При планировании освоения или застройки определённой территории большого размера (например, дачного посёлка) в будущем, вначале производятся работы по градостроительному и кадастровому проектированию. Для получения необходимых для этих работ данных предварительно проводится целый комплекс межевых действий, оговорённых законодательно. Проект межевания территории: что это? Каково его назначение, какие специалисты занимаются его разработкой?

Что такое проект планировки территории и проект межевания территории?

Что такое проект межевания территорииЗаконодательное определение этим двум видам проектов и их характеристика представлена в Градостроительном кодексе (ст. 42, 43). План планировки территории (ППТ) — это документ, содержащий результаты кадастровых работ на определённом земельном наделе, фиксирующий места нахождения существующих объектов, а также тех, возведение которых здесь возможно.

Также в него вносятся:

  • Т.н. «красные линии» — специальные линии на чертеже, обозначающие территории, строительство на которых воспрещено;
  • Показатели развития инфраструктуры, её доступности для населения;
  • Данные о прилегающих к рассматриваемой земле территорий: это необходимо для отражения полной картины местности. По этой же причине сюда заносятся сведения о численности проживающих здесь людей;
  • Поэтапное развитие и строительство сооружений и объектов инфраструктуры.

ППТ имеет внутреннее деление на две части:

  • 1 — содержащиеся в ней положения необходимо утвердить;
  • 2 — материалы, чертежи и сведения, служащие базисом для первой части.

Проект межевания земельного надела (ПМ) — это градостроительный документ, который отражает возможное (проектное) внутреннее деление на наделы (без присвоения Росреестром нового кадастрового номера) большой территории, имеющей чётко определённые границы.

Сведения, которые включает в себя ПМ:

  • Список вновь образуемых земельных наделов, их величину и т. п.;
  • Список участков, отведённых под общее пользование, с указанием их размеров;
  • Вид разрешённого использования новообразованных наделов;
  • Если на осваиваемой территории располагаются лесные массивы — их описание и целевое назначение.

ПМ (схема межевания) — это документ, основанный на данных ППТ, хотя может разрабатываться и самостоятельно. Также, как и ППТ, имеет 2 части. Образец проекта межевания вот здесь.

Для чего нужен проект планировки территории?

В ППТ находятся наиболее полные сведения не только об определённой территории, но и об окрестностях. Эти данные позволяют учесть при планировании будущего строительства особенности местности, выдержать все постройки в едином архитектурном стиле.

Если сравнивать с генеральным планом, охватывающим значительные масштабы территории (например, город), ППТ используется для развития площадей гораздо меньшего размера (например, микрорайона, квартала и т.п.). Отсюда вытекает обязательность его согласования с генпланом, а также планом землепользования (содержащем информацию о разрешённом виде пользования этой территории).

Однако есть ситуации, при которых вопрос об обязательности составления ППТ решается исключительно местными властями: например, если планируется точечная застройка исторической части города.

Для чего нужен проект межевания территории земельных участков?

ПМ имеет своим назначением разметку крупного земельного надела на более мелкие.

Обычно разработка ПМ требуется, к примеру, при строительстве нового коттеджного посёлка:

  1. Нужно определить количество и размер наделов для будущих домов;
  2. Выделить земли для общего пользования (дороги, детские площадки и т.п.) и рассчитать их площадь;
  3. Установить/изменить/отменить «красные линии» на территории.

Готовый ПМ доступен для ознакомления каждого и размещён на интернет-странице управления архитектуры местной администрации.

Что такое проект межевания квартала?

Что такое проект межевания жилого кварталаПроект межевания кварталов — это документ, содержащий:

  • чертежи соответствующих кварталов, на которых обозначены границы наделов, «красные линии», зоны действия установленных сервитутов и др. ограничения на свободное пользование территорией;
  • данные о планируемых к выделению в этих кварталах земельных участков, территорий общего пользования и т.д.

Если посмотреть на ПМ любого квартала, можно узнать, какие изменения его ждут: какие дома и иные нежилые сооружения планируется построить, какие коммуникации провести, а, может, и проложить новую автодорогу.

В том случае, когда ПМ кварталов выполняют на землях, уже являющихся застроенными, то величина при домовой территории многоэтажного дома должна быть равна не сегодняшним стандартам, а нормам тех лет, когда этот дом строился.

Особенности разработки проекта планировки и проекта межевания участка

Разработка проекта межеванияТ.к. проект планировки относится по характеристикам к градостроительной документации, а проект межевания — к кадастровой, то они имеют присущие им различия в целеполагании:

  • Итогом ПМ будет вариант разделения одной большой территории на несколько, имеющих своё назначение, а также подготовка данных для проведения межевых работ (вынесения и установления границ);
  • Для ППТ — сбор и отражение максимального количества информации, полезной для будущего застройщика.

Что касается их содержания, то:

  • в ПМ содержится большое количество чертежей, отражающих деление земли на части, расположение объектов инфраструктуры;
  • в ППТ отражается уже существующая застройка территории и планирование будущих строений.

Для начала производства работ по разработке проектов обязательным является получение особого постановления управления архитектуры местной администрации. Он содержит не только официальное разрешение, но и техническое задание. Такое постановление имеет определённое время реализации — обычно 1 год (в зависимости от обстоятельств срок может быть больше или меньше).

Кто занимается разработкой проектов, планов и схем территории?

Заказчиками подобных проектов является либо местная администрация, либо заинтересованный в этом госорган.

Для того, чтобы подготовить проекты планировки и межевания в соответствии с положениями действующего законодательства, необходимо наличие кадастровых специалистов достойного уровня. Если такие инженеры работают в местном управлении архитектуры, то все работы выполняют они. В противном случае, администрация проводит конкурс-аукцион для кадастровых организаций и инженеров, состоящих в СРО, и выбирает достойного исполнителя.

Как оформить возражение на иск об отмене межеванияОспаривание соседями границ земельных наделов — не редкость. Если смежники начали тяжбу, а вы уверены в своей правоте, нужно правильно оформить возражение на исковое заявление по межеванию. В этом может помочь наша статья.
Зачем нужно межевание земельного участка подробнее здесь. Землевладельцам нужно готовиться к тому, что в ближайшем будущем сделки с немежёванными наделами будут невозможны.

Порядок подготовки

После разработки ППТ и ПМ (но до момента их утверждения заказчиком) должны быть проведены публичные слушания.

В них участвуют:

  • владельцы земельных наделов, расположенных на осваиваемой территории;
  • эксперты соответствующих служб;
  • граждане, интересы которых затрагиваются в процессе проведения проектных работ;
  • представители органов местного самоуправления.
На утверждение проектов законодателем предусмотрен месячный срок.

Исключение составляют случаи подготовки проектной документации в ситуации, если:

  • земельный участок подлежит комплексному освоению в соответствии с заключённым одноимённым договора;
  • земля относится к ДНТ, СНТ или предоставлена для устройства на ней дач и огородов;
  • территория относится к лесным землям и возникла необходимость разместить на ней линейные объекты.

Для чего нужен ПМ и ППТ на примере одного города:

Итак, резюмируем: для чего нужны ПТ и ПМ? Проект планировки и межевания территории — это необходимые документы для освоения и застройки земли. Процесс разработки ППТ и ПМ весьма сложен и требует времени: все их данные должны соответствовать документам территориального планирования, правилам землепользования, а также требованиям закона, выраженным в различного рода градостроительных, технических и кадастровых нормативах и регламентах. Поэтому важно, чтобы работу над ними проводили инженеры-специалисты.

Как оформить землю сельхозназначения в собственность читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.