Автор статьи
Елена Николаевна Карпова
Время на чтение: 6 минут
АА

При планировании освоения или застройки определённой территории большого размера (например, дачного посёлка) в будущем, вначале производятся работы по градостроительному и кадастровому проектированию. Для получения необходимых для этих работ данных предварительно проводится целый комплекс межевых действий, оговорённых законодательно. Проект межевания территории: что это? Каково его назначение, какие специалисты занимаются его разработкой?

Что такое проект планировки территории и проект межевания территории?

Что такое проект межевания территорииЗаконодательное определение этим двум видам проектов и их характеристика представлена в Градостроительном кодексе (ст. 42, 43). План планировки территории (ППТ) — это документ, содержащий результаты кадастровых работ на определённом земельном наделе, фиксирующий места нахождения существующих объектов, а также тех, возведение которых здесь возможно.

Также в него вносятся:

  • Т.н. «красные линии» — специальные линии на чертеже, обозначающие территории, строительство на которых воспрещено;
  • Показатели развития инфраструктуры, её доступности для населения;
  • Данные о прилегающих к рассматриваемой земле территорий: это необходимо для отражения полной картины местности. По этой же причине сюда заносятся сведения о численности проживающих здесь людей;
  • Поэтапное развитие и строительство сооружений и объектов инфраструктуры.

ППТ имеет внутреннее деление на две части:

  • 1 — содержащиеся в ней положения необходимо утвердить;
  • 2 — материалы, чертежи и сведения, служащие базисом для первой части.

Проект межевания земельного надела (ПМ) — это градостроительный документ, который отражает возможное (проектное) внутреннее деление на наделы (без присвоения Росреестром нового кадастрового номера) большой территории, имеющей чётко определённые границы.

Сведения, которые включает в себя ПМ:

  • Список вновь образуемых земельных наделов, их величину и т. п.;
  • Список участков, отведённых под общее пользование, с указанием их размеров;
  • Вид разрешённого использования новообразованных наделов;
  • Если на осваиваемой территории располагаются лесные массивы — их описание и целевое назначение.

ПМ (схема межевания) — это документ, основанный на данных ППТ, хотя может разрабатываться и самостоятельно. Также, как и ППТ, имеет 2 части. Образец проекта межевания вот здесь.

Для чего нужен проект планировки территории?

В ППТ находятся наиболее полные сведения не только об определённой территории, но и об окрестностях. Эти данные позволяют учесть при планировании будущего строительства особенности местности, выдержать все постройки в едином архитектурном стиле.

Если сравнивать с генеральным планом, охватывающим значительные масштабы территории (например, город), ППТ используется для развития площадей гораздо меньшего размера (например, микрорайона, квартала и т.п.). Отсюда вытекает обязательность его согласования с генпланом, а также планом землепользования (содержащем информацию о разрешённом виде пользования этой территории).

Однако есть ситуации, при которых вопрос об обязательности составления ППТ решается исключительно местными властями: например, если планируется точечная застройка исторической части города.

Для чего нужен проект межевания территории земельных участков?

ПМ имеет своим назначением разметку крупного земельного надела на более мелкие.

Обычно разработка ПМ требуется, к примеру, при строительстве нового коттеджного посёлка:

  1. Нужно определить количество и размер наделов для будущих домов;
  2. Выделить земли для общего пользования (дороги, детские площадки и т.п.) и рассчитать их площадь;
  3. Установить/изменить/отменить «красные линии» на территории.

Готовый ПМ доступен для ознакомления каждого и размещён на интернет-странице управления архитектуры местной администрации.

Что такое проект межевания квартала?

Что такое проект межевания жилого кварталаПроект межевания кварталов — это документ, содержащий:

  • чертежи соответствующих кварталов, на которых обозначены границы наделов, «красные линии», зоны действия установленных сервитутов и др. ограничения на свободное пользование территорией;
  • данные о планируемых к выделению в этих кварталах земельных участков, территорий общего пользования и т.д.

Если посмотреть на ПМ любого квартала, можно узнать, какие изменения его ждут: какие дома и иные нежилые сооружения планируется построить, какие коммуникации провести, а, может, и проложить новую автодорогу.

В том случае, когда ПМ кварталов выполняют на землях, уже являющихся застроенными, то величина при домовой территории многоэтажного дома должна быть равна не сегодняшним стандартам, а нормам тех лет, когда этот дом строился.

Особенности разработки проекта планировки и проекта межевания участка

Разработка проекта межеванияТ.к. проект планировки относится по характеристикам к градостроительной документации, а проект межевания — к кадастровой, то они имеют присущие им различия в целеполагании:

  • Итогом ПМ будет вариант разделения одной большой территории на несколько, имеющих своё назначение, а также подготовка данных для проведения межевых работ (вынесения и установления границ);
  • Для ППТ — сбор и отражение максимального количества информации, полезной для будущего застройщика.

Что касается их содержания, то:

  • в ПМ содержится большое количество чертежей, отражающих деление земли на части, расположение объектов инфраструктуры;
  • в ППТ отражается уже существующая застройка территории и планирование будущих строений.

Для начала производства работ по разработке проектов обязательным является получение особого постановления управления архитектуры местной администрации. Он содержит не только официальное разрешение, но и техническое задание. Такое постановление имеет определённое время реализации — обычно 1 год (в зависимости от обстоятельств срок может быть больше или меньше).

Кто занимается разработкой проектов, планов и схем территории?

Заказчиками подобных проектов является либо местная администрация, либо заинтересованный в этом госорган.

Для того, чтобы подготовить проекты планировки и межевания в соответствии с положениями действующего законодательства, необходимо наличие кадастровых специалистов достойного уровня. Если такие инженеры работают в местном управлении архитектуры, то все работы выполняют они. В противном случае, администрация проводит конкурс-аукцион для кадастровых организаций и инженеров, состоящих в СРО, и выбирает достойного исполнителя.

Как оформить возражение на иск об отмене межеванияОспаривание соседями границ земельных наделов — не редкость. Если смежники начали тяжбу, а вы уверены в своей правоте, нужно правильно оформить возражение на исковое заявление по межеванию. В этом может помочь наша статья.
Зачем нужно межевание земельного участка подробнее здесь. Землевладельцам нужно готовиться к тому, что в ближайшем будущем сделки с немежёванными наделами будут невозможны.

Порядок подготовки

После разработки ППТ и ПМ (но до момента их утверждения заказчиком) должны быть проведены публичные слушания.

В них участвуют:

  • владельцы земельных наделов, расположенных на осваиваемой территории;
  • эксперты соответствующих служб;
  • граждане, интересы которых затрагиваются в процессе проведения проектных работ;
  • представители органов местного самоуправления.
На утверждение проектов законодателем предусмотрен месячный срок.

Исключение составляют случаи подготовки проектной документации в ситуации, если:

  • земельный участок подлежит комплексному освоению в соответствии с заключённым одноимённым договора;
  • земля относится к ДНТ, СНТ или предоставлена для устройства на ней дач и огородов;
  • территория относится к лесным землям и возникла необходимость разместить на ней линейные объекты.

Для чего нужен ПМ и ППТ на примере одного города:

Итак, резюмируем: для чего нужны ПТ и ПМ? Проект планировки и межевания территории — это необходимые документы для освоения и застройки земли. Процесс разработки ППТ и ПМ весьма сложен и требует времени: все их данные должны соответствовать документам территориального планирования, правилам землепользования, а также требованиям закона, выраженным в различного рода градостроительных, технических и кадастровых нормативах и регламентах. Поэтому важно, чтобы работу над ними проводили инженеры-специалисты.

Как оформить землю сельхозназначения в собственность читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.

Автор статьи
Елена Николаевна Карпова
Мой стаж юридической практики более 14 лет. Специализируюсь на гражданстве, договорном праве, потребительском праве, правоведении, семейном праве.
Написано статей
196

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.