Если в собственности имеется квартира, но необходимой становится смена района/города проживания (в силу разных обстоятельств), а для покупки нового жилья нет средств — договор мены квартиры может стать подходящим вариантом для обеих сторон правоотношения. Какие у него имеются обязательные условия? Сбором каких документов для заключения подобного договора следует заняться в первую очередь? Необходима ли для него процедура государственной регистрации?
Содержание статьи
Понятие мены жилого помещения и законы, регулирующие сделку
Мена квартиры или иного жил. помещения — правоотношение, которое возникает между его сторонами по поводу передачи каждой из них в безраздельное владение другой какого-либо жилья в обмен на другое.
Гражданский обмен жильём имеет свои положительные и отрицательные моменты.
К «+” можно отнести:
- Договор мены может помочь гражданам в решении своих жилищных проблем: благодаря ему могут уладиться семейные конфликты, объединиться семьи, совершён переезд в новый, более удобный район, другой город и т.д.;
- Форма — простая письменная (не нужно обращаться в нотариат для его заверения);
- В ситуации, когда стороны признали равноценность обмениваемых квартир, — сделка не осложняется дополнительными процедурами, связанными с проведением расчётов;
- Если договор впоследствии будет признан судебным органом недействительным, то будет возвращено положение сторон, существовавшее до его заключения.
«Минусы» можно выделить следующие:
- Если сторонами признаётся неравноценность обмениваемых жилых объектов, то одна из сторон должна будет уплатить соответствующую разницу;
- Обложение налогом выгодоприобретателя по договору.
- Право полной собственности на полученное по обмену жильё возникает не в момент его передачи и принятия, а при совершении госрегистрации договора мены.
Нормы законодательства РФ, регулирующие мену жил. помещений:
- Гражданский кодекс (гл. 30 — если в её позициях нет противоречия положениям, изложенным в гл. 31, а также сущности самой мены);
- Жилищный кодекс (ст. 72-75 содержат положения, регламентирующие право на совершение обмена гражданами, являющимися нанимателями госжилья по договору соцнайма);
- Семейный кодекс;
- Налоговый кодекс (ст. 34.2 расскажет о возможных налогах при совершении обмена жильём, если он содержит в себе денежную доплату одной стороны другой);
- ФЗ N 218 — расскажет о порядке и нормативам госрегистрации обмена.
Некоторые разъяснения по поводу часто встречающихся спорных моментов при применении норм закона (неправильно понимающие позицию законодателя граждане или юрлица могут и не предполагать, что они своими действиями нарушают требования закона) дают ВАС РФ и ВС РФ: например, обзор практики судебных органов, содержащийся в Информационном письме N 69 ВАС РФ от 24.09.2002 г.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как оформить договор обмена квартиры на квартиру и образец соглашения
Итак, с чего начать?
- Вначале следует найти подходящий вариант для обмена (самостоятельно или воспользовавшись услугами специализированных агентств).
- Далее нужно составить текст будущего договора. Хоть законом и предусмотрена простая письменная форма, всё же лучше воспользоваться услугами юриста или нотариуса. Такой шаг поможет избежать многих правовых ошибок и позволит верно и в максимально короткий срок заключить соглашение.
При обращении в нотариат дополнительно будет проверена способность каждой из сторон на совершение подобного обмена:
- принадлежность имущества,
- действительное понимание сущности сделки,
- отсутствие заблуждения граждан,
- соответствие сделки их намерениям и т.д.
Договор в обязательном порядке должен содержать в себе следующую информацию:
- Дата и место его совершения;
- Сведения о сторонах: ФИО, адреса по прописке, данные о паспорте или ином документе, его заменяющем в соответствии с нормами законодательства;
- Описание обмениваемых квартир: точные адреса, сведения о площади, наличие уровней и т.п.;
- Информация о правоустанавливающих документах (т.е. таких, на основании которых стороны обладают правом на свои жилища: договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- Обозначенная сторонами и признаваемая ими обеими стоимость квартир;
- При необходимости указывается и размер денежной доплаты одной из сторон, а также способы, условия и сроки её внесения;
- Неблагоприятные правовые последствия, которые наступят при несоблюдении сторонами обязанностей и условий, прописанных в договоре мены;
- Обязательный порядок разрешения возникших споров;
- Подписи всех сторон.
Образец соглашения об обмене можно скачать прямо тут.
Если сторонам необходимо будет узнать кадастровую стоимость их жилищ, то сделать это можно будет:
- Заказав соответствующую выписку из ЕГРН (обратившись в МФЦ);
- Используя интернет-сервис Росреестра по предоставлению справочной информации по объектам недвижимости (сведения являются общедоступными: для их получения в специальную форму раздела «Электронные услуги и сервисы» требуется ввести следующие данные по выбору: адрес, кадастровый/условный номер.
Помимо договора потребуется составить и подписать акты приёма-передачи жилья (такие же как акт приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи) или иные передаточные документы: они будут подтверждением того, что общее состояние квартир устраивает стороны обмена. Акт — обязательная и неотъемлемая часть самого договора.
Между родственниками
Законодатель не делает различий при участии в обмене жильём близких или дальних родственников: существует только общегражданский порядок совершения такого рода сделок. Оформление обмена = заключению договора купли-продажи.
Если родственные стороны решат воспользоваться услугами нотариата по удостоверению сделки, то плата для них будет ниже, чем для других лиц.
С доплатой
В стандартной ситуации считается, что жилплощади имеют равную цену. Но это положение договора могут изменить стороны: при этом в текст будет внесена обязанность одной из них оплатить разницу второй.
Этот процесс должен быть хорошо описан:
- кто, кому, когда и сколько доплачивает;
- каким способом передаются денежные средства: передачей наличных под расписку или банковским переводом (в этом случае доказательством исполненного обязательства будет квитанция).
В том же пункте договора указывается порядок уплаты расходов, связанных с оформлением обмена: одна ли из сторон возьмёт на себя все расходы полностью либо обе разделят их пополам.
Такой договор востребован в ситуации, когда одна из сторон желает улучшить свои жилищные условия, затратив небольшие средства. Другая же сторона преследует цель уменьшить размер коммунальных платежей за счёт переезда в меньшие по квадратуре апартаменты, а также получить единовременно определённую денежную сумму.
Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру?
Помимо соответствующего заявления о госрегистрации от каждого квартировладельца для участия в обмене потребуется следующая документация:
- Паспорта;
- Квитанция об уплате пошлины (не обязательно, но лучше иметь при себе);
- Правоустанавливающие документы;
- Техпаспорт + экспликация к нему (где взять технический паспорт на квартиру, мы уже писали в отдельной статье);
- Кадастровый паспорт (ныне — выписка из ЕГРН);
- Оформленное в соответствии с требованиями закона согласие супруга/супруги на обмен (если квартира нажита в период брака);
- Выписка, выдаваемая в домоуправлении, из поквартирной книги, в ней будет указано о количестве прописанных на данной жилплощади, а также сведения о них (сколько действует выписка из домовой книги узнайте здесь);
- Бумаги, подтверждающие отсутствие задолженностей за ранее предоставленные коммунально-бытовые услуги;
- Если в сделке участвуют представители — их паспорта + заверенная в нотариате доверенность с информацией о делегированных квартировладельцем правах.
Если обмениваемая квартира не прошла процедуру приватизации, то к основным документам потребуется приложить:
- договор социального найма (что такое договор социального найма жилого помещения подробнее здесь);
- согласие на проведение обмена от муниципалитета;
- соответствующие заявления + паспорта всех достигших совершеннолетия лиц, проживающих вместе с нанимателем.
Нужно ли регистрировать договор?
Обязательным условием перехода прав на жильё от одного владельца к другому — успешная госрегистрация договора. Она осуществляется по правилам, установленным в законе N 218-ФЗ. Зарегистрированное право, в дальнейшем, оспорить можно только в судебных органах.
Как оформить договор мены одной квартиры на две?
Теоретически обменять одну большую жилплощадь на две поменьше — возможно. Но шанс воплотить эту задумку на практике — очень мал. Дело в том, что в этой сделке могут принимать участие только две стороны. Получается, что для того, чтобы осуществить задуманное, необходимо найти владельца двух квартир, устраивающих инициатора процедуры обмена, который, в свою очередь, также им заинтересуется.
Или же можно найти риэлтора, который возьмётся за такое дело: с кем-то из квартировладельцев будет подписан договор купли-продажи, с кем-то — мены. Но при этом новые владельцы большей квартиры будут иметь определённую долю в ней.
Обычно, это не очень привлекательная перспектива для незнакомых прежде граждан, и потому заключения подобного соглашения — маловероятно. Но если всё-таки найдётся желающий подписать соглашение об обмене владелец двух жил. помещений — процедура оформления в такой ситуации такая же, как и при обычной мене.
Содержание
Помимо основных пунктов договора, содержащих в себе достаточную информацию о личности сторон обмена, а также об адресах и характеристиках квартир, нужно указать их стоимость.
Определить её можно самостоятельно, предварительно изучив похожие объявления об обмене жилья, имеющего сходства по:
- району;
- удалённости от центра, остановок общественного транспорта, школ, детсадов, поликлиник и т.п.;
- этажности, году постройки, материалам, использовавшимся при строительстве дома, наличия бытовых коммуникаций и т.д.
В случае, если одну из сторон не будет устраивать выведенная стоимость, то можно обратиться в специализированную организацию и заказать профессиональную оценку (пример отчёта об оценке недвижимости смотрите тут). В дальнейшем можно будет возложить обязанность по оплате услуг специалистов на другую сторону или разделить их поровну.
В зависимости от определённой стоимости мена может быть фактической, т.е. квартира обменивается на две, или с доплатой.
Прилагаемые документы
К заявлению в Росреестр потребуется предоставить:
- Паспорта сторон;
- Правоустанавливающие документы на все обмениваемые жилплощади;
- Техпаспорта;
- Выписки из ЕГРН;
- Согласие второй половины на заключение этого соглашения (если квартира — совместно нажитая);
- Справка о составе семьи и о прописанных в квартире;
- Справка из организации, ответственной за предоставление коммунально-бытовых услуг, о том, что нынешний квартировладелец не является должником;
- При участии представителей — доверенность.
Если квартировладелец — несовершеннолетний, то потребуется получить письменное согласие на сделку от Опеки.
Квитанцию об уплате госпошлины представлять не обязательно: это может потребоваться, если налог заплачен непосредственно перед подачей пакета документов.
Желающим погрузиться в тонкости сделок по обмену недвижимости предлагаем посмотреть это видео:
Мена может помочь при расселении большой семьи, переезде на новое место и т.д. при отсутствии лишних денежных средств. Зачастую она является наиболее выгодным и безопасным вариантом по сравнению с той же куплей-продажей.
Что такое инвентаризационная стоимость объекта недвижимости читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Обмен» по ссылке.