Если в собственности имеется квартира, но необходимой становится смена района/города проживания (в силу разных обстоятельств), а для покупки нового жилья нет средств — договор мены квартиры может стать подходящим вариантом для обеих сторон правоотношения. Какие у него имеются обязательные условия? Сбором каких документов для заключения подобного договора следует заняться в первую очередь? Необходима ли для него процедура государственной регистрации?

Понятие мены жилого помещения и законы, регулирующие сделку

Законы, регулирующие сделку обмена объектами недвижимостиМена квартиры или иного жил. помещения — правоотношение, которое возникает между его сторонами по поводу передачи каждой из них в безраздельное владение другой какого-либо жилья в обмен на другое.

Гражданский обмен жильём имеет свои положительные и отрицательные моменты.

К «+” можно отнести:

  • Договор мены может помочь гражданам в решении своих жилищных проблем: благодаря ему могут уладиться семейные конфликты, объединиться семьи, совершён переезд в новый, более удобный район, другой город и т.д.;
  • Форма — простая письменная (не нужно обращаться в нотариат для его заверения);
  • В ситуации, когда стороны признали равноценность обмениваемых квартир, — сделка не осложняется дополнительными процедурами, связанными с проведением расчётов;
  • Если договор впоследствии будет признан судебным органом недействительным, то будет возвращено положение сторон, существовавшее до его заключения.

«Минусы» можно выделить следующие:

  • Если сторонами признаётся неравноценность обмениваемых жилых объектов, то одна из сторон должна будет уплатить соответствующую разницу;
  • Обложение налогом выгодоприобретателя по договору.
  • Право полной собственности на полученное по обмену жильё возникает не в момент его передачи и принятия, а при совершении госрегистрации договора мены.
Оформление обмена = заключению договора купли-продажи.

Нормы законодательства РФ, регулирующие мену жил. помещений:

  • Гражданский кодекс (гл. 30 — если в её позициях нет противоречия положениям, изложенным в гл. 31, а также сущности самой мены);
  • Жилищный кодекс (ст. 72-75 содержат положения, регламентирующие право на совершение обмена гражданами, являющимися нанимателями госжилья по договору соцнайма);
  • Семейный кодекс;
  • Налоговый кодекс (ст. 34.2 расскажет о возможных налогах при совершении обмена жильём, если он содержит в себе денежную доплату одной стороны другой);
  • ФЗ N 218 — расскажет о порядке и нормативам госрегистрации обмена.

Некоторые разъяснения по поводу часто встречающихся спорных моментов при применении норм закона (неправильно понимающие позицию законодателя граждане или юрлица могут и не предполагать, что они своими действиями нарушают требования закона) дают ВАС РФ и ВС РФ: например, обзор практики судебных органов, содержащийся в Информационном письме N 69 ВАС РФ от 24.09.2002 г.

Как оформить договор обмена квартиры на квартиру и образец соглашения

С чего начать оформление мены квартирыИтак, с чего начать?

  1. Вначале следует найти подходящий вариант для обмена (самостоятельно или воспользовавшись услугами специализированных агентств).
  2. Далее нужно составить текст будущего договора. Хоть законом и предусмотрена простая письменная форма, всё же лучше воспользоваться услугами юриста или нотариуса. Такой шаг поможет избежать многих правовых ошибок и позволит верно и в максимально короткий срок заключить соглашение.

При обращении в нотариат дополнительно будет проверена способность каждой из сторон на совершение подобного обмена:

  • принадлежность имущества,
  • действительное понимание сущности сделки,
  • отсутствие заблуждения граждан,
  • соответствие сделки их намерениям и т.д.
Следует учесть, что при обмене долей в квартире и жилья, принадлежащего несовершеннолетним лицам, проведение нотариального удостоверения — обязательно.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе следующую информацию:

  • Дата и место его совершения;
  • Сведения о сторонах: ФИО, адреса по прописке, данные о паспорте или ином документе, его заменяющем в соответствии с нормами законодательства;
  • Описание обмениваемых квартир: точные адреса, сведения о площади, наличие уровней и т.п.;
  • Информация о правоустанавливающих документах (т.е. таких, на основании которых стороны обладают правом на свои жилища: договор купли-продажи, дарения и т.д.);
  • Обозначенная сторонами и признаваемая ими обеими стоимость квартир;
  • При необходимости указывается и размер денежной доплаты одной из сторон, а также способы, условия и сроки её внесения;
  • Неблагоприятные правовые последствия, которые наступят при несоблюдении сторонами обязанностей и условий, прописанных в договоре мены;
  • Обязательный порядок разрешения возникших споров;
  • Подписи всех сторон.

Образец соглашения об обмене можно скачать прямо тут.

В ситуации, когда в квартире прописаны граждане, которым закон разрешает пользоваться ей и после совершения обмена, данные о них и принадлежащих им правах обязательно указываются в тексте договора.

Если сторонам необходимо будет узнать кадастровую стоимость их жилищ, то сделать это можно будет:

  1. Заказав соответствующую выписку из ЕГРН (обратившись в МФЦ);
  2. Используя интернет-сервис Росреестра по предоставлению справочной информации по объектам недвижимости (сведения являются общедоступными: для их получения в специальную форму раздела «Электронные услуги и сервисы» требуется ввести следующие данные по выбору: адрес, кадастровый/условный номер.

Помимо договора потребуется составить и подписать акты приёма-передачи жилья (такие же как акт приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи) или иные передаточные документы: они будут подтверждением того, что общее состояние квартир устраивает стороны обмена. Акт — обязательная и неотъемлемая часть самого договора.

Между родственниками

Законодатель не делает различий при участии в обмене жильём близких или дальних родственников: существует только общегражданский порядок совершения такого рода сделок. Оформление обмена = заключению договора купли-продажи.

Если родственные стороны решат воспользоваться услугами нотариата по удостоверению сделки, то плата для них будет ниже, чем для других лиц.

Специалисты по юриспруденции считают, что более оправданным вариантом при желании сторон обменяться квартирами в этой ситуации будет заключение обоюдных договоров дарения.

С доплатой

Порядок обмена с доплатойВ стандартной ситуации считается, что жилплощади имеют равную цену. Но это положение договора могут изменить стороны: при этом в текст будет внесена обязанность одной из них оплатить разницу второй.

Этот процесс должен быть хорошо описан:

  • кто, кому, когда и сколько доплачивает;
  • каким способом передаются денежные средства: передачей наличных под расписку или банковским переводом (в этом случае доказательством исполненного обязательства будет квитанция).

В том же пункте договора указывается порядок уплаты расходов, связанных с оформлением обмена: одна ли из сторон возьмёт на себя все расходы полностью либо обе разделят их пополам.

Такой договор востребован в ситуации, когда одна из сторон желает улучшить свои жилищные условия, затратив небольшие средства. Другая же сторона преследует цель уменьшить размер коммунальных платежей за счёт переезда в меньшие по квадратуре апартаменты, а также получить единовременно определённую денежную сумму.

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру?

Помимо соответствующего заявления о госрегистрации от каждого квартировладельца для участия в обмене потребуется следующая документация:

  • Паспорта;
  • Квитанция об уплате пошлины (не обязательно, но лучше иметь при себе);
  • Правоустанавливающие документы;
  • Техпаспорт + экспликация к нему (где взять технический паспорт на квартиру, мы уже писали в отдельной статье);
  • Кадастровый паспорт (ныне — выписка из ЕГРН);
  • Оформленное в соответствии с требованиями закона согласие супруга/супруги на обмен (если квартира нажита в период брака);
  • Выписка, выдаваемая в домоуправлении, из поквартирной книги, в ней будет указано о количестве прописанных на данной жилплощади, а также сведения о них (сколько действует выписка из домовой книги узнайте здесь);
  • Бумаги, подтверждающие отсутствие задолженностей за ранее предоставленные коммунально-бытовые услуги;
  • Если в сделке участвуют представители — их паспорта + заверенная в нотариате доверенность с информацией о делегированных квартировладельцем правах.

Если обмениваемая квартира не прошла процедуру приватизации, то к основным документам потребуется приложить:

  • договор социального найма (что такое договор социального найма жилого помещения подробнее здесь);
  • согласие на проведение обмена от муниципалитета;
  • соответствующие заявления + паспорта всех достигших совершеннолетия лиц, проживающих вместе с нанимателем.
При участии несовершеннолетних в процедуре обмена — обязательно привлекаются к участию также и органы опеки и попечительства, следящие за тем, чтобы имущественные права этого гражданина не были умалены.

Нужно ли регистрировать договор?

Обязательным условием перехода прав на жильё от одного владельца к другому — успешная госрегистрация договора. Она осуществляется по правилам, установленным в законе N 218-ФЗ. Зарегистрированное право, в дальнейшем, оспорить можно только в судебных органах.

Как оформить договор мены одной квартиры на две?

Оформление мены одной квартиры на двеТеоретически обменять одну большую жилплощадь на две поменьше — возможно. Но шанс воплотить эту задумку на практике — очень мал. Дело в том, что в этой сделке могут принимать участие только две стороны. Получается, что для того, чтобы осуществить задуманное, необходимо найти владельца двух квартир, устраивающих инициатора процедуры обмена, который, в свою очередь, также им заинтересуется.

Или же можно найти риэлтора, который возьмётся за такое дело: с кем-то из квартировладельцев будет подписан договор купли-продажи, с кем-то — мены. Но при этом новые владельцы большей квартиры будут иметь определённую долю в ней.

Обычно, это не очень привлекательная перспектива для незнакомых прежде граждан, и потому заключения подобного соглашения — маловероятно. Но если всё-таки найдётся желающий подписать соглашение об обмене владелец двух жил. помещений — процедура оформления в такой ситуации такая же, как и при обычной мене.

Содержание

Помимо основных пунктов договора, содержащих в себе достаточную информацию о личности сторон обмена, а также об адресах и характеристиках квартир, нужно указать их стоимость.

Определить её можно самостоятельно, предварительно изучив похожие объявления об обмене жилья, имеющего сходства по:

  • району;
  • удалённости от центра, остановок общественного транспорта, школ, детсадов, поликлиник и т.п.;
  • этажности, году постройки, материалам, использовавшимся при строительстве дома, наличия бытовых коммуникаций и т.д.

В случае, если одну из сторон не будет устраивать выведенная стоимость, то можно обратиться в специализированную организацию и заказать профессиональную оценку (пример отчёта об оценке недвижимости смотрите тут). В дальнейшем можно будет возложить обязанность по оплате услуг специалистов на другую сторону или разделить их поровну.

В зависимости от определённой стоимости мена может быть фактической, т.е. квартира обменивается на две, или с доплатой.

Прилагаемые документы

Документы к договору мены одной квартиры на двеК заявлению в Росреестр потребуется предоставить:

  • Паспорта сторон;
  • Правоустанавливающие документы на все обмениваемые жилплощади;
  • Техпаспорта;
  • Выписки из ЕГРН;
  • Согласие второй половины на заключение этого соглашения (если квартира — совместно нажитая);
  • Справка о составе семьи и о прописанных в квартире;
  • Справка из организации, ответственной за предоставление коммунально-бытовых услуг, о том, что нынешний квартировладелец не является должником;
  • При участии представителей — доверенность.

Если квартировладелец — несовершеннолетний, то потребуется получить письменное согласие на сделку от Опеки.
Квитанцию об уплате госпошлины представлять не обязательно: это может потребоваться, если налог заплачен непосредственно перед подачей пакета документов.

Желающим погрузиться в тонкости сделок по обмену недвижимости предлагаем посмотреть это видео:

Мена может помочь при расселении большой семьи, переезде на новое место и т.д. при отсутствии лишних денежных средств. Зачастую она является наиболее выгодным и безопасным вариантом по сравнению с той же куплей-продажей.

Что такое инвентаризационная стоимость объекта недвижимости читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Обмен» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.