Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно: пошаговая инструкция, документы для оформления

Оформление перепланировки квартиры  — долгий и сложный процесс, но если следовать инструкции и разобраться в ограничениях и возможностях Жилищного ремонта, то можно сэкономить деньги на самостоятельном согласовании ремонта. С чего начать, куда обращаться и сколько это стоит — читайте в данной статье.

Правила перепланировки квартиры

Почему нельзя сделать в квартиры ремонт по своему усмотрению, а требуется его согласование? Потому что многоквартирный дом строится по строгим нормам технической, санитарной безопасности, и во время строительства рассчитывается нагрузка, давление, баланс и другие физические показатели.

А перепланировка может создать угрозы для соседей и всего дома в целом, поэтому её можно выполнить только после одобрения специальной комиссии.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Варианты перепланировки квартир

Современные новостройки имеют преимущество перед старыми домами, так как в них предусмотрена удобная планировка, просторные комнаты и эстетический вид.

Переделать квартиру старого образца по таким критериям непросто, так как существует множество законодательных запретов.

Перепланировка делится не только на согласованную и несогласованную, но и на дозволенную и запрещённую. Второй вид недопустим, так как влечёт риск для жильцов дома.

Какие варианты дозволенной перепланировки наиболее распространённые:

• объединение санузлов — путём сноса перегородки между ними с обязательной гидроизоляцией пола;
• увеличение санузлов за счёт прихожей или иной нежилой комнаты;
• возведение проёмов в стенах, не требующих усиления металлоконструкциями;
• снос части перегородок между коридором и кухней, между коридором и гостиной и возведение вместо них арочных проёмов;
• перестановка дверей;
• возведение перегородки за счёт гостиной для увеличения площади коридора и отдельного входа в спальню;
• возведение перегородки за счёт спальни в пользу коридора, чтобы спальня была в форме прямоугольника;
• перемещение санузлов для оптимального использования пространства ванной комнаты и др.

Не допускаются такие виды ремонта:

• перемещение инженерных узлов;
• увеличение размера санузлов за счёт жилых комнат или кухни;
• снос несущих стен;
• снятие коробок вентиляционной системы;
• проделывание проёмов в несущих стенах без предварительного инженерного расчёта.

При любом капитальном ремонте также учитывается этажность — некоторые виды изменений допустимы на самом верхнем этаже, а некоторые возможны только для первого. Что нельзя и что разрешено при перепланировке квартиры подробнее здесь.

Как сделать перепланировку хрущёвки?

Известные функциональностью квартиры, которые массово строились Никитой Хрущёвым, имеют множество недостатков — маленькие кухни, крошечные уборные, тесные коридоры и часто — смежные жилые комнаты. Но при грамотном подходе можно переделать такую квартиру в удобное пространство.

Из плюсов хрущёвки — отсутствие внутренних несущих стен, что позволяет сносить и возводить перегородки по своему усмотрению и не выходить за рамки разрешённого ремонта. Несущими в таком жилье являются наружные ограждающие стены или часть из них.

Ещё одна особенность подобных объектов — раздельные санузла, а также наличие кладовых и каморок-шкафов.

Основные этапы перепланировки хрущёвки:

1. Объединить санузлы. Необходимо снести перегородку между ними, а также можно немного увеличить образовавшуюся комнату за счёт прихожей либо коридора или кладовой, каморки. Согласно санитарно-гигиеническим стандартам запрещено расширять туалет в счёт жилых комнат и кухни. Здесь важно знать, что при согласовании такого изменения жилищная инспекция проверяет не только соблюдение указанного правила, но и расположение комнат в квартирах над и под ремонтируемой, и может не одобрить перестройку, если после этого расположение санузла будет существенно отличаться от расположение санузлов в квартирах выше и ниже.
2. Объединить кухню и гостиную и зонировать с помощью разных текстур пола, стен и мебели. Для этого достаточно снести перегородку между ними. Однако нужно учесть — расширять площадь кухни за счёт жилой комнаты запрещено. А также запрещено сносить стену между кухней и другими комнатами, если на кухне установлена газовая плита. И даже оставлять проём без двери не допускается. Это вопрос безопасности, и он оговорён в Постановлении № 508 Московского Правительства в пунктах 10.16 и 10.17.

Компромиссные решения:

• демонтировать газовую плиту и монтировать электрическую; минус — дорого обойдётся не только монтаж и демонтаж, но и оплата электричества по счётчику;
• установить между кухней и жилым помещением раздвижную стену-дверь (дизайн и конструкцию можно выбрать из большого ассортимента).

Практические идеи для однокомнатной хрущёвки:

• совместить санузлы и расширить «мокрую» зону за счёт коридора;
• проём в кухню установить через жилую комнату и монтировать раздвижную перегородку;
• есть случаи, когда жилищная комиссия одобрила проект расширения кухни за счёт гостиной, поскольку квартира находилась на самом верхнем этаже;
• также был согласован проект расширения кухни на толщину стены, несмотря на наличие газовой плиты, и по документам кухня не вышла на территорию жилой комнаты, но стала чуть больше.

Где и как оформить перепланировку квартиры через посредников?

Собственники и квартиросъёмщики предпочитают не ввязываться в процесс согласования планируемого капитального ремонта, так как считают это слишком трудоёмкой и длительной процедурой с бюрократическим механизмом. Таким гражданам легче обратиться к посредникам.

Кто занимается перепланировкой квартир?

Есть очень большое число фирм и частных юристов, консультантов, которые занимаются вопросами жилищного права и предоставляют услуги по согласование будущей перепланировки или узаконению проведённой в прошлом.

Стоимость этих услуг различается в зависимости от масштабов ремонта — затрагиваются ли несущие стены, какие изменения конфигурации перегородок, проёмов планируются. В Москве, например, цены варьируются от 40 000 до 60 000 рублей.

Как правильно оформить перепланировку в квартире самостоятельно в БТИ?

Тем, кто не готов платить такие деньги за посредничество, нужно следовать нашей инструкции.

С чего начать?

В первую очередь необходимо решить, какие изменения будут произведены, — с затрагиванием несущих стен или без, а также будет ли изменено назначение каких-либо помещений.

От этого зависит, какой тип согласования потребуется провести, их 2:

• По эскизу — самый лёгкий путь получить одобрение жилинспекции;
• По проекту — при изменении конструкции основных стен и назначения помещений.

Каждая квартира имеет технический паспорт (с 2012 года — план), который отражает её действительное состояние. И все существенные коррективы, выходящие за рамки косметического ремонта, обязательно нужно в нём учесть, иначе с квартирой невозможно будет проводить операции — продать, заложить, обменять.

Куда обращаться за документами?

Каждая отдельная форма предоставляется разными ведомствами. Единого органа, выдающего документы для согласования ремонта, нет. Многие бумаги можно заказать в МФЦ.

Документы

Нужно собрать:

• Эскиз или проект ремонта. Эскиз делается прямо на чертеже квартиры — зелёным цветом нужно показать возводимые конструкции, а красным — сносимые; что касается проекта, то документ готовит специалист, самостоятельно составить бумагу может только человек со строительным, инженерным образованием;
• Свидетельство или выписка о государственной регистрации права собственности либо договор соц. найма на муниципальную квартиру/ордер;
• Технический паспорт или план — соответствующий реальному состоянию жилья. При отсутствии нужно запросить копию в БТИ или МФЦ. Стоимость копии — 900 рублей;
• Справка о составе семьи. Её выдает паспортный стол;
• Справка о состоянии лицевого счёта — нужно взять в управляющей компании или ЖЭУ;
• Согласие всех прописанных жильцов на ремонт, которое визировал председатель ТСЖ или ЖЭУ;
• Заключение от Санэпидстанции — нужно подать в ведомство заявление и дождаться, когда инспектор осмотрит квартиру и убедится в соответствии её санитарным нормам;
• Заключение от МЧС — в нём будет указано, что жильё соответствует нормам пожарной безопасности.

Если Санэпидстанция и МЧС одобрят проект или эскиз, дальше процедура пойдёт быстрее.

Собранный пакет документации подаётся в администрацию района, в отдел архитектуры (он же — жилищная инспекция). В течение месяца служба будет рассматривать заявление и может запросить ещё какие-то документы — например, согласие от соседей.

Затем выдается ответ — утверждение либо отказ.

В случае согласования владелец или наниматель начинает ремонт согласно плану или эскизу. На ремонт, как правило, отводится 4 месяца.

После всех строительно-отделочных мероприятий нужно вновь обратиться в жилинспекцию и вызвать архитектора для контрольной проверки на предмет соответствия реальных изменений планируемым.

Стоимость и сроки

Итак, сроки средние следующие:

• Эскиз или проект готовится за несколько дней.
• Справки нужно ждать 10 рабочих дней, срок их действия — месяц.
• Заключения от СЭС и МЧС выдаются в разные сроки, нужно уточнять в конкретном отделении.

Стоимость при бесплатном оформлении сводится к оплате услуг специалиста, который составит проект (5000-15000 рублей, цена определяется объёмом разработок), а также к оплате некоторых документов (например, за копию технического плана нужно заплатить 900 рублей).

Порядок оформления перепланировки через МФЦ

МФЦ — это предприятие, которое является посредником между гражданами и исполнительными органами РФ. Через его офис можно согласовать капитальный ремонт.

Что нужно для оформления перепланировки квартиры?

Здесь всё просто:

1. Собранный пакет документов предоставляется в МФЦ.
2. Принимающий специалист зарегистрирует заявление гражданина и выдаст расписку.
3. Через месяц или более — дата указывается в расписке — нужно явиться за ответом.

Если администрация района разрешила провести ремонт, то в течение 4 месяцев нужно выполнить работы.

Затем необходимо снова прийти в МФЦ и подать заявление на осмотр квартиры.

После успешного осмотра и составления акта о выполненной работе необходимо заказать новый технический план, который отразит изменения.

Технический план готовит БТИ, а заказать его нужно в том же МФЦ, для этого подаются:

• эскиз/проект,
• разрешение,
• акт выполненных работ,
• паспорт гражданина.

Через 1-2 недели будет готов новый план.

В том же МФЦ нужно подать заявление на внесение изменений в реестр ЕГРН — на основании техплана. МФЦ передаст заявление в Росреестр, и в ЕГРН внесут новые кадастровые сведения.

Стоимость и сроки

При оформлении документов придётся оплатить услуги по изготовлению нового техплана — примерно 5000 рублей.

Его можно заказать не только в БТИ, но и у любого кадастрового инженера, имеющего лицензию и членство в союзе саморегулируемых кадастровых инженеров.

Техплан изготавливается за 1-2 месяца.

Внесение изменений в ЕГРН осуществляется за 5-7 дней.

В итоге капитальный ремонт со всеми документальными процедурами длится 7-8 месяцев, а иногда и больше.

Дополнительная информация о порядке согласования перепланировки:

Заключение

Чтобы успешно оформить перепланировку, нужно соблюдать правильный порядок процедуры: составить план изменений, одобрить его в Санэпидинстанции и МЧС, а затем собрать документы по квартире и сдать в МФЦ с заявлением о согласовании. После получения разрешения производится сам ремонт, а затем приглашаются работники архитектурной службы. С выданными ими актом выполненных работ нужно менять технический план и вносить изменения в ЕГРН. На этом процедура завершается.

Как оформить квартиру в собственность после выплаты ипотеки читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.