Договор найма заключается в том случае, если одна его сторона — наймодатель — желает передать на время свою квартиру за определённую денежную сумму во владение другому лицу — нанимателю, который, в свою очередь, ищет место для временного жительства. Для его составления можно обратиться в многочисленные агентства юридических или риэлторских услуг, нотариальные конторы либо попробовать справиться самостоятельно, используя стандартный бланк договора найма квартиры между физическими лицами. Однако для их использования нужно обладать знаниями о форме договора и его обязательных пунктах, необходимых документах и особенностях дальнейшего оформления. Может ли найм быть безвозмездным? И что делать, если квартиру хочет снять юрлицо?
Содержание статьи
Особенности заключения сделки найма квартиры между физ лицами
Если есть финансовая возможность привлечь в процесс оформления сделки юриста или агентство риэлторских услуг, то лучше ею воспользоваться: в договоре с ними при этом лучше прописать пункт о том, что если квартировладельца или, наоборот, нанимателя не устроит другая сторона сделки по весомым причинам, то бесплатно будет подобран другой вариант.
Но и на этом этапе можно встретить нечистых на руку представителей рынка риэлторских услуг, поэтому необходимо учесть:
- При заключении договора на срок больше 1-го календарного года обязательна его госрегистрация. Стоимость необходимой к уплате госпошлины составляет 2 тыс. руб. Документы вместе с соответствующим заявлением подаются в Росреестр или МФЦ.
При этом законодатель установил требование, за нарушение которого придётся дополнительно уплатить штраф: обратиться в регорган нужно в месячный срок с даты подписания договора. Тогда регистратор внесёт в ЕГРН информацию о том, что на квартире теперь есть обременение, т.е. её владелец лишается возможности каким-либо образом ею распорядиться. Ведь в этой ситуации новый квартировладелец может отказать нанимателю в проживании, основываясь лишь на своём желании. - Нанимателю не лишним будет потребовать ознакомиться с домовой книгой, которая содержит в себе сведения о всех прописанных лицах, в т.ч. обладающих неотъемлемым правом на проживание в данной квартире (подробнее о том, что такое выписка из домовой книги — в этой статье).
- Для нанимателя важным моментом будет определение личности наймодателя: дело в том, что договор найма может подписать лишь сам владелец квартиры.
- Все интересующие стороны частные моменты проживания в передаваемой квартире лучше прописывать сразу либо оформлять их дополнением к основному договору. Здесь следует учесть, что если основной договор прошёл процесс госрегистрации, то так же нужно поступать и со всеми дополнениями к нему. Моменты быта могут быть разными и относиться как к наймодателю (например, приобрести дополнительную кровать для ребёнка), так и к нанимателю (ухаживать за живущим в квартире котом). Также юристы советуют оформлять акт передачи квартиры по договору найма квартиры для уверенности сторон.
- Дополнительным гарантом интересов сторон является залог, который определяется, обычно, равным величине месячной оплаты. Практически всегда он расходуется на оплату последнего месяца проживания. Но, в некоторых случаях, может пойти на выплату возникших убытков при причинении ущерба нанимателем.
- При длительном сроке договора важным моментом, требующим письменной фиксации, будут порядок и условия увеличения размера квартплаты (ежеквартальное, ежегодное и т.п.).
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как оформить договор найма квартиры между физическими лицами?
В первую очередь сторонам правоотношения найма необходимо себя обезопасить на случай неправомерных действий оппонента. Для этого максимально внимательно (желательно, с привлечением опытного специалиста) нужно изучить имеющиеся у сторон документы. Затем следует определиться с индивидуальными условиями найма, которые будут включены в текст договора.
Если договор заключается на срок менее 1-го года, то процедура госрегистрации для него не требуется. Поэтому квартировладельцам выгодно заключать договор, например, на 11 месяцев. Для нанимателя, если он хочет снять жильё на более длительное время, наилучшим будет вариант с госрегистрацией договора: в этом случае его интересы надёжно защищаются.
В случае проведения госрегистрации, пошаговый алгоритм будет такой:
- Сбор документов, а именно (помимо паспортов, договора и заполненного заявления):
- правоустанавливающий документ;
- при участии представителя — соответствующая доверенность с указанием объёма предоставленных полномочий;
- согласие всех остальных квартировладельцев (при долевой собственности).
- Оплата госпошлины. Квитанцию можно получить как в самом Росреестре (а также в МФЦ), так и на сайте госоргана. Там же можно узнать необходимые для оплаты реквизиты;
- Подача документов: в отделение Росреестра или МФЦ.
Форма договора найма квартиры между физическими лицами и возможно скачать шаблон
Законодатель указывает на обязательный простой письменный вид документа (ст. 674 ГК РФ), какого-либо типового варианта не предусмотрено. Благодаря этому стороны могут сами вносить необходимые им условия, что помогает наиболее точно отразить имеющиеся в действительности обстоятельства сделки. Шаблон договора можно скачать вот тут.
Содержание и образец простого типового договора найма квартиры между гражданами
Вначале указывается название договора, а также место и дата его оформления, а затем:
- ФИО, данные паспортов и адреса регистрации сторон правоотношения. В случае, если в сделке принимают участие представители, то прописываются их ФИО, паспортные данные и реквизиты имеющейся доверенности или иного документа подобного назначения;
- Информация о передаваемой квартире: этаж расположения, сколько в ней комнат, общая и полезная площадь и т.д.;
- Имеющиеся у наймодателя документы, подтверждающие действительность его владения (правоустанавливающие);
- Список лиц, которые будут жить в квартире вместе с нанимателем;
- Размер оплаты, а также порядок её осуществления (банковским переводом или лично в руки, в каких числах месяца и т.д.);
- Выбор ответственного за оплату коммунальных платежей (квартировладелец или наниматель);
- Определение прав и обязанностей сторон правоотношения: наймодателя (например, заходить в квартиру в определённый день для снятия показания бытовых счётчиков) и нанимателя (оплачивать спутниковое телевидение, обеспечивать доступ в квартиру наймодатель в день снятия показаний бытовых счётчиков и т.д.);
- При желании сторон придать дополнительную юридическую силу договору путём его удостоверения в нотариате указывается лицо, обязующееся оплатить услугу;
- Порядок и условия отмены или изменения договора.
В конце документа указываются ФИО, адреса регистрации, паспортные и контактные данные обеих сторон. Если договаривающиеся граждане полностью согласны со всеми прописанными в документе условиями найма, то они проставляют свои подписи. Образец заполненного договора качайте тут.
Как оформить договор безвозмездного найма квартиры между физическими лицами?
Правоотношения найма предполагают возмездный (т.е. платный) характер. А для того, чтобы передать квартиру без какой-либо оплаты со стороны принимающего лица, можно воспользоваться такой правовой конструкцией как договор безвозмездного пользования, предусмотренной гл. 36 ГК РФ.
Такое соглашение обычно устанавливается на срок до конца жизни ссудополучателя. Но это не правило, и в договоре можно прописать иное время или обстоятельство.
Состав информации, подлежащей отражению в договоре, стандартный и схож с сущностью найма. Основным условием будет достаточная информация о предмете найма, т.е. о квартире.
Как оформить договор найма квартиры между физическим и юридическим лицом?
Обычно такая аренда заключается, когда организации необходимо разместить своих сотрудников в жил.помещениях.
Такой договор должен обязательно пройти процедуру госрегистрации (ст. 609 ГК РФ). Для этого одна из сторон обращается в Росреестр или МФЦ с соответствующим заявлением и документами. При этом госпошлина, обязательная к уплате для юрлиц, составляет 22 тыс. руб.
Реализация комнаты в «коммуналке» имеет свои особенности. Правила продажи комнаты в коммунальной квартире мы описали специальной статье на эту тему.
Как выписать мужа из квартиры после развода узнайте здесь. Желательно, чтобы процесс между бывшими близкими людьми проходил мирно.
Содержание договора
Сведения, включаемые в текст договора после его названия:
- место и дата составления;
- сведения об арендодателе: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
- информация о арендаторе: организационно-правовая форма и наименование организации, ФИО представителя её интересов в данной сделке + основания его деятельности;
- предмет, т.е. максимально информативные сведения о передаваемой квартире (полный адрес, кадастровый номер, этаж расположения, количество комнат, метраж и т.п.);
- величина оплаты, порядок и способ её осуществления;
- правоустанавливающий документ квартировладельца (наименование, реквизиты, дата выдачи);
- свидетельство арендодателя о том, что принадлежащее ему жильё не обременено и не подвержено аресту;
- услуги (помимо основных коммунальных), которыми могут пользоваться проживающие в передаваемой квартире граждане (например, телефонная связь, интернет и т.д.);
- условия, при которых допускается досрочное расторжение арендного договора, либо его продление;
- индивидуальные условия (например, разрешение арендатору сдавать жильё в субаренду);
- приложения к договору (если есть): передаточный акт, соглашение о внесении изменений и т.д.;
- реквизиты и подписи лиц.
Дополнительная информация о тонкостях сделки в этом видео:
Для заключения договора (если позволяет финансовое положение) лучше обратиться в специализированную организацию или нотариат: это позволит избежать потери времени и опасений по поводу возможного нарушения норм законодательства договором «собственного производства». Но и в этом случае лучше запастись минимумом юр. знаний для понимания и регулирования, при необходимости, правового механизма сделки.
Как продать дарственную квартиру читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.