Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке: пакет документов, сроки, практика

На сегодняшний день самым часто используемым способом приобретения недвижимости является оформление банковской ипотеки: не у каждого имеется вся необходимая сумма, чтобы расплатиться с продавцом сразу. Срок ипотечного обязательства обычно превышает 10-15 лет. Как распорядиться обременённой собственностью, если возникнет непредвиденная необходимость? Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Требуется ли для этого согласие банка, с которым вы состоите в кредитных отношениях?

Можно ли подарить квартиру в ипотеке или долю в ней?

У каждого банка своя стратегия выдачи жилищных кредитов. Но суть остаётся одной: когда квартира приобретается с использованием кредитных средств, банк будет единственным её владельцем в правовом аспекте.

И такая ситуация сохранится до момента погашения суммы задолженности, ведь жильё будет гарантом того, что в случае расторжения договора банк останется в плюсе. Для этого, зачастую, при распределении всей суммы задолженности при оформлении ипотеки, в первую очередь, выписываются к оплате проценты за кредит, а лишь затем — основной долг (рыночная стоимость жилища).

Перечень прав заёмщика по отношению к ипотечному жилью каждый банк определяет по-своему, например, в некоторых организация разрешается перепланировка квартиры в ипотеке после согласования, в другом — категорически нет.

Права и обязанности сторон ипотечного договора определяются и содержатся в следующих документах:

1. ГК РФ — содержат основы права собственности и его ограничений;
2. Федеральный закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N-102 -ФЗ — подробно описывает ипотечные отношения, правомочия и обязательства сторон;
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N-122 -ФЗ — устанавливает процедуру госрегистрации;
4. Договор об ипотеке — частное соглашение, раскрывающее суть жилищного кредитования в каждом частном случае. Стороны могут вносить поправки в него, в т.ч. залогодатель и организация, осуществляющая банковскую деятельность, могут провести переговоры, результатом которых может стать включение пункта о возможности передачи в дар ипотечного имущества.

Выдел доли из закладного имущества не производится и такая ситуация не прописана законодательно. Дело в том, что если, к примеру, на одну квартиру, заложенную в банке, будут два сособственника, возможна такая ситуация: один перестаёт платить, а другой платит исправно (сумму, рассчитанную из размера его доли). Как банку вернуть свои деньги, ведь продать залог не представляется возможным: не выселять же добросовестного плательщика вместе с неплательщиком.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как подарить ипотечную квартиру или долю в ней?

Общие принципы совершения сделок по передаче в дар имущества раскрыты в гл. 32 ГК РФ. Их основными свойствами считаются безвозмездность и безвозвратность передачи прав на имущество, а обязательными условиями — желание собственника подарить и согласие одаряемого принять не только сам дар, но и комплекс прав и обязанностей, связанных с ним. Подробная информация о том, как подарить квартиру в этой статье.

Отмена дарения возможна (ст. 578), но её условия очень редко встречаются:

1. Гражданин, получивший имущество в дар, совершает преступление по отношению к дарителю или его родственникам (покушение на убийство, умышленное нанесение телесных увечий). Здесь судом рассматривается оставшаяся сумма долга, учитываются интересы банка, желание дарителя или его родственников вернуть ипотеку на своё имя либо одаряемого, оставить так как есть существующее положение.
2. Гражданин, передающий в дар, занимался предпринимательством и стал банкротом за полгода до оформления соглашения о дарении. Здесь следует обратиться к судебной практике: иск может подать заинтересованное лицо и при условии, что не будут нарушены законные права кредитной организации. Каждая ситуация индивидуальна: рассматривается оставшееся количество платежей, выгода банка, положения законодательства о банкротстве.

Закон об ипотеке (п.1 ст. 37) говорит об обязательности согласия организации, выдавшей ипотечный кредит, на сделки по отчуждению имущественных прав, в т.ч. по договору дарения. При этом указывается, что иное может быть установлено кредитным договором. Об этой позиции можно и нужно договариваться с банком заранее, лучше — до подписания соглашения.

Одаряемый должен соответствовать определённым критериям:

• Гражданин РФ, прописанный в районе расположения банковского отделения;
• Совершеннолетний и дееспособный — общее условие участия в любых сделках. Если стороной в договоре станет несовершеннолетнее лицо и так случится, что сумма долга не будет погашаться, то банку очень сложно будет произвести принудительную продажу залогового имущества;
• Трудовой стаж должен быть минимум 1 год, и работа на последнем месте трудоустройства должна составлять не менее полугода;
• Наличие у него среднего/высокого дохода — т.е. подтверждение его кредитоспособности;
• Не должен быть пожилым. Пенсионер-кредитор — это дополнительный риск, на который банк вряд ли согласится пойти.

Подарить недвижимость можно даже в случае обременения долговыми обязательствами (недоплатой банку или задолженность по коммунальным платежам). Однако одаряемый должен быть уведомлен об этом заранее и в письменной форме, иначе сделка — недействительна.

Как получить согласие банка?

• Шаг 1. Изучить ипотечный договор на предмет прописанного в нём запрета на совершение сделок по отчуждению имущества путём дарения.
• Шаг 2. Согласование данного вопроса с кредитной организацией путём подачи заявления с приложением следующих документов:
  • свидетельство на недвижимость, находящуюся в залоге;
  • документы лица, на имя которого переводится ипотечный договор (паспорт, справка о составе семьи, справка, подтверждающая размер ежемесячного дохода, трудовая и другие, затребованные банком );
  • проект договора дарения.

На переговорах с представителями банка нужно аргументировать желание оформить договор на иное лицо обстоятельствами, говорящими о том, что оплата ипотеки станет затруднительной (значительное ухудшение состояния здоровья, финансового положения). Для банка должно стать очевидным, что оставление прежнего заёмщика может привести к невыплате суммы кредита и, в дальнейшем, расторжению договора через суд.

Порядок оформления дарственной на квартиру, если она в ипотеке

Чтобы правильно оформить и зарегистрировать договор дарения, потребуется:

1. Получить согласие банка-залогодержателя на проведение сделки по безвозмездной передачи недвижимости;
2. Собрать необходимый пакет документов, составить дарственную;
3. Подать заявление с приложенными к нему документами в МФЦ либо отделение Росреестра;
4. Вносятся изменения в сведения ЕГРН, для подтверждения которых можно заказать выписку.

Документы

После получения согласия от банка требуется написать и подписать договор дарения. Он может иметь простую письменную форму. Однако, т.к. речь идёт о недвижимости и долговых обязательствах, не лишним будет посещение нотариата и использование его услуг. Какие документы нужны для дарственной на квартиру у нотариуса узнайте здесь.

Договор передачи недвижимости, которая находится в залоге у банка, в дар должен отражать:

• данные всех сторон: дарителя, получателя дара и банка-залогодержателя;
• сведения документов, подтверждающих владение залоговой квартирой;
• технические характеристики недвижимости;
• права и обязанности лиц, подписывающих договор;
• указание на то, что объект будет передан без какого-либо возмещения от принимающей стороны;
• уведомление одариваемого о нахождении квартиры в ипотеке;
• подписи договаривающихся.

Затем следует оформление ипотечной квартиры в собственность с дальнейшим переходом прав по нему на другое лицо.

Для её проведения потребуются:

• официально оформленное согласие кредитного учреждения;
• паспорта дарителя и лица, принимающего в дар квартиру, взятую по ипотеке;
• заявление о проведении регистрации;
• документация на имущество (свидетельство или выписка из Реестра прав собственности, кадастровый паспорт, техпаспорт);
• при наличии супруга — его одобрение, выраженное в письменном виде и заверенное нотариально (если ипотека оформлялась в браке);
• сведения о зарегистрированных в ипотечном жилье, взятые из домовой книги;
• если банк пошёл на уступки и согласился переменить прежнего заёмщика на несовершеннолетнее лицо (с обязательным наличием представителя, успешно прошедшего проверку документов и иных требуемых данных), то необходимым будет являться разрешение опекунского совета.

После перевода прав залогодателя на новое лицо обязательно соответствующим образом изменить договор страхования.

Сроки

На подготовку документов для принятия решения банком о том, подходит или нет кандидатура преемника заёмщика время исчисляется исходя из обстоятельств конкретной ситуации. Сроки для согласия/отклонения дарственной у каждого кредитного учреждения свои: практически у всех — 30 дней.

Сбор документов для проведения регистрации также зависит от возможностей заинтересованных лиц. Регистрация в Росреестре производится в 30-тидневный срок.

Можно оформить дарение в обход банка?

Составленная без согласия банка-залогодержателя дарственная недействительна: она прямо нарушает закон и условия кредитного договора. Ведь чтобы произвести перевод прав необходимо его зарегистрировать в государственном регоргане, а это возможно лишь при подаче полного пакета документов, в состав которого обязательно входит письменное разрешение кредитной организации на перевод ипотеки.

Если такой перевод всё же окажется оформленным, банк, выдавший ипотечный кредит, вправе:

• Обратиться с заявлением в суд для восстановления своих прав и признания дарственной недействительной;
• Потребовать преждевременной выплаты суммы задолженности и штрафов за отступление от условий договора. Причём, если банк докажет, что одаряемый был информирован о том, что квартира обременена ипотекой, то может потребовать, чтобы этот гражданин вместе с прежним залогодателем выплачивал назначенное судом;
• Как крайняя мера — продажа ипотечного жилья (при неисполнении долгового обязательства).

Дополнительная информация об особенностях дарения квартиры:

Банковская структура такова, что может действовать лишь при наличии постоянных источников денежных вливаний — заёмщиков, и чем они моложе, тем выгоднее для банка предложить им более длительный срок кредитования. За время выплаты ипотеки могут поменяться различные обстоятельства и случится так, что банк сможет возвратить себе лишь сумму основного долга, а проценты за пользование кредитом будут попросту утрачены. Поэтому в некоторых случаях банк готов пойти на перемену лица, осуществляющего выплату.

Что нужно для перепланировки квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Дарение» по ссылке.