Если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку?

Жить в собственной квартире – нормальное желание любого здравомыслящего человека. Особо целеустремленные сегодня могут воспользоваться инструментом под названием ипотека. Пресловутый квартирный вопрос многим семьям удалось решить именно с её помощью. Когда заветные ключи наконец-то оказались в руках, самое логичное, что можно сделать – обустроить своё гнездышко с комфортом и по своему вкусу. Особо широкие натуры могут ринуться ломать стены, сооружать перегородки и воплощать другие смелые дизайнерские идеи. Однако, если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры? В нашей статье мы попробуем разобраться в хитросплетениях российских законов на этот счёт и выработать полезные рекомендации для тех, кто идеей перепланировки уже «загорелся».

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке?

Любой собственник жилья имеет право его ремонтировать и улучшать. Законом в этом вопросе установлено важное ограничение: если ремонт масштабный, с переносом стен, дверных проёмов и т.п. (то есть перепланировка квартиры в панельном доме или здании, выполненном из другого материала), его надо согласовать в местной администрации. Это касается собственников полноправных, чьи полномочия ничем не урезаны.

Когда квартира заложена в пользу банка, всё немного сложнее, и вот почему:

1. Ипотечное жильё является гарантией того, что заёмные деньги банк в любом случае получит обратно, либо выплатами по графику, либо от продажи этой самой заложенной квартиры;
2. Собственник такой квартиры по закону не может быть ограничен в своем праве в ней проживать (статья 29 ФЗ «Об ипотеке»), однако, в процессе использования он не имеет права эту квартиру испортить так, что из-за этого снизится её цена (та же самая статья 29);
3. Любая перепланировка чревата понижением стоимости квартиры, особенно если её провели на основании некачественного проекта или вообще довели в результате до аварийного состояния. Мало того, если такой ремонт проведён вообще без согласования с муниципалитетом, просто продать такую квартиру будет невозможно, придётся или узаконить перепланировку, или возвратить всё в первоначальный вид. И в том, и в другом случае это напрямую отразится на финансовых интересах банка. Подробнее о последствиях перепланировки квартиры без согласования читайте тут.

В этой связи решение вопроса, можно ли перепланировать ипотечную квартиру или нет, по закону находится на усмотрении банка.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

С чего начать?

Первое, что стоит сделать, — внимательно прочитать договор ипотеки.

У разных банков может быть разный подход к вопросам перепланировки заложенной жилплощади:

• Установление прямого запрета в тексте ипотечного договора проводить какую-либо перепланировку в принципе;
• Предоставление заёмщику права переделывать свое жильё «под себя», но с согласия банка;
• Вообще отсутствие в договоре каких-либо установлений про перепланировку. Но это не значит, что можно её делать без разрешения и уведомления.

Прямой запрет в вашем договоре не найден, значит можно переходить непосредственно к согласованию перепланировки, причём согласовывать её придётся сразу в двух инстанциях: в вашем банке и в местной администрации.

Порядок действий

1. Ремонт с перепланировкой это серьёзное предприятие, без заранее подготовленного проекта тут не обойтись. Ломать стены, а потом возводить их заново, потому что в чём-то ошиблись, будет накладно. Поэтому для начала необходимо подыскать проектную организацию (просто архитектора), которая подготовит для вас проект перепланировки. Специалист выслушает ваши пожелания, объяснит, что сделать никак нельзя и почему, а затем подготовит сам проект. При необходимости, его придётся согласовывать с водоканалом, городскими электросетями, органами пожарного надзора и др. и получить заключение на перепланировку квартиры, если переделка затронет соответствующую сферу.
2. С этим проектом необходимо обратиться в банк и попросить разрешить проведение задуманной переделки. На этой стадии банк может потребовать рассчитать, как изменится рыночная стоимость квартиры после такого ремонта. Порядок согласования в каждом банке свой. Ипотечное жильё обязательно должно быть застраховано. По этой причине проведение перепланировки надо согласовать ещё и со страховой компанией.
3. Если вам удалось добиться положительного решения банка, следующим шагом будет обращение с проектом и всеми согласованиями в муниципалитет (как правило, жилищный или архитектурный комитет). Кроме того, оформление перепланировки квартиры можно сделать через МФЦ (документы для перепланировки квартиры по проекту смотрите здесь).
4. Вашу заявку специалисты администрации рассмотрят, сверят с действующими нормами и вынесут решение: разрешить либо отказать. Конечно, здесь громадное значение будет иметь профессионализм и подготовленность разработчика вашего проекта. Конечно, отказ можно обжаловать, но если, к примеру, допущены грубые конструктивные ошибки, никакой суд вам не поможет, придётся переделывать сам проект.
5. Когда вся бумажная волокита позади и у вас на руках согласованный со всеми проект, можно переходить к реализации ваших планов. Как именно вы будете воплощать их в жизнь, своими силами или с привлечением бригады ремонтников, решать вам. Предпочтительнее отдать это на откуп профессионалам. В таком случае просто больше гарантий, что не будет отступлений от проекта.
6. После завершения ремонтных работ результат придётся продемонстрировать специальной комиссии из муниципалитета. Они как раз таки будут проверять, нет ли отступлений от согласованного проекта. Если таковые найдутся, перепланировку у вас не примут.
7. О принятии результата переделки вышеуказанная комиссия должна составить акт. С ним вы пойдёте в БТИ, чтобы внести изменения в техпаспорт квартиры, а уже после в ваш банк и при необходимости в регпалату (если изменилась площадь комнат и др.).

Документы

По мимо разрешения банка для претворения в жизнь ваших планов вам будут необходимы такие бумаги:

• все документы на квартиру, в особенности её техпаспорт;
• согласие банка на проведение перепланировки;
• сам проект;
• согласие ваших домочадцев, проживающих вместе с вами;
• согласие специальной организации, если вы живёте в имеющем историческую или культурную ценность доме.

Сроки и стоимость

Конечно, сложно предположить, сколько времени тот или иной банк будет согласовывать вам проведение перепланировки. Лучше обратиться туда заранее. Подготовка проекта перепланировки занятие творческое, тут как повезет с исполнителем. Лучше до обращения изучить отзывы о нём, чем потом мучиться в длительном ожидании, когда же ваш проект сделают.

Зато для согласования перепланировки у администрации есть установленный законом срок – 45 дней (Жилищный кодекс РФ).

Что касается цены вопроса, здесь также всё индивидуально, зависит во многом от полёта вашей фантазии и смелости ваших идей. Заплатить придётся сначала за подготовку проекта, потом за его реализацию.

Так как речь мы ведём об ипотечной квартире, после завершения переделки придется оценить её стоимость с учётом произведённых изменений. Помимо этого, стоит быть готовым к доплате за страховку, если ваша страховая компания посчитает, что её риски в результате переделки увеличились.

Чем грозит несогласованная перепланировка ипотечной квартиры?

Вообще проведение перепланировки квартиры без предварительного согласования довольно опасная затея. Тут вы рискуете заплатить штраф, да ещё и потратиться на восстановление первоначального состояния жилья.

Если же вы так поступили с квартирой, которая заложена банку, перечень неприятностей из-за несогласованной переделки увеличится. Дело в том, что банк по закону может проверять, в каком состоянии находится квартира (статья 34 ФЗ «Об ипотеке»). Существенные изменения скрыть будет сложно.

Как банки относятся к перепланировке заёмной квартиры, смотрите в этом видео:

Как видите, сделать «ремонт мечты» в ипотечной квартире всё-таки можно, главное при этом соблюдать требования закона и условия ипотечного договора. Самовольная же перепланировка может стать причиной довольно неприятных для вас последствий, которые сведут на нет все удовольствие от сделанных улучшений.

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.