Расчёт величины государственного земельного налога производится на основании кадастровой стоимости участка, сведения о которой носят открытый характер. Оценочная сумма на землю устанавливается согласно совокупности действия федеральных и региональных законов. Установление цены базируется на информации об индивидуальных качественных характеристиках объекта недвижимости, где также учитываются местные рыночные тенденции. В учётную запись Единого Кадастра с индивидуальным номером объекта вносят сведения о регионально утверждённой цене.
Содержание статьи
Что такое кадастровая стоимость земельного участка
Основные виды квалификации денежной оценки земли:
- Кадастровая – потребительская, нормативная;
- Рыночная – меновая, экспертная.
Кадастровая цена обычно бывает ниже меновой, на её основе делают расчёты налогового сбора, арендной платы и другие вычисления.
Оценочная стоимость, как денежный эквивалент, она способна увеличивать или снижать коммерческую привлекательность недвижимости. При определении её величины учитываются технологичные (снабжение коммуникациями) и природные факторы (местоположение). В одной из статей мы подробно рассказали, как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. Помимо характеристик участка по целевому предназначению и типу разрешённого применения на расчётную стоимость влияет коэффициент доходности от пользования землёй, уровень развития инфраструктуры.
Рыночные колебания цен на недвижимость сделали возможным превышение кадастровой оценочной суммы за земельный участок по сравнению с коммерческой ценой. В определённых случаях при предоставлении обоснованных данных Росреестр может пересмотреть утверждённые ранее цены. Вопрос решается в досудебном порядке специальной комиссией или при подаче судебного иска.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Методы расчётов
Существуют различные виды оценки, но подбор необходимой в конкретном случае зависит от цели и предположительного использования итогов.
- Сравнительный, рыночный — на основе сведений о ценах на подобные участки.
- Доходный, маржинальный (прибыль) — базируется на перспективности (будущих доходах) собственности.
- Затратный — основан на расчётах издержек на оборудование, утилизацию аналогичного объекта с учётом видов износа.
Метод кадастровой оценки объектов недвижимости — массовый или индивидуальный, в основе которых лежит классификации:
- целевого назначения земли;
- вид разрешённого пользования (функциональное).
Метод массовой оценки использует подстановку среднестатистических ценообразующих факторов к конкретному земельному наделу. Группируются сведения об участках с похожими характеристиками (оценочные зоны). Массовая оценка для идентичных наделов позволяет добиться объективной равной стоимости. Индивидуальная оценка землевладения используется в случае неосуществимости использования метода массовой оценки.
Классификация земель
Под понятиями «целевое назначение» или «категория» скрываются земли:
- населённых пунктов;
- сельскохозяйственного функционирования;
- садоводческие, огороднические и дачные объединения;
- участки с другими предусмотренными функциями.
Типы разрешённого применения многочисленны:
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- ведение дачного, сельского, личного подсобного (ЛПХ) хозяйства;
- жилая, коммерческая застройка и многие другие виды.
Единица измерения или удельный показатель
Из установленных законом видов разрешённого пользования образуются административно-территориальные единицы. В зависимости от специфики и размеров территории делятся на кадастровые кварталы, для которых определяется стоимость 1 м2 земли — Удельный Показатель Кадастровой Стоимости (УПКС). То есть, цена единицы площади объекта недвижимости во многом зависит от его вида разрешённого применения.
Если применительно к земельному наделу установлено несколько типов пользования, то выбирается с наибольшим значением. Оценочная сумма определяется путём умножения утверждённого УПКС на площадь надела.
Как часто меняются цены
Внесения изменений в учётные сведения Реестра могут предполагать внеплановый пересмотр кадастровой оценки земельного участка. Это происходит в большинстве случаев перемен величин и исправления информации:
- категории земли;
- площади землевладения;
- вида разрешённого использования.
Порядок планового перерасчёта стоимости земель регламентирован законодательством и предусмотрен единожды в 2–3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. Порядок частоты проведения оценочных работ зависит от региона — ситуация с ценами на недвижимость в столице, Питере меняется быстрее.
Заказчиком государственной кадастровой оценки земельных участков, носящей всеобщий характер, выступает исполнительная власть субъектов РФ. На основании подготовленного Росреестром списка земельных участков производится кадастровый анализ.
Кто определяет стоимость
Госструктуры оценивают надел земли с привлечением отобранных на конкурсной основе уполномоченного лица (ИП)/специализированной компании, имеющих разрешение на подобную деятельность. Привлекаемый независимый оценщик недвижимости проверяет юридическую сторону вопроса, собирает информацию, выносит заключение.
Постороннее влияние на процесс и результаты работы эксперта исключено. Исход оценочной деятельности страхуется в рамках юридической ответственности. Рапорт с проведёнными расчётами кадастровой оценки передаётся в институт экспертизы результатов. Комиссия этого учреждения включает в свой состав членов саморегулирующейся организации оценщиков (СТО).
После одобрения экспертным советом оценочный отчёт передаётся в Росреестр и Фонд данных кадастровой оценки, где включается в реестр кадастровой стоимости. Во время процесса определяется УПКС, величина которого рассматривается как усреднённый показатель рыночной цены конкретного вида земель.
Полученные результаты:
- поступают на экспертизу;
- утверждаются нормативным актом региональной власти;
- публикуются в местных СМИ и на официальном веб-сайте власти;
- вносятся в Кадастр недвижимости.
Документы для оценки
Имущественные права физических и юридических лиц в этом случае отличаются по количеству необходимых бумаг и зависят от типа оцениваемого объекта. Обязательный пакет документов состоит:
- Гражданский паспорт для физического лица.
- Свидетельство о регистрации, ИНН для представителей организаций-землевладельцев.
- Бумаги на право пользования, собственности участком.
- Кадастровый план земельного участка.
- Другие возможные документы и копии всех бумаг.
На что влияет кадастровая стоимость
Покупатель нового земельного участка, находящегося в федеральной или муниципальной собственности, вправе рассчитывать на качественно проведённую оценку. Уже состоявшиеся землевладельцы заказывают оценочные работы для уточнения кадастровой стоимости недвижимости с последующим расчётом размеров налогообложения.
Предстоящий налог на имущество физических лиц за 2015 г. рассчитывается из кадастровой стоимости.
Как получить справочную информацию
Подать запрос на получение выписки или справки о кадастровой стоимости земли в бумажном варианте можно:
- в региональном ведомстве по кадастровому учёту. Как поставить земельный участок на кадастровый учёт, мы уже писали в прошлой статье;
- отослав запрос заказным письмом, воспользовавшись услугами почты.
Справка не обладает юридической силой и требуется для ознакомления с основными моментами кадастрового паспорта. Выписка имеет более обширные сведения, чем кадастровый паспорт и за её выдачу необходимо уплатить госпошлину. Установлены сроки подготовки и выдачи документов — 3–5 дней.
Документ с указанием кадастровой стоимости может понадобиться при вступлении в наследство, при получении банковского кредита, где земля выступает в качестве залога. В случае уточнения исчисления налогов также заказывают сведения с характеристикой надела.
В электронном виде можно заказать подобные бумаги с подписью или на сайте Росреестра. Стоимость справки о кадастровой стоимости составляет 350 рублей.
Для проведения межевания необходимо предоставить акт согласования границ земельного участка и ряд других документов. Каких? Читайте в нашей статье.
Информация о том, что такое межевание земельного участка и для чего оно нужно вот здесь. Ряд изменений в земельном законодательстве сделал эту процедуру практически обязательной.
Как проверить кадастровую стоимость через интернет
Где посмотреть кадастровую стоимость? Быстро и бесплатно уточнить стоимость конкретной недвижимости по кадастровому номеру, находящуюся в пределах госграниц, можно на веб-портале Росреестра:
- Создана интерактивная карта, отражающая виды и кадастровую стоимость земель. Необходимо учитывать задержку внесения сведений на карту веб-ресурса.
- Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» уточнит необходимые данные для пользователей. Поиск проводится по одному из трёх заданных параметров — почтовый адрес, условный или кадастровый идентификационный номер, географические координаты.
- На сайте Росреестра или через Единый портал государственных и муниципальных услуг можно заказать кадастровую справку, содержащую сведения об адресе, идентификационном номере и стоимости.
Законодательно земельный участок определён как минимальная выделенная единица земной поверхности, которая была разграничена и зарегистрирована. Кадастровый паспорт с перечислением индивидуальных особенностей надела является отправной точкой для установления стоимости на конкретную недвижимость.
Определение метода оценки и применение поправочного коэффициента к стоимости зависит от профессиональных качеств инженера, проводящего оценочный анализ. Конечный итог определения кадастровой оценки землевладения влияет на размеры налогообложения.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.