток (т. е., не вся стоимость жилья, а её часть);
- Сбербанк даёт письмо о снятии отягощения, с нужными документами-подтверждениями;
- Подача этого письма в регистрационный орган и получение от него новой «чистой» выписки (без отметок о запрете на продажу);
- Окончательный расчёт за квартиру;
- Подписание купли-продажи с регистрацией прав нового собственника у гос. регистратора.
Безусловно, вы можете прибегнуть и к замене заёмщика. Здесь логика действий будет стандартна. Способ довольно затратен по времени (из-за согласования, по сути, выдачи нового кредита другому человеку).
Изложенные схемы — наиболее частые, но не обязательные. В каждом индивидуальном случае банк самостоятельно принимает решения, в зависимости от конкретных обстоятельств. Никаких обязанностей, действовать любым из способов, у кредитора нет, и выходы из ситуации им ищутся исходя из защиты его интересов.
Продажа ипотечной квартиры по переуступке
В этом случае необходимо начинать процедуру переуступки с получения одобрения банком-кредитором. Ваш Договор долевого участия и обременение банка прошли регистрацию в ФРС, поэтому без разрешения финансовой организации вам не удастся переуступить права. Если банк согласен, то никаких препятствий нет.
Как продать ипотечную квартиру с использованием материнского капитала
Здесь также необходимо получить письменное согласие залогодержателя, то есть банка. В разрешении будут указаны условия, при которых банк разрешает совершить сделку (речь может идти о выплате комиссии, например). А затем вы можете:
- погасить задолженность по ипотеке до или в день совершения сделки и подать документы в органы гос. регистрации на погашение записи об обременении и передачу прав собственности одновременно;
- либо вы продаёте квартиру с обременением, а погашение кредита происходит после передачи прав собственности. После этого залог будет снят.
Продажа при разводе: как поделить недвижимость и долги?
К сожалению, тема раздела имущества при разводе возникает в наше время часто. Молодые семьи нередко не выдерживают испытаний совместным бытом и оказываются перед необходимостью делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги.
Для начала нужно определиться со способом продажи и получить разрешение банка-кредитора на сделку. Если банк выдвинул невыгодные условия, то придётся делить обязательства по кредиту.
Для ипотечных кредитов возможны два варианта, которые стоит рассмотреть по отдельности.
Кредит оформлен на обоих супругов (чета — созаёмщики)
Бывших супругов больше устроит установление вместо солидарной ответственности (когда каждый из созаёмщиков отвечает перед кредитором полностью по всей задолженности) частичной ответственности (когда чётко указано, кто из заёмщиков в какой части отвечает по обязательствам, например — 50х50). Для этого подписывают соответствующие дополнительные соглашения к кредитному договору.
Такой способ неинтересен банку-кредитору, т.к. ограничивает его право требования к тому заёмщику, который окажется платёжеспособнее.
В любом случае, здесь у кредитора есть права, но не обязанности, принудить его делить кредит и/или ответственность по нему вы не сможете. Потому лучше заранее ознакомиться с принятой в конкретном финансовом учреждении стратегией разрешения подобных ситуаций, избежав неприятных сюрпризов «в нагрузку» к разводу.
Если вы продаёте ипотечное жильё, то, скорее всего, собираетесь приобрести другую жилплощадь. Как же составить договор задатка при покупке квартиры, стоит ли давать залог или лучше обойтись авансом.
Ответ на часто задаваемый вопрос: что делать после покупки квартиры вот здесь. Ведь после регистрации купли-продажи недвижимости процесс ещё не завершён.
Кредит оформлен кем-то из супругов до вступления в брак
Здесь ипотекодатель, как и заёмщик один. Да и квартира тогда не будет считаться совместно нажитым имуществом. Потому единственное, что может подлежать здесь разделу — это те платежи по кредиту, что осуществлялись за время брака.
Так как бюджет был общим, то и каждый из супругов внёс свой вклад в выплаты.
К сожалению, есть и ещё одна неприятная возможность — банк может просто потребовать досрочно погасить ссуду на основании ухудшения гарантий погашения кредита. Совокупного дохода было достаточно, а после развода и залоговая квартира подлежит разделу, да и кто-то из бывших супругов может не захотеть платить. Практика же показывает нежелание банков получать лишние проблемные ссуды — потому они нацелены на компромисс.
Безусловно, верным для любого случая остаётся одно — лучше прийти к взаимовыгодному соглашению по всем имущественным вопросам без судебных тяжб — ни с кредиторами, ни с бывшими супругами. Правовых путей для этого более чем достаточно.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.