Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 6 минут
АА

Когда фирме нужно подыскать корпоративное жильё для своего сотрудника или, к примеру, требуется провести обучение работников в другом городе, или требуется открыть новое представительство, то можно воспользоваться предложениями частного сектора и снять квартиру у физ. лица. Чтобы избежать проблем с налоговой и другими контролирующими органами, необходимо изучить все нюансы и заключить договор аренды квартиры между юридическим лицом и физическим лицом. Каков порядок его заключения и основные условия? Как платится НДФЛ в этом случае? Какой алгоритм правовых действий при заключении подобного договора двумя юрлицами?

Можно ли заключать договор аренды квартиры юридического лица с физическим лицом?

Как заключить договор аренды квартиры между физическим и юрлицомТакая правовая конструкция возможна и вполне допускается законодателем. В риэлторской же практике многие квартировладельцы просят найти им съёмщика среди юрлиц, т.к. считают, что у них выше процент надёжности. Обычно организации требуется квартира для заселения в неё одного или нескольких своих сотрудников на время их работы.

Договор аренды квартиры между юридическим и физическим лицом под офис

Использовать именно квартиру, т.е. помещение, имеющее своим главным назначением проживание в нём людей, в качестве офиса не допускается. Единственным исключением в этих обстоятельствах является прописка гендиректора юрлица по этому же адресу.

Это возможно, например, если открывается маленькая организация и её основатель одновременно является и квартировладельцем:

  • маникюр,
  • парикмахерская,
  • репетиторские и иные подобные услуги вполне могут оказываться на дому.

Запрещено размещать рабочее место в жилом помещении, если:

  • имеются возражения граждан из числа тех, кто может пользоваться данным жильём, или же иных квартировладельцев этого дома;
  • осуществляемой юрлицом деятельностью нарушаются санитарно-гигиенические правила и нормы;
  • деятельность юрлица носит миссионерский или подобный ему характер.

Если будут выявлены нарушения в производимой деятельности или в месте размещения организации, то её руководству придётся уплатить штраф. Квартировладелец в этом случае также может пострадать: судебные и правоохранительные органы могут наложить на него взыскания.

Если же такая ситуация будет не единичной и иметь систематический характер, то такую квартиру даже могут изъять с целью дальнейшей реализации на публичных торгах.

Для того, чтобы разместить свой офис в квартире, она должна относиться к нежилому фонду. Порядок в общем изложен в гл. 3 ЖК РФ, а конкретные его аспекты — в градостроительном законодательстве. Квартира для этого должна располагаться либо на 1-ом эт., либо может иметь более высокое положение, но при условии нахождения под ней исключительно нежилых помещений.

В целях удостоверения достаточности объёма прав у квартировладельца-арендодателя, требуется запросить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение в Росреестре (выписка из ЕГРН): она должна быть максимально «свежей» по отношению к дате заключения договора.

Содержание и возможность скачать образец

Как оформить договор аренды квартиры под офисЕдиного образца данного арендного договора нет, т.к. он должен максимально отражать суть и особенности конкретных правоотношений. Скачать образец договора можно вот тут.

Вначале указывается наименование заключаемого договора, а также место и дата подписания, затем:

  • ФИО, паспортные данные, место регистрации арендодателя;
  • Название организации-арендатора, а также ФИО и должность лица, её представляющего;
  • Описание передаваемого в аренду помещения: часть или целый объект, адрес, этаж расположения, номер кадастрового учёта, общ. площадь и др. индивидуализирующие данные;
  • Правовое основание владения помещением (один или несколько имеющихся правоустанавливающих документов);
  • Какие предметы интерьера или техники находятся в помещении;
  • Какая деятельность будет производиться (например, размещение офиса);
  • Подтверждение соответствия передаваемого помещения требованиям законодательства для указанного вида деятельности (санитарно-гигиеническим, техническим и др.);
  • Наличие охранно-пожарной сигнализации, инженерно-бытовых сетей (горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение и т.п.), стационарной телефонной точки и т.д.
Для того, чтобы разместить свой офис в квартире, она должна относиться к нежилому фонду.
  • Правила расчёта и порядок уплаты арендных платежей: в каких числах месяца производится, реквизиты счёта для перечисления, как оплачиваются коммунальные платежи и т.д.;
  • Взаимные права и обязанности арендодателя и арендатора: например, производство капитального или косметического ремонта с определённой периодичностью, обеспечение доступа к арендуемому помещению сотрудников арендатора и т.д.;
  • Материальная и правовая ответственность сторон соглашения: исчисление %-ов за просрочку оплаты, обязанность по возмещению убытков и порядок её реализации, как будут рассматриваться возможные конфликты интересов и т.д.;
  • На какой срок устанавливается действие договора;
  • ФИО, адрес, паспортные данные и подпись арендодателя;
  • Наименование, юридический и фактический адреса, ФИО, паспортные данные и подпись представителя, визирующая печать юрлица.
К договору можно приложить план помещения, обозначив на нём сдаваемую часть, внеся его в список приложений.

Особые условия

Для данного вида соглашения письменная форма обязательна и прямо закреплена в гражданском законодательстве.

Непосредственно в самом договоре или в отдельно оформляемом к нему документе необходимо зафиксировать факт передачи помещения со всем имеющимся имуществом к арендатору.

Регистрировать данный договор нужно тогда, когда срок его действия превышает годовой рубеж.

Особенности заключения договора между ИП и физическим лицом

Стороной-арендатором в данном правоотношении будет не гражданин, а предприниматель, значит и условия договора должны отвечать данному требованию.

  1. Цель использования арендуемого помещения должна соответствовать его назначению.
  2. У арендатора должны иметься соответствующие ОКВЭДы.
  3. Необходимый налог будет выплачивать ИП.

Нюансы оформления договора между ООО и физическим лицом

Договор аренды квартиры для ООО обладает следующими особенностями:

  1. необходимый при этом налог платит ООО;
  2. НДС не платится;
  3. госрегистрация не нужна при сроке договора год минус 2 дня и менее;
  4. важны характеристики арендуемого помещения, т.к. их несоответствие может стать поводом вменению штрафа со стороны контролирующих органов.

Как написать заявление на УК в прокуратуруУправляющие компании нередко не справляются со своими обязанностями, поэтому жильцам нужно знать как подать заявление в прокуратуру на ЖКХ — это крайняя мера, но она обычно наиболее действенна в отличии от других.
Как написать заявление участковому на соседей участковому, образец вот тут. К сожалению жильцам приходится искать помощи у третьих лиц при полнейшем отсутствии взаимопонимания с соседями.

Договор аренды квартиры между юридическим и физическим лицом и оплата НДФЛ

Обязанность уплаты НДФЛ переходит к юрлицу. Его размер составляет 13% для российских организаций и 30% — для иностранных агентов.
Для подтверждения факта успешной уплаты налога арендатором (что очень важно арендодателю) можно обязать его предоставлять после производства оплаты платёжные документы, внеся соответствующий пункт в текст договора.
Важный момент: после того, как закончился срок арендного соглашения или же он утратил свою силу досрочно, для предупреждения начисления очередной суммы налога нужно обратиться с соответствующим уведомлением в налоговую инспекцию. Этот момент не оговорён законодателем, скорее, он продиктован сложившейся практикой в сфере аренды недвижимости.

Порядок заключения договора аренды квартиры между юридическими лицами

Порядок заключения здесь будет такой же, как и при сторонах соглашения в виде юрлица и физлица:

  1. Сбор и подготовка документов;
  2. Составление предварительного договора (т.н. договора о намерениях) — это позволит не упустить понравившийся вариант в том случае, если заключить сразу арендное соглашение не представляется возможным;
  3. Заключение арендного договора: самостоятельно, в юрфирме, в нотариате;
  4. При соответствующем сроке — госрегистрация.

Кроме того, нам не помешает разобраться чем договор найма отличается от аренды жилья:

Основное отличие такого рода правоотношений в том, что при возникновении споров их будут рассматривать арбитражные судебные органы.

Нет оснований опасаться заключать подобные договоры. Важно предварительно изучить все требуемые для сделки документы, если понадобится — обратиться за консультацией в юр. контору или нотариат.

Как написать заявление в управляющую компанию на ремонт подъезда читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.