Самое важное о договоре ренты на квартиру: 3 формы ренты, документы и нюансы оформления

Что подразумевается под термином «рента»? Каким требованиям должен отвечать договор ренты на квартиру, и как правильно его оформить? О каких его аспектах нужно знать, чтобы не стать ущемлённой стороной? Об этом пойдёт речь в данной статье.

Что такое рента на квартиру?

Когда употребляется слово «рента», то имеется в виду реальное соглашение между лицами о том, что одно из них будет ухаживать или выплачивать определённую сумму денег (или предоставлять эквивалентный набор лекарств, продуктов и т.п.) ежемесячно, а другое лицо, взамен на получаемые блага, передаёт ему свою квартиру в собственность.

Причём, владельцем можно стать только после кончины нынешнего собственника. До этого события квартира будет считаться обременённой, т.е. её дальнейшей судьбой нельзя будет распорядиться по своему желанию: ни продать, ни обменять, ни подарить и т.д.

Законодательные основы ренты указаны в §1 гл. 33 Гражданского кодекса. Что касается состояния квартиры, которая становится предметом договора, то к нему подлежат применению положения гражданского законодательства о купле-продаже или дарении (начиная со ст. 469 ГК и т.д.). Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками вот здесь.

Договор о ренте в обязательном порядке должен быть удостоверен в нотариате. Стоимость такого удостоверения составляет 1/2 % от общей суммы договора (плата нотариусу должна находиться в диапазоне от 300 руб. до 20 тыс. руб.).

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Три формы ренты

Законодатель выделил три вида рентных отношений. Каждый вид договора имеет свои особенности, с которыми следует ознакомиться заранее. Разберёмся с каждым видом отдельно.

Постоянная рента

Договор постоянной ренты устанавливает неограниченную временными рамками обязанность выплаты денежных средств (предоставления услуг, работ, обеспечения лекарственными средствами и т.п.) плательщиком ренты её получателю.

Рентные платежи имеют свою нижнюю границу — прожиточный минимум (федеральный или региональный: будет выбран наиболее выгодный для рентополучателя). С его ежегодным ростом будут также увеличиваться и платежи. Общеутверждённый промежуток между выплатами составляет один квартал, но он может быть изменён сторонами взаимным соглашением.

Сторонами в этих отношениях могут выступать как обычные граждане, так и организации, являющиеся обязательно некоммерческими и с уставными документами, допускающими подобную деятельность. Права рентополучателя могут быть переданы иному лицу по особому договору — уступки прав.

Плательщик может отказаться от продолжения выплаты рентных платежей и заплатить сразу всю оставшуюся сумму ренты. Но здесь есть ограничение: такое решение плательщика должно быть письменно оформлено и передано получателю не позднее, чем за 3 мес. до окончания выплаты рентных платежей (установленный законом срок) или иной больший срок (такое условие прописывается непосредственно в самом договоре). В соглашении может быть учтено, что такое право на одновременный выкуп ренты не может быть реализовано пока жив рентополучатель. Также может быть установлено иное ограничение по срокам (например, 25 лет с даты подписания договора).

Если гибель имущества (квартиры) или его повреждение являются случайными и не несут в себе какого-либо умысла, то у плательщика появляется право на требование:

• прекращения рентных обязательств полностью;
• пересмотра условий ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Обычно заключают одинокие и пожилые граждане или иждивенцы. В обмен на квартиру такой человек получает необходимые ему денежные выплаты и уход. Кроме этого, плательщик может взять на себя обязанность после кончины рентополучателя достойно проводить его в последний путь, а именно: оплатить необходимые ритуальные услуги.

Для определения наименьшего размера одной выплаты законодатель также берёт за основу прожиточный минимум (больший из двух: федеральный или региональный). Одна такая единоразовая выплата = 2 прожиточных минимума.

Ремонт квартиры и её благоустройство полностью перекладывается на плательщика. Разумеется, ему предоставляются права на сдачу в аренду/залог квартиры или иной вид отчуждения, но перед этим плательщик должен обязательно получить согласие на эти действия у рентополучателя.

Рентополучатель может расторгнуть договор, основываясь на недолжное выполнение своих обязательств плательщиком, если у последнего не будет документальных доказательств обратного. В таком случае плательщик не может по закону получить возмещение своим уже понесённым затратам.

Этот вид рентных отношений богат на судебные иски о признании соглашения недействительным и требовании возвратить жильё гражданину, принадлежащему социально-незащищённой прослойке общества. Не лишним здесь будет познакомиться с соседями, хотя бы по этажу: суд охотно в подобных разбирательствах учитывает свидетельские показания.

Если же, к примеру, рентополучатель захочет расторгнуть соглашение и без предупреждения сменит замки на дверях, то плательщику нужно вызвать участкового полицейского, который зафиксирует этот факт. Его протокол — возможное свидетельство в пользу плательщика.
Все обязательства для плательщика прекращаются лишь после кончины рентополучателя.

Пожизненная рента

Выплаты здесь ограничиваются сроком жизни гражданина, квартира которого становится объектом рентных отношений, или другого указанного им человека.

Как заключить договор ренты на квартиру?

Для его заключения вначале потребуется найти вторую заинтересованную сторону. Хоть и не часто, но можно встретить объявление «куплю квартиру по договору ренты» и другие подобные объявления о поиске как в газетах, так и в Интернете.

Ещё одним источником информации можно считать соцзащиту, т.к. там можно предложить свои услуги в качестве плательщика ренты. А специалисты этого госоргана плотно взаимодействуют с людьми старшего поколения, т.е. обладают нужными данными. Кроме этого, «сарафанное радио» (т.е. слухи) также способно помочь.

Рентная квартира может быть передана плательщику на следующих условиях:

1. Договорных, имеющих индивидуальный характер, не выходящий за пределы закона;
2. В счёт оплаты её цены. Здесь общая стоимость квартиры формируется так: единовременный перевод от 25 до 40% от рыночной стоимости квартиры на счёт рентополучателя + рентные платежи. Их выплата сродни рассрочки. Одновременно с рентным договором подписывается и договор о купле-продаже.
3. Бесплатно. При таком условии размер рентных платежей устанавливают сами стороны в процессе предварительных переговоров (в любом случае, он не должен быть меньше установленного законодателем минимума). Рентные платежи пропорционально связаны с прожиточным минимумом: он увеличивается и выплаты должны быть соответственно увеличены.

Рентный договор в обязательном порядке регистрируется в нотариате, а переход прав на квартиру — в Росреестре.

Договор ренты на квартиру между родственниками

Законодатель не запрещает подписание рентного договора с родственниками: оформляется он быстро, а пошлины, налоги и сборы по нему меньше, чем по иным договорам отчуждения имущества.

Никаких различий между родственниками или посторонними для порядка заключения и соблюдения условий рентного договора не предусмотрено. В этом рента похожа на оформление дарения квартиры близкому родственнику. При этом правовая сила родственных связей не утрачивается: например, подписание такого договора нетрудоспособной матерью и вполне обеспеченной дочерью не лишает первую алиментных требований от второй.

Рента квартиры с пожизненным проживанием, что это?

Под таким видом рентных отношений подразумевается прижизненная денежная и иная помощь, оказываемая рентополучателю плательщиком, в обмен на которую последний приобретает квартиру получателя в своё владение.

В большинстве ситуаций на стороне рентополучателей оказываются пожилые, одинокие люди, нуждающиеся в дополнительных финансах (помимо положенных от государства выплат) и уходе, и имеющие единственное жильё и потому не решающиеся на его продажу. Тяжёлые или многие болезни, а также нежелание или невозможность близких родственников принимать участие в жизни пенсионера могут стать одной из причин заключения такого договора.

Граждан, желающих стать плательщиками, привлекает возможность решить свой квартирный вопрос, ведь, что скрывать, выплаты по ренте хоть примерно и равны ипотечным, но не так продолжительны по времени.

Выплаты производятся ежемесячно. Их размер должен быть равным или превышать сумму прожиточного минимума (федерального или регионального: выбирается наибольший).

Частичное или полное приведение в непригодность квартиры, а также иное её повреждение не избавят от обязанности плательщика по-прежнему содержать рентополучателя.

Плюсы и минусы

К положительным сторонам рентных отношений можно отнести:

• Пожизненная рента может рассматриваться как законный обход процедуры наследования: владельцем квартиры можно стать сразу после регистрации договора, а полностью снять ограничения на пользование и распоряжение — с даты смерти рентополучателя. История с наследованием же растягивается на срок от полугода и более, пока будут найдены все наследники и учтены все доли. Как оформляется наследство без завещания подробнее здесь.
• Такой договор поможет сохранить честно заработанные: при смене собственников у рентной квартиры налог на имущество не платится, в отличие от дарственных и наследства. О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, мы уже писали в отдельной статье.
• Рентополучатель может беспрепятственно проживать в своей «бывшей» квартире, не оплачивая коммунальные платежи.
• Если с рентополучателем сложились доверительные отношения, то в некоторых ситуациях можно будет попросить его об отсрочке одного или двух платежей.

К отрицательным моментам будут относиться:

• Рентополучатель будет обязан ежегодно сдавать налоговую декларацию и платить государству его законные 13 %.
• Заранее неизвестна итоговая сумма, которую придётся выплатить. А оплачивать её нужно исправно, т.к. в случае невыполнения условий договора об обеспечении рентополучателя соглашение может быть расторгнуто без каких-либо компенсаций от получающей стороны.
• Если у получающего ренту имеются хоть какие-нибудь (пусть даже очень дальние) родственники, то после его кончины с их стороны начнётся поток жалоб, попыток включить рентную квартиру в наследство и проч.
• Морально-этическая сторона рентных отношений: одна сторона ждёт смерти другой, чтобы перестать оплачивать положенные платежи и завладеть в полной мере квартирой.
• Квартиры нет, а ренту платить обязательно. Если с квартирой что-либо случается (пожар, затопление и т.п.), то плательщик всё равно будет обязан выплатить рентные платежи до конца.
• Риск заключения рентного договора с мошенником, который никак нельзя свести на нет.
• Ещё один немаловажный момент, который может быть как со знаком «+», так и «-» : личность и характер самого рентополучателя.

Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру?

Рентный договор необходимо заключать в нотариате: это требование закона. Кабинеты для подписания оборудованы камерами, постоянно фиксирующими происходящее, а сами нотариусы обязаны максимально подробно разъяснить условия договора сторонам ренты и удостовериться в понимании ими происходящего. В помощь себе они обычно нанимают штатного психиатра, обладающего знаниями и полномочиями по установлению дееспособности сторон.

Подобные меры связаны с тем, что при заключении с их помощью заранее недействительной сделки они будут обязаны из своих средств оплатить получившиеся убытки.

Документы, которые попросит предоставить нотариус перед заключением рентного договора:

• Паспорта или иные документы, подтверждающие личность обратившихся;
• Официальные бумаги, подтверждающие права собственника на квартиру: свидетельство или выписка из Реестра, тех. документация и т.д.;
• Справка из налогового органа о том, что на текущую дату нет неоплаченных обязательных платежей;
• Бумага из управляющей компании или коммунальных служб об отсутствии задолженностей за свет, газ и т.п.

Основные пункты рентного договора включают в себя:

• Личные данные (сведения из паспортов, реквизиты банковского счёта рентополучателя);
• Характер ренты: бесплатная или нет. Здесь же приводятся расчёты рентных платежей на будущее время;
• Полная информация о рентной квартире и её жилые характеристики (адрес, этажность, метраж и т.п.);
• Права и обязанности участников правоотношений;
• Наличие различного рода обременений (например, если есть граждане, обладающие правом проживания в данном жилье, то должен быть приведён их полный список) или ограничений пользования;
• Подлежащие применению меры ответственности в случае намеренной порчи или уничтожения имущества, а также при просрочке рентных выплат (если не будет прописано иного, то расчёт штрафа будет производиться согласно ст. 395 ГК РФ, что очень мало при нынешних реалиях).

Также здесь можно указать нюансы условий, при наступлении которых стороны смогут переменить некоторые пункты договора. Например, в случае быстрого инфляционного роста или сильного снижения стоимости квартиры в связи с ситуацией на рынке недвижимости в целом. Образец договора вот тут.

Договор пожизненной ренты и наследники

Как бы ни стремились наследники умершего рентополучателя доказать, даже путём обращения в судебную инстанцию, принадлежность рентной квартиры к общей наследственной массе, нормы материального права всегда будут на стороне ответственного плательщика.

Любое имущество, являющееся предметом рентного, переходит в собственность плательщика с момента его заключения. Другое дело, что для того, чтобы оформить этот переход должным образом нужно обратиться в Росреестр, предоставив необходимые документы. Такое владение будет ограниченным, т.е. с обременением, которое будет снято после исполнения условий соглашения, а именно смерти рентополучателя.

Если же были нарушены условия соответствия договора нормам права (например, рентополучатель в силу состояния своего психического здоровья не мог полностью отдавать себе отчёт его заключении), то наследники могут обратиться в судебную инстанцию для признания указанного соглашения ничтожным.

Покупка и продажа квартиры по договору ренты

Являясь продавцом или покупателем в рентной сделке нужно проявлять максимальную внимательность и осмотрительность: здесь присутствуют риски для каждой из сторон. Даже если вторым участником является близкий родственник, рентополучателю лучше фиксировать ежемесячное получение положенных сумм, а плательщику — не лишним вести свой учёт затраченных сумм. Это позволит обзавестись собственными доказательствами в случае судебного разбирательства.

Официальная статистика говорит о том, что рентные отношения — самые ненадёжные и расторгаются наиболее часто (по сравнению с договорами дарения, мены и т.п.). Если вам нужно узнать, можно ли отозвать дарственную на квартиру пройдите сюда.

Нюансы покупки квартиры с исполненной рентой

Прежде чем решиться на покупку квартиры, имеющей рентное прошлое, нужно досконально изучить документы и саму ситуацию.

Возможные «слабые» стороны такой сделки:

1. Наследники умершего рентополучателя могут опротестовать по законным основаниям и свести на нет заключённый прежде рентный договор. Но отвечать перед судом предстоит плательщику (т.е. продавцу) квартиры, а не покупателю.
2. Документы на жильё могут быть не в порядке. Можно проверить и самостоятельно, изучив доступные законы, но лучшим вариантом будет обращение к компетентному юристу. Он проверит их подлинность (вдруг рентополучатель ещё жив и даже не догадывается о сделке) и соответствие действительности. Он же сможет навести справки о продавце: привлекался ли к ответственности, не значится ли в «чёрных» списках риэлторов, каково его семейное положение, состоит ли на учёте в диспансере и т.п.;
3. Криминальный характер ренты. Об этом могут рассказать соседи по лестничной клетке. Такие квартиры лучше обходить стороной.

В любом случае, покупатель такой квартиры будет под защитой закона, т.к. он является добросовестным приобретателем. Другое дело, что нужно будет доказать суду эту самую добросовестность, а это личное время и определённый финансовый расход.

Профессиональные пояснения нотариуса по теме:

Перед тем, как подписать рентный договор, следует учесть все его положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски: потеря высокооплачиваемой работы, возрастные проблемы со здоровьем, несчастные случаи (после смерти плательщика его обязанности должен исполнить наследник) и т.п. При утвердительном решении для его заключения лучше обращаться к опытным в этом деле специалистам, т.к. одного знания законов здесь будет мало для максимального уменьшения рисков.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Дарение» по ссылке.