Если два человека являются владельцами различных комнат в разных квартирах на правах долевого владения, то они могут без проблем обменяться этими комнатами с помощью заключения договора мены долей. Но какие законы регулируют заключение подобных соглашений? Как выглядит образец договора мены долей в квартире? И облагаются ли такие контракты налогом на доходы? Ниже эти вопросы будут рассмотрены.

Понятие мены доли в квартире и законы, регулирующие сделку

Что такое обмен долей в квартирах по законуДоговор мены долей — это специальное соглашение, согласно которому люди на добровольных началах меняются квартирными долями, которые находятся в их личной собственности. Чаще всего в качестве долей выступают изолированные комнаты в квартире; при этом обратите внимание, что доли могут находиться, как в пределах одной квартиры, так и в пределах разных квартир.

Каждая доля при обмене обладает определённой рыночной стоимостью. Если доли по цене отличаются друг от друга, то в таком случае говорят о неравном обмене, а одна из сторон может потребовать произвести доплату.

Обмен долями должен быть зафиксирован с помощью соответствующего юридического договора. С точки зрения закона договор мены приравнивается к соглашению продажи, а каждая из сторон является одновременно и покупателем, и продавцом.

Характерной особенностью соглашения мены является то, что оно может быть заключено только после получения письменных согласий других совладельцев квартиры (то есть они имеют право запретить продавать такие доли сторонним людям).

Договор мены регулируется следующими законами:

  • Статьи 31 и 567 ГК — содержат базовые сведения о сделке.
  • Статьи 289, 290, 549 и 550 ГК — дают расшифровку относительно того, что такое долевое владение и какие сделки можно осуществлять с такой недвижимостью.
  • Статья 567 ГК, статьи 218, 219, 220, 221 и 224 НК — содержат сведения о налогообложении.
  • Статья 18 ЖК — содержит указание на то, что подобные сделки подлежат обязательной государственной регистрации.
  • Некоторые другие законы, которые регулируют дополнительные вопросы (размер государственной пошлины за регистрацию, регулирование обмена долей в случае несовершеннолетних владельцев и так далее).

Содержание договора мены долей квартиры

Как состоавить договор мены долей в квартирахДоговор мены заключается в письменном или печатном виде.

Закон утверждает, что в обязательном порядке такой контракт должен содержать следующие пункты:

  • Название документа, номер и дата составления.
  • Основные сведения о сторонах сделки — паспортные данные (ФИО, код паспорта, регистрационные данные, телефоны для связи и так далее).
  • Основные сведения о квартирных долях — точный адрес, этаж, краткий план с указанием долей, которые подлежат обмену, площадь и так далее.
  • Оценочная стоимость каждой доли. Если стоимость объектов отличается, то в таком случае явно прописывается разница, а также указывается порядок внесения доплаты.
  • Информация о том, какое имущество передаётся покупателю вместе с недвижимостью.
  • Сроки и порядок передачи недвижимости в личное пользование.
  • Список всех третьих лиц, которые являются совладельцами квартиры. Также в этом пункте должно быть явно указано, что эти лица согласны с обменом доли, что должно быть подтверждено документально.
  • Информация о том, кто, как и когда будет заниматься регистрацией сделки в государственных органах.
  • Ответственность сторон, условия расторжения контракта и форс-мажорные обстоятельства.
  • Явное указание на то, что на квартиру отсутствует обременение (нет долгов, жильё не используется в качестве залога и так далее).
  • Порядок и даты заключения передаточных актов (оформляется так же, как и передаточный акт к договору купли-продажи квартиры).
  • Список прилагаемых документов.
  • Точная дата и подписи сторон.

Образец договора обмена долей в квартирах можно скачать вот здесь.

Между близкими родственниками

Договор мены может заключаться как между посторонними людьми, так и между кровными родственниками. В таком случае будут действовать стандартные законы, поскольку для родственников отсутствуют какие-либо привилегии.

Единственный важный момент — если человек находится в браке, то в таком случае его супруг/супруга автоматически становится совладельцем доли, а в случае мены необходимо получить письменное согласие супруга/супруги.

С несовершеннолетним

Если совладельцем квартиры является несовершеннолетнее лицо, то производить мену можно только после получения разрешения родителей, а также органов опеки и попечительства (ООП).

Разрешение должно быть составлено в письменном виде, а ООП могут выдать этот документ только при соблюдении следующих условий:

  1. После обмена ребёнок будет признан владельцем новой доли.
  2. Жилищные условия ребёнка не ухудшатся.
  3. В качестве второй стороны сделки не будут выступать родственники ребёнка (хотя в некоторых случаях ООП допускают такие сделки).
  4. Факт получения согласия ООП должен быть подтверждён документально, а в основном договоре должно быть прописано, что одним из дольщиков является несовершеннолетний ребёнок.

Прилагаемые документы

Документы, прилагаемые к договору меныДля заключения соглашения мены обе стороны должны сделать копии следующих документов:

  • Паспорта (первые две страницы + регистрация).
  • Документ, подтверждающий право собственности на долю.
  • Согласие других жильцов-дольщиков.
  • Согласие супруга/супруги продавца.
  • Разрешение родителей и ООП (если одним из дольщиков является несовершеннолетнее лицо).
  • Некоторые другие документы, если их необходимость явна указана в основном договоре.

Как оформить акт приёма-передачи по договору мены долей?

Контракт мены юридически и фактически оговаривает условия, на которых обе стороны хотят заключить сделку. Однако это соглашение не содержит информацию о том, в каком виде по факту передаётся доля другому человеку. Чтобы не возникло никаких спорных моментов, непосредственно перед передачей ключей необходимо составить специальный документ, который называют актом приёма-передачи (АПП).

Эта бумага составляется на листе формата A4, а подписывается она обеими сторонами сделки. Эта бумага фиксирует тот факт, что покупатель произвёл осмотр квартиры по факту и не имеет претензий к продавцу. Если же во время осмотра будут выявлены какие-либо нарушения (квартира имеет повреждения, имеются долги по ЖКХ и так далее), то покупатель имеет право отказаться от заключения акта до тех пор, пока все нарушения не будут устранены продавцом. А в случае необходимости покупатель имеет право обратиться в суд для защиты своих прав. При заключении договора мены АПП составляется в обязательном порядке, а эта обязанность зафиксирована в ГК РФ.

АПП заключается в двойном экземпляре для каждой стороны сделки.

В случае договора мены АПП заключается два раза — в момент передачи одной доли от первого человека ко второму и в момент передачи второй доли от второго человека к первому. При этом обратите внимание, что АПП заключается в двойном экземпляре для каждой стороны сделки (то есть по итогу необходимо составить четыре акта — по 2 акта на каждый случай передачи).

Закон жестко не регламентирует структуру акта, однако в обязательном порядке в этом документе должны быть прописаны следующие пункты:

  • Паспортные сведения о сторонах сделки.
  • Ссылка на основной договор мены (код соглашения, дата его заключения и так далее).
  • Информация о том, что покупатель готов принять долю в квартире и не имеет претензий к продавцу, а сама квартира находится в надлежащем виде, что удовлетворяет условиям основного контракта.
  • Если вместе с долей новому владельцу переходит в собственность какое-либо дополнительное имущество (бытовая техника, мебель и так далее), то в АПП кратко перечисляются все эти объекты.
  • Если покупатель передаёт продавцу деньги в качестве оплаты, то этот факт также фиксируется в АПП.
  • В конце акта ставится дата и подписи сторон.
Обратите внимание, что по умолчанию АПП не регистрируется у нотариуса и/или в государственных учётных органах. Однако необходимость регистрации может быть явно прописана в основном договоре мены — в таком случае после заключения АПП необходимо провести регистрацию.

Оформление договора мены квартиры на долю в квартире

Договор мены квартиры на долю в квартиреБлизким по смыслу к договору мены долей является контракт мены целой квартиры на долю.

Эти два соглашения с точки зрения структуры и базовых моментов практически ничем не отличаются друг от друга за исключением некоторых важных моментов:

  • Договор мены квартиры заключается исключительно с согласия владельца, его супруга/супруги и органов опеки и попечительства (если у них есть ребёнок) — тогда как в случае мены долей необходимо получить согласие всех других дольщиков.
  • В качестве объекта продажи выступает вся квартира целиком (с указанием точного адреса, общей площади и так далее), а не её часть.
  • По понятным причинам в договоре отсутствует список третьих лиц, которые в случае долевого обмена являются совладельцами-дольщиками.

Нужно ли регистрировать договор?

Договор мены подлежит обязательной регистрации в Росреестре, так как без регистрации этот документ не имеет никакой юридической силы. В тексте договора должна быть прописана базовая информация о регистрации — срок и порядок подачи документов, сведения об ответственном лице (одна из сторон соглашения или какое-либо третье лицо), сведения о тратах на регистрацию и так далее.

Для регистрации ответственное лицо должно обратиться в Росреестр со следующими документами:

  • Личные паспорта сторон сделки (по 2 копии каждого из паспортов).
  • Договоры мены, подписанные обеими сторонами (2 экземпляра).
  • Квитанции об оплате госпошлин (2 квитанции по 500 рублей каждая).
  • Копии технической документации на каждую квартиру (по 2 экземпляра).
  • Весь перечень документов для оформления квартиры в собственность прямо тут.

Необходимость предоставления двойного пакета документов вызвана тем, что фактически происходит два акта регистрации перехода имущественных прав. После предоставления документов работникам Росреестра отводится 21 день на регистрацию. В конце ответственному лицу вручается 2 выписки из ЕГРН, которые потом передаются каждой стороне сделки. Сколько стоит оформить квартиру в собственность узнайте здесь.

Особенности налогообложения

Налоговые последствия мены долей в квартирахС точки зрения закона договор мены приравнивается к стандартному контракту продажи. В России все подобные сделки облагаются налогом НДФЛ в размере 13% стоимости объекта. При этом обратите внимание, что НДФЛ уплачивают обе стороны сделки с учётом всех доплат (если они имеются). Например, по договору мены один человек за свою долю потребовал 500.000 рублей, а другой человек потребовал за свою долю 800.000 рублей — в таком случае первый человек должен доплатить второму 300.000 рублей и отдать ФНС 65.000 рублей (13% от 500.000 рублей) + второй человек обязан отдать ФНС 104.000 рублей в качестве НДФЛ (13% от 800 тысяч рублей).

Однако следует помнить, что некоторые физические лица в России освобождены от уплаты НДФЛ при заключении контракта мены:

  • Если доля или квартира находится в собственности человека менее пяти лет, то налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн рублей. Если цена доли ниже этого показателя, то в таком случае человек полностью освобождается от уплаты НДФЛ.
  • Если доля или квартира находится в собственности человека более пяти лет, то такой человек полностью освобождается от уплаты НДФЛ вне зависимости от размера налогооблагаемой базы.

При этом обратите внимание, что де-юре освобождение от НДФЛ происходит по схеме предоставления налогового вычета.

Чтобы получить вычет, человек должен посетить ФНС по месту жительства, предоставив:

  • паспорт (удостоверяет личность),
  • договор мены (подтверждает факт получения прибыли),
  • старое свидетельство о праве собственности на проданную долю (позволяет подсчитать срок нахождения доли в личной собственности).

Как оформить мену гаражейАвтовладельцы, меняя место жительства хотят поменять и место дислокации своего авто. Если найден подходящий вариант, нужно заключать договор мены гаража. Соглашение должно быть оформлено юридически грамотно, в этом вам поможет наша статья.
Как получить технический паспорт на квартиру в БТИ узнайте здесь. Без этого документа сделки с вашим жильём будут невозможны.

Когда договор может быть признан недействительным?

Как уже было сказано ранее, договор мены подлежит государственной регистрации в ЕГРН. После регистрации договор может быть аннулирован только на основании решения суда в течении 3 лет после получения на руки свидетельства о праве собственности. Если прошло более 3 лет, то договор не может быть расторгнут даже через суд, хотя ничто не мешает людям заключить ещё один договор мены.

Без проблем контракт можно расторгнуть через суд в том случае, если этого хотят обе стороны сделки — для этого каждая сторона обязана обратиться в суд с заявлением, в котором чётко прописано намерение аннулировать сделку.

Аннулирование контракта в одностороннем порядке возможно лишь в случае наличия веских оснований:

  1. Одна из сторон нарушила существенные пункты содержания договора или уклоняется от выполнения своих обязанностей, которые явно прописаны в основном договоре (не была произведена доплата, в назначенную дату передача доли не была произведена по факту и так далее).
  2. Не был составлен акт приёма-передачи либо покупатель отказался его подписывать из-за наличия грубых нарушений со стороны продавца (не были выписаны предыдущие жильцы, имеются непогашенные задолженности по ЖКХ и так далее).
  3. Одна из сторон была введена в заблуждение относительно качества квартиры с помощью обмана или мошенничества.
  4. Договор мены был заключен под давлением (угрозы, шантаж и так далее).
  5. На момент заключения соглашения человек был признан недееспособным.

Для аннулирования соглашения в одностороннем порядке человек должен собрать документы и обратиться в суд. Основным документом является заявление, в котором истец должен изложить все обстоятельства, которые вынуждают его разорвать контракт.

Также истец должен приложить к заявлению следующие бумаги:

  • паспорт,
  • свидетельство о праве собственности,
  • договор мены + какие-либо документы, которые подтверждают информацию, которая указана в заявлении. Это могут быть результаты специальных экспертиз, отказ продавца от составления акта приёма-передачи, документ о недееспособности второго участника сделки и так далее.

Дополнительная информация о правовом статусе договора мены в этом видео:

Заключение

Подведём итоги. Дольщики могут обменяться своими долями с помощью контракта мены. Такой договор должен содержать следующие обязательные пункты — информация о сторонах сделки, сведения о стоимости квартиры, информация о других дольщиках-совладельцах и так далее. Договор мены должен быть зарегистрирован в Росреестре, поскольку в противном случае такая сделка может быть признана недействительной. Договор мены облагается НДФЛ, однако многие люди освобождены от этого налога за счёт предоставления им налогового вычета со стороны государства.

Как лучше оформить квартиру в совместную или долевую собственность читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Обмен» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.