При планировании освоения или застройки определённой территории большого размера (например, дачного посёлка) в будущем, вначале производятся работы по градостроительному и кадастровому проектированию. Для получения необходимых для этих работ данных предварительно проводится целый комплекс межевых действий, оговорённых законодательно. Проект межевания территории: что это? Каково его назначение, какие специалисты занимаются его разработкой?
Содержание статьи
Что такое проект планировки территории и проект межевания территории?
Законодательное определение этим двум видам проектов и их характеристика представлена в Градостроительном кодексе (ст. 42, 43). План планировки территории (ППТ) — это документ, содержащий результаты кадастровых работ на определённом земельном наделе, фиксирующий места нахождения существующих объектов, а также тех, возведение которых здесь возможно.
Также в него вносятся:
- Т.н. «красные линии» — специальные линии на чертеже, обозначающие территории, строительство на которых воспрещено;
- Показатели развития инфраструктуры, её доступности для населения;
- Данные о прилегающих к рассматриваемой земле территорий: это необходимо для отражения полной картины местности. По этой же причине сюда заносятся сведения о численности проживающих здесь людей;
- Поэтапное развитие и строительство сооружений и объектов инфраструктуры.
ППТ имеет внутреннее деление на две части:
- 1 — содержащиеся в ней положения необходимо утвердить;
- 2 — материалы, чертежи и сведения, служащие базисом для первой части.
Проект межевания земельного надела (ПМ) — это градостроительный документ, который отражает возможное (проектное) внутреннее деление на наделы (без присвоения Росреестром нового кадастрового номера) большой территории, имеющей чётко определённые границы.
Сведения, которые включает в себя ПМ:
- Список вновь образуемых земельных наделов, их величину и т. п.;
- Список участков, отведённых под общее пользование, с указанием их размеров;
- Вид разрешённого использования новообразованных наделов;
- Если на осваиваемой территории располагаются лесные массивы — их описание и целевое назначение.
ПМ (схема межевания) — это документ, основанный на данных ППТ, хотя может разрабатываться и самостоятельно. Также, как и ППТ, имеет 2 части. Образец проекта межевания вот здесь.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Для чего нужен проект планировки территории?
В ППТ находятся наиболее полные сведения не только об определённой территории, но и об окрестностях. Эти данные позволяют учесть при планировании будущего строительства особенности местности, выдержать все постройки в едином архитектурном стиле.
Если сравнивать с генеральным планом, охватывающим значительные масштабы территории (например, город), ППТ используется для развития площадей гораздо меньшего размера (например, микрорайона, квартала и т.п.). Отсюда вытекает обязательность его согласования с генпланом, а также планом землепользования (содержащем информацию о разрешённом виде пользования этой территории).
Для чего нужен проект межевания территории земельных участков?
ПМ имеет своим назначением разметку крупного земельного надела на более мелкие.
Обычно разработка ПМ требуется, к примеру, при строительстве нового коттеджного посёлка:
- Нужно определить количество и размер наделов для будущих домов;
- Выделить земли для общего пользования (дороги, детские площадки и т.п.) и рассчитать их площадь;
- Установить/изменить/отменить «красные линии» на территории.
Готовый ПМ доступен для ознакомления каждого и размещён на интернет-странице управления архитектуры местной администрации.
Что такое проект межевания квартала?
Проект межевания кварталов — это документ, содержащий:
- чертежи соответствующих кварталов, на которых обозначены границы наделов, «красные линии», зоны действия установленных сервитутов и др. ограничения на свободное пользование территорией;
- данные о планируемых к выделению в этих кварталах земельных участков, территорий общего пользования и т.д.
Если посмотреть на ПМ любого квартала, можно узнать, какие изменения его ждут: какие дома и иные нежилые сооружения планируется построить, какие коммуникации провести, а, может, и проложить новую автодорогу.
Особенности разработки проекта планировки и проекта межевания участка
Т.к. проект планировки относится по характеристикам к градостроительной документации, а проект межевания — к кадастровой, то они имеют присущие им различия в целеполагании:
- Итогом ПМ будет вариант разделения одной большой территории на несколько, имеющих своё назначение, а также подготовка данных для проведения межевых работ (вынесения и установления границ);
- Для ППТ — сбор и отражение максимального количества информации, полезной для будущего застройщика.
Что касается их содержания, то:
- в ПМ содержится большое количество чертежей, отражающих деление земли на части, расположение объектов инфраструктуры;
- в ППТ отражается уже существующая застройка территории и планирование будущих строений.
Для начала производства работ по разработке проектов обязательным является получение особого постановления управления архитектуры местной администрации. Он содержит не только официальное разрешение, но и техническое задание. Такое постановление имеет определённое время реализации — обычно 1 год (в зависимости от обстоятельств срок может быть больше или меньше).
Кто занимается разработкой проектов, планов и схем территории?
Заказчиками подобных проектов является либо местная администрация, либо заинтересованный в этом госорган.
Для того, чтобы подготовить проекты планировки и межевания в соответствии с положениями действующего законодательства, необходимо наличие кадастровых специалистов достойного уровня. Если такие инженеры работают в местном управлении архитектуры, то все работы выполняют они. В противном случае, администрация проводит конкурс-аукцион для кадастровых организаций и инженеров, состоящих в СРО, и выбирает достойного исполнителя.
Оспаривание соседями границ земельных наделов — не редкость. Если смежники начали тяжбу, а вы уверены в своей правоте, нужно правильно оформить возражение на исковое заявление по межеванию. В этом может помочь наша статья.
Зачем нужно межевание земельного участка подробнее здесь. Землевладельцам нужно готовиться к тому, что в ближайшем будущем сделки с немежёванными наделами будут невозможны.
Порядок подготовки
После разработки ППТ и ПМ (но до момента их утверждения заказчиком) должны быть проведены публичные слушания.
В них участвуют:
- владельцы земельных наделов, расположенных на осваиваемой территории;
- эксперты соответствующих служб;
- граждане, интересы которых затрагиваются в процессе проведения проектных работ;
- представители органов местного самоуправления.
Исключение составляют случаи подготовки проектной документации в ситуации, если:
- земельный участок подлежит комплексному освоению в соответствии с заключённым одноимённым договора;
- земля относится к ДНТ, СНТ или предоставлена для устройства на ней дач и огородов;
- территория относится к лесным землям и возникла необходимость разместить на ней линейные объекты.
Для чего нужен ПМ и ППТ на примере одного города:
Итак, резюмируем: для чего нужны ПТ и ПМ? Проект планировки и межевания территории — это необходимые документы для освоения и застройки земли. Процесс разработки ППТ и ПМ весьма сложен и требует времени: все их данные должны соответствовать документам территориального планирования, правилам землепользования, а также требованиям закона, выраженным в различного рода градостроительных, технических и кадастровых нормативах и регламентах. Поэтому важно, чтобы работу над ними проводили инженеры-специалисты.
Как оформить землю сельхозназначения в собственность читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.