Как оформить договор дарения квартиры: документы, цена, регистрация

Законодатель наделил квартировладельца возможностью беспрепятственного распоряжения своим жильём: это залог, мена, продажа и т.д. В ситуации, когда необходимо оформить договор дарения квартиры, необходимо сначала изучить правовые нормы, относящиеся к этой тематике: без их соблюдения дарственная может быть оспорена заинтересованными лицами в судебном органе. Есть ли отличия, между дарением, совершаемым между родными и посторонними людьми? Какая приблизительная стоимость проведения такой сделки? Нужно ли обращаться в нотариат или можно всё сделать самостоятельно, используя многочисленные образцы договоров дарения, представленные на различных интернет-порталах?

Дарение квартиры — правовые особенности сделки

Нормы, регулирующие процедуру самого дарения, содержатся в гражданском законодательстве.

Самая главная особенность и одновременно основное условие дарственной — её безвозмездность, т.е. даритель за переданную квартиру не получает ничего: ни денежного возмещения, ни услуг или иных правовых действий со стороны одаряемого.

Одаряемый, согласно положениям ст. 573 ГК РФ, обладает правом на отказ от подарка, ведь его принятие может быть не выгодно. Дело в том, что квартира может передаваться не новая, а уже «с историей», т.е, для проживания в ней на нормальных условиях придётся вкладывать существенные денежные суммы на проведение ремонта.

Даритель тоже может без последствий не исполнять условий дарственной, однако такие ситуации ограничены и указаны все в ст. 577 ГК РФ.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как оформить квартиру по договору дарения?

Основные правовые положения о форме дарственной содержатся в ст. 574 ГК РФ: вначале оформляется договор дарения квартиры в простой письменной форме. Такой договор должен содержать все основные условия. Затем производится передача «дара» новому владельцу.

Законодательством не определён точный порядок её оформления, и потому здесь возможны 2 варианта:

1. Составить и подписать акт передачи квартиры по договору дарения квартиры, который будет отдельным от основного договора документом, и сведения о нём внести в приложение;
2. Прописать в дарственной условие о том, что она будет считаться и передаточным актом. В этом случае время передачи квартиры = времени подписания такого договора. При этом следует учесть, что при наличии определённых «отягчающих» обстоятельств (например, проживание в передаваемой квартире иных граждан) судебный орган может не признать такое условие и вынести решение об отмене дарении в связи с несоблюдением формой.

После этого оплачивается госпошлина и подаётся соответствующее заявление с просьбой о регистрации перехода права собственности.

Содержание и возможность скачать образец

Вверху документа, под его названием, указывается место и дата его составления, далее по тексту:

• ФИО, паспортные данные и адрес места жительства сначала дарителя, затем одаряемого.
• Указание на то, что граждане, подписывающие договор, дееспособны и правоспособны (т.е. не состоят под опекой, попечительством или на учёте у врачей с диагнозами, мешающими им в полной степени осознать суть дарственной).
• Предмет договора, т.е. полная и достоверная информация о передаваемой в дар квартире, позволяющая её точно определить: адрес, кадастровый номер, этаж, год постройки всего многоквартирного дома, количество комнат, какова общая и жилая площадь, может понадобиться выписка из домовой книге о прописанных в квартире людях (сколько делается выписка из домовой книги подробнее здесь) и т.д..
• Сведения о том, на каком правовом основании квартира принадлежит квартировладельцу-дарителю (название документа, какой госорган и когда выдал).
• Инвентаризационная оценка (где получить справку об инвентаризационной стоимости квартиры узнайте тут).
• Подтверждение дарителем того, что квартира не имеет других владельцев (не продана, не подарена, не имеет обременений, не находится в залоге, по поводу её принадлежности не открыт спор и т.д.). Для получения таких данных нужно предварительно получить выписку из ЕГРН.
• Права и обязанности сторон, т.е. такие закреплённые законом возможности, которые лишь перечисляются в договоре (например, право одаряемого не принять дар или право дарителя отказаться от передачи квартиры в дар в том случае, если его положение или состояние здоровья изменятся в худшую сторону настолько, что исполнение дарения может привести к серьёзному снижению его уровня жизни).
• Госрегистрация. В этом пункте раскрывается порядок проведения госрегистрации вкратце, а также указывается лицо, которое будет уплачивать расходы, связанные с ней.
• Порядок передачи дара: в какой срок квартира передаётся во владение одаряемого, переход риска случайной утраты к новому квартировладельцу, а также условие об обязательном составлении акта приёма-передачи.
• Ответственность сторон, т.е. предусмотренная законодательством за неисполнение его требований. Например, даритель знал о существующем неявном недостатке квартиры (которого одаряемый не мог бы обнаружить во время проведения осмотра перед совершением сделки), но не предупредил о нём одаряемого, а при дальнейшем пользовании из-за этого ему был причинён вред (любой: для жизни, здоровья, имущества). В таком случае возместить весь понесённый урон должен даритель.
• Порядок разрешения споров. Здесь указывается, что даритель и одаряемый, при возникновении разногласий, будут стремиться их разрешить, используя процесс переговоров. Если же это не принесёт должных результатов, то они могут обратиться в соответствующие судебные органы.

И, наконец, заключительные положения, в них говорится:

• о наличии удостоверенного в нотариате согласия второй половины дарителя на заключение дарственной, которое является её приложением и неотъемлемой частью;
• о возможности расторгнуть дарственную до момента госрегистрации;
• о количестве составленных экземпляров;
• об обязанности сторон договора дарения при его составлении и исполнении его положений руководствоваться нормами действующего законодательства;
• реквизиты и подписи сторон. Здесь указываются паспортные данные дарителя и одаряемого. Стороны, ознакомившись с условиями документа и не имея по ним возражений, подписывают дарственную.

Образец дарственной на квартиру вы можете скачать прямо здесь

Важные условия

Основным условием, по поводу которого должны прийти к согласию стороны для того, чтобы дарение состоялось, является сам предмет дарственной, а именно:

1. Бланк должен содержать сведения о квартире, благодаря которым станет возможным её точно идентифицировать ;
2. При наличии уже существующих на неё — их исчерпывающий перечень;
3. Информация, благодаря которой можно точно установить квартировладельца: выписка из ЕГРН и подтверждающие её документы.

Кроме этого, благодаря разъяснениям законодателя и сложившейся по ним судебной практике было устранено сложившееся неверное толкование п.1 ст. 558 ГК РФ, которое применялось и к процедуре дарения, а именно: договор не должен включать в себя информацию о лицах, обладающих возможностью пользоваться (т.е. жить) недвижимостью даже после смены квартировладельца (апелляционное определение по делу N 33-21/2015 СК по гражданским делам Белгородского облсуда от 13.01.2015 г.).

Однако даритель и одаряемый, по согласию между собой, могут внести в договор условие о сохранении за некоторыми гражданами возможности проживать в передаваемой в дар квартире (что можно узнать из апелляц. определения по делу 33-3880/2016 СК по гражданским делам Воронежского облсуда от 16.06.2016 г.).

Стоимость

При условии самостоятельного составления дарственной, денежные затраты будут самыми малыми из возможных:

1. Потребуется уплатить госпошлину, которая составляет 2 000 руб.
2. НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры (необходимо заполнить декларацию и подать её в течение календарного года с момента регистрации права).

Сколько стоит удостоверить бланк у нотариуса?

Если граждане, для обеспечения большей правовой защищённости, решат обратиться за удостоверением договора в нотариат, то, помимо оплаты сделанных им технических услуг (набора текста документа и т.п.), нужно будет заплатить нотариальный тариф, величина которого зависит от стоимости квартиры:

• до 1 млн. руб. — 3 тыс. руб. + 0,4% от цены;
• от 1 млн. руб. до 10 млн. руб. — 7 тыс. руб. + 0,2%;
• от 10 млн. руб. — 25 тыс. руб. + 0,1% (не больше 100 тыс. руб.).

При обращении за квалифицированной юридической помощью в различные агентства, конторы и т.д., её стоимость в большинстве случаев будет договорной.

Оформление договора дарения квартиры между близкими родственниками

Законодатель предусматривает некоторое «снисхождение» для дарения между близкой роднёй, а именно отменяет для принимающей дар стороны обязательность уплаты НДФЛ. Также цены на нотариальные услуги будут ниже, чем для посторонних граждан, а потому и более доступными.

Даже если одаряемым является близкий родственник, всё же, для большей безопасности, следует обратиться в нотариальную контору: там профессионально пояснят все правовые последствия дарения квартиры.

Содержание

Также не отличается от стандартной дарственной:

• наименование, дата и место её составления;
• информация о дарителе и одаряемом: ФИО, реквизиты паспортов, адрес регистрации;
• подробные сведения о квартире: наименование, адрес нахождения, этажность и год постройки всего дома, площадь, состояние, дефекты, стоимость и т.д.;
• перечень документов, свидетельствующих о законности обладания квартирой дарителем (правоустанавливающие бумаги);
• информация о том, что обе стороны — психически здоровы, вменяемы и право способны;
• можно указать степень родства сторон (но это не обязательно);
• в самом низу документа — паспортные данные и подписи сторон дарения.

Особые условия

При подготовке документов для подачи на регистрацию следует позаботиться и о тех бумагах, которые подтверждают близкое родство, т.к. их может попросить предоставить сотрудник Росреестра.

Отдельным пунктом даритель может прописать своё право дожить в подаренной квартире до конца своих дней.

Стоимость

Обязательный платёж будет один — госпошлина (2 тыс. руб.).

Налог не нужно будет уплачивать, если стороны дарственной являются членами одной семьи или близкими родственниками:

• мужем/женой;
• отцом/матерью;
• сыном/дочерью (кровными или усыновлёнными);
• дедушкой/бабушкой;
• внуком/внучкой;
• братьями/сёстрами (имеющих обоих общих родных родителей или одного).

Если заключается дарственная с привлечением нотариуса, то к пошлине прибавится нотариальный тариф и стоимость услуг тех. характера. Взамен стороны получат исчерпывающее разъяснение о последствиях принятого решения (подарить или принять в дар). Кроме этого, будут выяснены подлинные мотивы дарителя и одаряемого по поводу заключения договора, а также проведено консультирование по всем возникающим по ходу вопросам.

Тариф рассчитывается по кадастровой или инвентаризационной цене (выбирается наибольшая):

• до 10 млн. руб. — 3 тыс. руб. + 0,2% от цены;
• более 10 млн. руб. — 23 тыс. руб. + 0,1% (но не больше 50 тыс. руб.)

При использовании помощи юридических фирм нельзя заранее просчитать их стоимость, потому что они сами устанавливают прейскурант на свои услуги.

Как оформить договор дарения квартиры родственнику (не близкому)?

Оформление дарственной между дальними родственниками ничем не отличается перед законом от дарения между чужими людьми:

• Одним из очевидных плюсов такой дарственной является то, что таким образом можно избежать выдела обязательной доли в наследстве и сразу передать квартиру тому человеку, которому хочется.
• С другой стороны, нужно помнить о сопутствующих этому рисках: владельцем с момента регистрации станет другой человек и потому может запросто выселить бывшего квартировладельца.

Для большей правовой безопасности как дарителя, так и одаряемого рекомендуется оформлять договор в нотариате, хотя это — на усмотрение сторон (в законодательстве нет строго обязательной формы, говорится лишь о простой письменной). Там проинформируют о всех возможных последствиях после дарения, все подробности его совершения будут разъяснены.

Кроме этого, если граждане просто хотят передать квартиру от одного другому, то нотариус на предварительной консультации поможет выбрать ту правовую конструкцию, которая подойдёт при конкретных обстоятельствах.

Содержание

Не отличается от стандартной дарственной:

• вначале указывается её наименование, затем дата и место составления;
• сведения о сторонах: ФИО, реквизиты паспортов, адрес регистрации;
• конкретизирующая информация о квартире: наименование, адрес нахождения, площадь, дефекты, стоимость, количество комнат и т.д.;
• перечень правоустанавливающих бумаг;
• информация о правоспособности и психическом здравии сторон
• в конце — паспортные данные и подписи участвующих в дарении лиц.

Стоимость

Госпошлина составит 2 тыс. руб. + 13% налог, рассчитывающийся из стоимости квартиры (нужно уплатить в течение года после сделки).

Если обратиться в нотариат, то за услуги нужно будет заплатить (исходя из стоимости квартиры):

• до 1 млн. руб. — 3 тыс. руб. + 0,4% от стоимости;
• от 1 млн. руб. до 10 млн. руб. — 7 тыс. руб. + 0,2%;
• от 10 млн. руб. — 25 тыс. руб. + 0,1% (не больше 100 тыс. руб.).

Если воспользоваться предложением оформить дарственную многочисленных юридических фирм, то общая стоимость увеличится на цену их услуг.

Сегодня многие россияне испытывают сложности с приобретением собственного жилья, поэтому в ход идут различные варианты. Например, некоторые заключают договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Здесь без юридической помощи не обойтись.
О документах для налогового вычета при покупке квартиры узнайте здесь. Как и кто имеет право воспользоваться вычетом, мы рассказали на нашем ресурсе.

Регистрация договора дарения квартиры в Росреестре

Положения о порядке и самой процедуре регистрации содержатся в законе «О гос. регистрации недвижимости» N 218-ФЗ.
Весь пакет документов вместе с заявлением нужно подать в Регпалату или МФЦ (лично, почтой или используя услугу электронного документооборота). Срок рассмотрения — не больше 10 дней.

Чтобы удостовериться в положительном результате регистрации, можно заказать выписку из Госреестра прав.

Видео в помощь пользователям:

Если договор обычный и в квартире никто не прописан, то акт приёма-передачи можно не оформлять, а внести соответствующее положение прямо в текст дарственной. Во всех иных случаях лучше иметь передаточный акт отдельным документом. Если дарение производится между посторонними гражданами или одна его сторона — человек преклонного возраста, лучше воспользоваться услугами нотариата: это позволит исключить возможность введения в заблуждение, а также явится доказательством высокого порядка при обжаловании дарения одной из сторон в судебных органах.

Можно ли продать дарственную квартиру при жизни дарителя читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Дарение» по ссылке.