Автор статьи
Время на чтение: 6 минут
АА
Обновления материала: 2019-05-03 12:50:14

Оценка жилья для ипотеки – важная процедура в процессе кредитования, суть которой заключается в определении полной стоимости приобретаемой на заёмные средства недвижимости. Данное условие является обязательным, и одновременно выступает решающим фактором, учитывающимся банком, при выдаче займа. Какова стоимость оценки квартиры для ипотеки, как она проводится и, кто оценивает? Читайте в статье.

Для чего необходима оценка ипотечной недвижимости?

Зачем нужно оценивать недвижимость для ипотекиОценка недвижимости, как услуга, на рынке появилась не сегодня, но с развитием направления ипотечного кредитования, приобрела особую значимость и стала ещё более востребованной.

В рамках выдачи ипотечных кредитов от оценочной стоимости жилья зависит два ключевых момента:

  • Объём рисков при кредитовании конкретного клиента;
  • Размер кредита.

Обязательность такой процедуры определена на законодательном уровне.

В сущности, оценка квартир для ипотеки преследует своей целью определение рыночной стоимости недвижимого объекта на текущий момент (что такое рыночная стоимость квартиры подробнее здесь). Исходя из этого критерия рассчитывается и сумма кредитования. Приобретаемая недвижимость автоматически становится залоговой, поэтому для банка важна её ликвидность. В процессе также необходимо учесть снижение стоимости недвижимого объекта, исходя из процента износа со временем.

Выдача кредита, сумму которого оценочная стоимость не превышает – это риск для банка, равно как и для заёмщика. В ситуации невозможности дальнейшего исполнения обязательств, они покрываются залоговым имуществом, а если средств после его реализации будет недостаточно, то заёмщик будет по-прежнему должен банку, а у него, в свою очередь может образоваться безнадёжная задолженность.

Таким образом, оценка недвижимости для ипотеки – это один из определяющих факторов в данном сегменте кредитования.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область:

Где заказать оценку квартиры для ипотеки?

Учитывая, что договор предполагает наличие двух сторон: кредитора в лице банка и заёмщика, то обязанность в проведении оценочных мероприятий возлагается на одну из них. Сама процедура проводится ещё до одобрения заявки. На практике в большей степени этот момент играет роль для банка. Для самого клиента она важна лишь в той степени, что заявку могут и не одобрить.

Вопрос о том, кто будет проводить оценку, имеет значение в том плане, что процедура эта не безвозмездная и недешёвая.

Кроме того, есть ряд факторов, в силу которых банку целесообразнее проводить её самостоятельно:

  • Клиент, по сути, может договориться с оценщиком и намеренно завысить стоимость объекта;
  • Потенциальный заёмщик может просто стать жертвой мошенников и получить недостоверный результат.

С другой стороны, проведение оценки самостоятельно для банка сопряжено с дополнительными расходами, которые могут быть в конечном итоге нецелесообразны.

В этом плане в числе наиболее целесообразных и оптимальных видится схема оценки недвижимости, используемая в Сбербанке. Ещё на стадии оформления заявки, в заявлении клиент указывает на необходимость проведения оценки. Учитывая пожелание клиента, предлагается заказать её у оценочных организаций-партнёров, аккредитованных в Сбербанке, оплатив самостоятельно.

Как правило, клиенту предлагается скидка на такую услугу, да и в целом, стоимость её адекватна, иногда даже ниже рыночной. Таким образом, банк получает достоверную и реальную оценку объекта, а клиент – скидку на услугу и отсутствие необходимости самостоятельного поиска оценщика.

Если обратиться к сформировавшейся практике на рынке, то оценочные услуги в любом случае обязан оплатить заказчик, в нашем случае потенциальный заёмщик.

Анализируя опыт и условия предоставления ипотек в других банках, клиентам, зачастую предлагается провести оценку самостоятельно, подобрав компанию, оплатив и получив документ, который он, собственно, и должен представить в кредитное учреждение.

Какие документы нужны для оценки?

Сам процесс оценки начинается со сбора документационного обеспечения. Этим занимается соискатель совместно с собственником, продающим свой объект. Законодатель не исключает делегирование этих обязанностей законным представителям.

Для оценки, помимо копий паспортов сторон, необходимо представить ряд документов на недвижимый объект:

  • подтверждающих право собственника;
  • правоустанавливающих документов (наследование, договор покупки или дарения);
  • техническое планирование объекта;
  • кадастровое планирование объекта;
  • план поэтажной экспликации.

Сам процесс оценки происходит непосредственно на объекте. В конечном итоге заёмщик получает результат оценки, а сама процедура по времени займёт до 5 дней.

Как происходит процедура?

Как происходит оценка квартиры для ипотекиДля оценки используют три основных способа:

  • Сравнительный (аналоговый) метод. В этом случае оценщик проводит сравнительный анализ рынка на предмет аналогичный операций по региону. Сравниваются характеристики жилья с максимально приближёнными данными по объекту сделки (информация о подходах к оценке недвижимости и о сравнительном в этой статье).
  • Доходный подход в оценке недвижимости — это вариант, при котором оценивается возможность повышения рыночной стоимости оцениваемого жилья. Например, в округе в скором времени построят новый садик, школу, супермаркет, проведут новую дорожную развязку. То есть планируют делать всё, что повысит привлекательность района.
  • Затратный. Здесь анализируются возможные расходы на восстановление жилья до приемлемого уровня. Учитывается средняя стоимость строительных материалов с учётом их доставки, сколько будут стоить сами работы, и кто их будет выполнять (основные понятия затратного подхода при оценке недвижимости прямо тут).
Оценка недвижимости для ипотеки – это один из определяющих факторов.

Сама процедура будет проходить следующим образом:

  1. Оценщиком собираются данные о регионе, районе расположения квартиры, также подобные данные собираются и о самом объекте оценки;
  2. Осматривается как сама квартира, так и дом, в котором она расположена;
  3. Делаются фотоснимки самого здания, квартирных комнат и коммуникационных линий;
  4. После чего проводится анализ всех полученных данных и на основании полученного результата составляется отчёт со всеми подробностями (пример отчёта об оценке квартиры смотрите здесь).

Необходимо знать, что оценщик вносит в свой отчёт только те данные, которые останутся неизменными. На составление отчёта ему даётся до 5 дней.

Средний объём примерно в 25-30 страниц. Банк из всего отчёта должен вывести свою интересующую — ликвидность жилья, именно по этому значению он и выдаст сумму кредита.

Сколько это стоит, и кто оплачивает стоимость услуги?

Стоимость квартиры для ипотекиСтоимость зависит от нескольких факторов. В первую очередь от квалификации специалиста и сложности работ. Как показывает практика, в Москве и столичном регионе минимальная планка оценки равна 4-4.5 тысячам рублей. В среднем стоимость по столице равна 10 тысячам. Если оцениваемая квартира входит в элитную категорию, то в этом случае стоимость процедуры намного больше и начинается с 30 тысяч.

Стоимость работ можно снизить:

  • Во-первых, обратиться к компании, которая сотрудничает с выбранным вами банком. В этом случае цену процедуры можно снизить в полтора, а то и два раза. Плюс ещё гарантия того, что результат будет достоверным.
  • Во-вторых, можно обратиться к частникам, работающим в одиночку. Но тут имеется опасность того, что квалификации специалиста не хватит, и выданные результаты будут недостоверными.

Гарантию достоверности даст обращение в крупную фирму с репутацией. Правда здесь стоимость может быть выше среднерыночных.

Нередко между продавцом и заёмщиком возникает спор – кто всё это будет оплачивать. Первый настаивает на том, что вся процедура оплачивается заёмщиком, второй настаивает на разделении суммы пополам. В этом случае прав продавец, так как больше заинтересован покупатель и оценка нужнее ему для получения кредита.

Продавец на это может пойти только в двух случаях:

  • Ему необходимо по каким-то причинам срочно продать квартиру;
  • Он что-то скрывает и по договорённости с ним оценщик это не указывает в своём отчёте.

Что представляет собой отчёт?

Как уже было сказано, он представляет собой документ из примерно трёх десятков страниц.

В него входят:

  • Документы на жилье (копии);
  • Документы по квартире от самого оценщика;
  • Фото, которые он сделал по ходу дела.

В отчёте содержится две стоимости – рыночная и ликвидная (разница между ними в 20-30 %). Последний показатель играет решающую роль. Грубо говоря, рыночная стоимость квартиры равна 1 миллиону, а ликвидная 750 тысячам. И банк не даст больше второй суммы, остаток заёмщик изыскивает сам.

Банку интересна ликвидная цена объекта, так как это даёт понять, сколько последний может выручить в случае его продажи, если заёмщик не сможет выполнить свои обязательства по возврату ипотеки.

Также в отчёте содержатся следующие данные:

  • Общие сведения о жилье, заказчике и оценщике;
  • О том, какой метод для оценки был использован;
  • Итоги анализа рынка недвижимости на данный момент;
  • Список приложений и сами приложения.

Отчёт в обязательном порядке нумеруется, скрепляется при помощи скоросшивателя и прошивается контрольной нитью. Накладывается пломба и всё заверяется печатью фирмы.

Подробнее о проведении оценки недвижимости в Сбербанке — в этом видео:

Заёмщику стоит помнить, что отчёт действителен в течение полугода, по истечении которого нужно проводить оценку повторно. Поэтому ему стоит поторопиться с оформлением ипотеки.

Можно ли выписаться из квартиры с долгом по квартплате читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

    Получите бесплатную консультацию по миграционным вопросам

    Задайте вопрос юристу,

    и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

    Ваше имя:
    Ваш e-mail:
    Ваш телефон: