В правовом поле обмен недвижимостью является абсолютно законной сделкой. Единственное требование – это наличие права собственности на субъекты сделки у каждой из сторон договора. То есть если речь идёт о квартирах, то они должны быть приватизированными. Так как обменять приватизированную квартиру на приватизированную? Возможно ли этом сделать, если одна из квартир находится в долевой собственности?
Содержание статьи
Можно ли обменять приватизированную квартиру на приватизированную?
Обмен приватизированной квартиры на приватизированную возможен, оформляется это договором мены. Вот только провести такую сделку получится при равных условиях каждой из сторон, то есть если обмениваемые квартиры оценены в одинаковую стоимость, никаких дополнительных доплат совершаться не будет.
Это можно осуществить даже в том случае, если квартиры расположены в разных городах или регионах. Каждая из сторон, участвующая в сделке, имеет право на осмотр приобретаемой по итогам сделки недвижимости (а при заверении договора мены потребуется подтвердить отсутствие претензий в этом плане).
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как разменять приватизированную квартиру, если один против?
Если собственников у приватизированной квартиры несколько, то каждый из них считается обладателем своей собственной доли (и она защищена Конституцией, где закреплено право неприкосновенности личного имущества). Соответственно, каждый из владельцев вправе распоряжаться только своей долей.
Можно ли её обменять, если один из долевых собственников против? К сожалению, законно осуществить мену в этом случае не получится.
Альтернативный вариант: продажа квартиры, но согласие всех собственников обязательно, преимущество в покупке предоставляется остальным долевым владельцам. Если же все остальные собственники согласны на покупку, то недвижимость можно продать, а вырученные со сделки финансы пропорционально разделить. Иных вариантов размена не предусмотрено.
Если же одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, то наличие согласия от него будет недостаточно для осуществления сделки размена. За него решение должен принимать уполномоченный орган опеки (его задача: убедиться, что ребёнок из-за размена недвижимости получит свою в равнозначном или улучшенном жилье).
Как разменять две приватизированные квартиры с доплатой?
Если планируется обменять две квартиры, но при этом одна сторона договора ещё предоставляет доплату (так как условия обмена не равносильные), то оформить такую сделку можно двумя способами:
- Договор купли-продажи. В данном случае их составляется 2. То есть выполняется взаимная продажа квартир. Взаимный расчёт при этом выполняется по индивидуальной договорённости в присутствии нотариуса. Без него оформить такой обмен тоже возможно, но каждая сторона договора берёт на себя немалый риск. Никаких дополнительных требований и условий в договор добавить нельзя, сделка регламентируется действующими положениями ГК РФ (там же обязанности сторон и прописаны).
- Договор мены с доплатой. Оформляется только у нотариуса. Обязательное требование: наличие права собственности по каждой квартире, отсутствие претензий со стороны долевых собственников (если таковые имеются). В такой договор допускается включение дополнительных условий, требований и обязанностей для каждой из сторон (и только при их соблюдении возможен переход права собственности).
После регистрации сделки можно сразу же обращаться в Росреестр для внесения сведений о новых собственниках по каждой квартире в ЕГРН.
Размер доплаты обязательно указывается в рублях, даже если фактически стороны рассчитываются между собой валютой. Размер налога также высчитывается именно в рублях (в эквиваленте).
Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?
Понятия «родственного» обмена в действующих законах нет. Поэтому никакого упрощения процедуры мены при факте родства между сторонами сделки не предусмотрено. Обмен осуществляется на общих основаниях, прописанных в ГК РФ (статья 31). Это актуально при любом обмене жилой недвижимостью.
Размен приватизированной квартиры между родственниками тоже можно оформить и как сделку мены, и как куплю-продажу (по каждому объекту раздельно). Иной вариант – это включение в каждый из жилых объектов дополнительного долевого собственника (перекрестный обмен долями), но оформляются такие сделки достаточно сложно и долго.
При оформлении обмена как сделка купли-продажи по каждому договору уплачивается пошлина. Оформить сделку можно и без нотариуса, достаточно подать каждой из сторон заявление в Росреестр (рекомендуется это делать одновременно).
Как можно обменяться долями в приватизированной квартире?
Обмен долями в приватизированной квартире можно осуществить точно так же, как и с любым другим имуществом, регламентируется это положениями ГК РФ (статьи 567 и 454). Однако юридически данную сделку можно осуществить только при наличии чётко установленных долей для каждого из собственника. Если такое разграничение не выполнялось, то обмен проводить не обязательно, достаточно просто договориться кому и какая часть будет принадлежать (при отсутствии претензий заверить это можно у нотариуса).
Если же собственников много (более 2), то обмен между ними может проводиться только при наличии согласия всех остальных дольщиков. Иначе субъект (недвижимость) считается неделимой, его можно лишь продать, каждый из дольщиков получит средства, равные его процентной доли на имущество.
А вот продать или обменять в дальнейшем свою выделенную долю можно только после того, как получен отказ от остальных дольщиков на приобретение доли другого собственника. Этим и усложняется обмен, если речь идёт о мене долей в разных квартирах. На оформление такой сделки можно потратить до 3-4 месяцев. И при этом остальные дольщики ещё и смогут опротестовать сделку.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Необходимо понимать, что собственником неприватизированного жилья числится государство. То есть права собственности на недвижимость у того, кто проживает на данный момент на выделенной площади, не имеется. Вместо этого гражданин получает договор социального найма. Это тот же самый обычный договор аренды, но заключается он между физическим (в некоторых случаях юридическим) лицом и государством (региональным административным органом). Срок действия договора может быть и бессрочный. Если вы не знаете, как получить жильё по договору социального найма пройдите сюда.
Что советуют юристы? Производить приватизацию квартиры в установленном порядке, а далее совершать обмен или оформлять договор купли-продажи. В этом случае ни одна из сторон ничем не рискует, ничьих прав нарушать не придётся, регистрация сделки и новых собственников будет выполнена в обычном порядке. Полный пакет документов для приватизации мы выложили в отдельной статье.
Есть и другой вариант: договориться с владельцем приватизированного жилья об осуществлении обмена на неприватизированное (оформив договор купли-продажи и новый договор социального найма). Но вряд ли кто-то согласится на такую сделку, ведь она подразумевает для одной из сторон потерю права собственности без его приобретения на новую квартиру.
Как разменять квартиру, если она не приватизирована?
Согласно ГК РФ, сделка обмена недвижимостью может проводиться только в том случае, если каждый из объектов имеет одинаковую форму владения. Поэтому неприватизированное жильё можно обменять только на такое же. На приватизированную совершить обмен невозможно, подобная сделка будет расценена как незаконная (соответственно, регистрации в Росреестре не подлежит).
Поэтому допускается только равносильный обмен. При этом претензий у фактических долевых собственников на выполнение сделки не должно быть. В юридическом поле это оформляется как заключение новых договоров найма для каждой из сторон. Никаких доплат, финансовых требований предъявлять при этом нельзя.
Опять же, юристы советуют в таких случаях предпринимать попытки приватизировать недвижимость, если на это есть законные основания. Приватизация – это предоставление неограниченных прав распоряжения собственностью. Жилая площадь при этом переходит в собственность проживающего.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд
Принудительный размен приватизированного жилья через суд может выполняться только в следующих случаях:
- Рассматривается дело о разводе (при этом один из супругов подлежит выселению, но он требует финансовую компенсацию за свою долю);
- Одна из сторон договора мены отказывается выписываться из проданного жилья (принудительный размер выполняется только при наличии заверенного договора обмена или купли-продажи).
Исковое заявление при этом подаётся в районный (городской) суд, привязанный к тому региону, в котором и находится разменная недвижимость.
К заявлению обязательно прикрепляются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на каждый субъект;
- выписки из ЕГРН (где указан действующий собственник);
- выписки из домовых книг, если имеются (можно заказать выписку из домовой книги через интернет);
- составленные договора (мена, купля-продажа).
Само судебное разбирательство занимает 2-3 месяца (с учётом срока, в период которого ответчик может подать жалобу). После итогового заключения регистрация нового собственника выполняется в принудительном порядке.
Если речь идёт о размене между близкими родственниками (при разделе имущества), то до обращения в суд обязательно предпринимаются попытки досудебного урегулирования. То есть собственникам позволяют самостоятельно договориться, как они обменяют имеющуюся недвижимость так, чтобы после сделки ни у кого претензий не возникло.
Самый простой вариант: продать общую квартиру, а на вырученные средства приобрести две меньшей площадью.
О возможности мошенничества при обмене квартиры предупреждает юрист:
Итого, поменять приватизированные квартиры выполнить возможно. Если по каждому объекту установлен полноправный собственник, то такую сделку может зарегистрировать нотариус, далее сведения передаются в Росреестр (для внесения правок в ЕГРН). А вот неприватизированное жильё на приватизированное разменять не получится, так как у первого собственником выступает государство, предоставляющее только договор социального найма.
Образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность можно скачать в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Обмен» по ссылке.