Оценка жилья для ипотеки – важная процедура в процессе кредитования, суть которой заключается в определении полной стоимости приобретаемой на заёмные средства недвижимости. Данное условие является обязательным, и одновременно выступает решающим фактором, учитывающимся банком, при выдаче займа. Какова стоимость оценки квартиры для ипотеки, как она проводится и, кто оценивает? Читайте в статье.
Содержание статьи
Для чего необходима оценка ипотечной недвижимости?
Оценка недвижимости, как услуга, на рынке появилась не сегодня, но с развитием направления ипотечного кредитования, приобрела особую значимость и стала ещё более востребованной.
В рамках выдачи ипотечных кредитов от оценочной стоимости жилья зависит два ключевых момента:
- Объём рисков при кредитовании конкретного клиента;
- Размер кредита.
Обязательность такой процедуры определена на законодательном уровне.
В сущности, оценка квартир для ипотеки преследует своей целью определение рыночной стоимости недвижимого объекта на текущий момент (что такое рыночная стоимость квартиры подробнее здесь). Исходя из этого критерия рассчитывается и сумма кредитования. Приобретаемая недвижимость автоматически становится залоговой, поэтому для банка важна её ликвидность. В процессе также необходимо учесть снижение стоимости недвижимого объекта, исходя из процента износа со временем.
Выдача кредита, сумму которого оценочная стоимость не превышает – это риск для банка, равно как и для заёмщика. В ситуации невозможности дальнейшего исполнения обязательств, они покрываются залоговым имуществом, а если средств после его реализации будет недостаточно, то заёмщик будет по-прежнему должен банку, а у него, в свою очередь может образоваться безнадёжная задолженность.
Таким образом, оценка недвижимости для ипотеки – это один из определяющих факторов в данном сегменте кредитования.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Где заказать оценку квартиры для ипотеки?
Учитывая, что договор предполагает наличие двух сторон: кредитора в лице банка и заёмщика, то обязанность в проведении оценочных мероприятий возлагается на одну из них. Сама процедура проводится ещё до одобрения заявки. На практике в большей степени этот момент играет роль для банка. Для самого клиента она важна лишь в той степени, что заявку могут и не одобрить.
Вопрос о том, кто будет проводить оценку, имеет значение в том плане, что процедура эта не безвозмездная и недешёвая.
Кроме того, есть ряд факторов, в силу которых банку целесообразнее проводить её самостоятельно:
- Клиент, по сути, может договориться с оценщиком и намеренно завысить стоимость объекта;
- Потенциальный заёмщик может просто стать жертвой мошенников и получить недостоверный результат.
С другой стороны, проведение оценки самостоятельно для банка сопряжено с дополнительными расходами, которые могут быть в конечном итоге нецелесообразны.
В этом плане в числе наиболее целесообразных и оптимальных видится схема оценки недвижимости, используемая в Сбербанке. Ещё на стадии оформления заявки, в заявлении клиент указывает на необходимость проведения оценки. Учитывая пожелание клиента, предлагается заказать её у оценочных организаций-партнёров, аккредитованных в Сбербанке, оплатив самостоятельно.
Как правило, клиенту предлагается скидка на такую услугу, да и в целом, стоимость её адекватна, иногда даже ниже рыночной. Таким образом, банк получает достоверную и реальную оценку объекта, а клиент – скидку на услугу и отсутствие необходимости самостоятельного поиска оценщика.
Если обратиться к сформировавшейся практике на рынке, то оценочные услуги в любом случае обязан оплатить заказчик, в нашем случае потенциальный заёмщик.
Какие документы нужны для оценки?
Сам процесс оценки начинается со сбора документационного обеспечения. Этим занимается соискатель совместно с собственником, продающим свой объект. Законодатель не исключает делегирование этих обязанностей законным представителям.
Для оценки, помимо копий паспортов сторон, необходимо представить ряд документов на недвижимый объект:
- подтверждающих право собственника;
- правоустанавливающих документов (наследование, договор покупки или дарения);
- техническое планирование объекта;
- кадастровое планирование объекта;
- план поэтажной экспликации.
Сам процесс оценки происходит непосредственно на объекте. В конечном итоге заёмщик получает результат оценки, а сама процедура по времени займёт до 5 дней.
Как происходит процедура?
Для оценки используют три основных способа:
- Сравнительный (аналоговый) метод. В этом случае оценщик проводит сравнительный анализ рынка на предмет аналогичный операций по региону. Сравниваются характеристики жилья с максимально приближёнными данными по объекту сделки (информация о подходах к оценке недвижимости и о сравнительном в этой статье).
- Доходный подход в оценке недвижимости — это вариант, при котором оценивается возможность повышения рыночной стоимости оцениваемого жилья. Например, в округе в скором времени построят новый садик, школу, супермаркет, проведут новую дорожную развязку. То есть планируют делать всё, что повысит привлекательность района.
- Затратный. Здесь анализируются возможные расходы на восстановление жилья до приемлемого уровня. Учитывается средняя стоимость строительных материалов с учётом их доставки, сколько будут стоить сами работы, и кто их будет выполнять (основные понятия затратного подхода при оценке недвижимости прямо тут).
Сама процедура будет проходить следующим образом:
- Оценщиком собираются данные о регионе, районе расположения квартиры, также подобные данные собираются и о самом объекте оценки;
- Осматривается как сама квартира, так и дом, в котором она расположена;
- Делаются фотоснимки самого здания, квартирных комнат и коммуникационных линий;
- После чего проводится анализ всех полученных данных и на основании полученного результата составляется отчёт со всеми подробностями (пример отчёта об оценке квартиры смотрите здесь).
Необходимо знать, что оценщик вносит в свой отчёт только те данные, которые останутся неизменными. На составление отчёта ему даётся до 5 дней.
Средний объём примерно в 25-30 страниц. Банк из всего отчёта должен вывести свою интересующую — ликвидность жилья, именно по этому значению он и выдаст сумму кредита.
Сколько это стоит, и кто оплачивает стоимость услуги?
Стоимость зависит от нескольких факторов. В первую очередь от квалификации специалиста и сложности работ. Как показывает практика, в Москве и столичном регионе минимальная планка оценки равна 4-4.5 тысячам рублей. В среднем стоимость по столице равна 10 тысячам. Если оцениваемая квартира входит в элитную категорию, то в этом случае стоимость процедуры намного больше и начинается с 30 тысяч.
Стоимость работ можно снизить:
- Во-первых, обратиться к компании, которая сотрудничает с выбранным вами банком. В этом случае цену процедуры можно снизить в полтора, а то и два раза. Плюс ещё гарантия того, что результат будет достоверным.
- Во-вторых, можно обратиться к частникам, работающим в одиночку. Но тут имеется опасность того, что квалификации специалиста не хватит, и выданные результаты будут недостоверными.
Гарантию достоверности даст обращение в крупную фирму с репутацией. Правда здесь стоимость может быть выше среднерыночных.
Нередко между продавцом и заёмщиком возникает спор – кто всё это будет оплачивать. Первый настаивает на том, что вся процедура оплачивается заёмщиком, второй настаивает на разделении суммы пополам. В этом случае прав продавец, так как больше заинтересован покупатель и оценка нужнее ему для получения кредита.
Продавец на это может пойти только в двух случаях:
- Ему необходимо по каким-то причинам срочно продать квартиру;
- Он что-то скрывает и по договорённости с ним оценщик это не указывает в своём отчёте.
Что представляет собой отчёт?
Как уже было сказано, он представляет собой документ из примерно трёх десятков страниц.
В него входят:
- Документы на жилье (копии);
- Документы по квартире от самого оценщика;
- Фото, которые он сделал по ходу дела.
В отчёте содержится две стоимости – рыночная и ликвидная (разница между ними в 20-30 %). Последний показатель играет решающую роль. Грубо говоря, рыночная стоимость квартиры равна 1 миллиону, а ликвидная 750 тысячам. И банк не даст больше второй суммы, остаток заёмщик изыскивает сам.
Также в отчёте содержатся следующие данные:
- Общие сведения о жилье, заказчике и оценщике;
- О том, какой метод для оценки был использован;
- Итоги анализа рынка недвижимости на данный момент;
- Список приложений и сами приложения.
Отчёт в обязательном порядке нумеруется, скрепляется при помощи скоросшивателя и прошивается контрольной нитью. Накладывается пломба и всё заверяется печатью фирмы.
Подробнее о проведении оценки недвижимости в Сбербанке — в этом видео:
Заёмщику стоит помнить, что отчёт действителен в течение полугода, по истечении которого нужно проводить оценку повторно. Поэтому ему стоит поторопиться с оформлением ипотеки.
Можно ли выписаться из квартиры с долгом по квартплате читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.