Как проводится оценка доли в квартире, а также факторы, повышающие и снижающие цену недвижимости

Проведение оценки доли в квартире,  это и простая и сложная операция. Стоимость доли определяет множество факторов, где одними из главных являются взаимоотношения сособственников. Зачем вообще требуется такая оценка и как её провести? Отличается ли оценка доли от оценки комнаты в коммуналке и оценки квартиры? Когда можно оценивать без участия специалиста, а в каких случаях официальное заключение оценщика требуется по закону? Попробуем разобраться во всех тонкостях темы.

Куда обращаться?

Оценку производят независимые оценщики, прошедшие соответствующую подготовку и получившие квалификационный аттестат, или юридические лица, в которых работают минимум 2 оценщика. Каждый из них должен быть членом СРО и страховать свою профответственность (ФЗ «Об оценочной деятельности»). При выборе оценщика лучшим маркером является его профессиональный стаж.

Обязательно прибегать к услугам оценщика потребуется при:

• ипотеке;
• оценке стоимости для суда;
• оценивании наследственной массы (как продать долю в квартире по наследству подробнее тут);
• оценке подаренного жилья;
• разделе имущества и в др.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как проводится оценка?

В зависимости от цели, вида жилья, права на него, оценка имеет некоторые особенности. Но базовая стоимость доли в праве или комнаты в коммуналке, определяется исходя из полной стоимости квартиры. Когда она определена, начинается анализ влияющих факторов.

Квартира

Оценить квартиру несложно. Если нужна независимая оценка стоимости квартиры с официальным отчётом, придётся нанимать оценщика. Если нет, то владелец способен сам оценить своё жильё. Изучив рынок аналогичных объектов через спецсайты, и проведя небольшой анализ, он поймёт на что можно рассчитывать при продаже. Это метод сравнения продаж.

Под «аналогичными» подразумеваются квартиры, расположенные в одном районе, сходные по планировке. Можно сравнивать квартиры и в разных районах, но сами районы должны быть равнозначными.

На чём следует сосредоточиться:

1. Поиск максимального количества квартир-аналогов (цена будет максимально точной);
2. Необходимо проследить как долго «висит» объявление, т. е. сколько времени уже продаются квартиры-аналоги. Если больше полугода, значит цена завышена, либо очень много предложений, или есть проблемы с документами.

Теперь посмотрим, что влияет на цену жилплощади.

Факторы, влияющие на стоимость

При прочих равных условиях, на увеличение стоимости влияют следующие факторы:

• Шаговая доступность детсадов, школ, магазинов, транспорта, парков;
• Наличие во дворе свободных мест для парковки;
• Состояние квартиры;
• Огороженная придомовая территория;
• Наличие тамбура на 3-4 квартиры;
• Ухоженный подъезд и т. д.

Значительно уменьшает цену:

• Срочность продажи;
• Огромное количество предложений («застывший» рынок);
• Отсутствие факторов, увеличивающих стоимость;
• Собственники несовершеннолетние или недееспособные;
• Обременения квартиры или её арест;
• Большое количество (более 5-6) собственников;
• Неузаконенная перепланировка (как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно читайте здесь).

Проведя факторный анализ, определяем цену.

Доля в праве собственности на квартиру

Если у каждого сособственника есть своя, чётко определённая часть, выраженная в виде дроби: 1/2, 1/10 и т. д., то — это общая долевая собственность на квартиру.

Чаще всего оценка доли требуется для её продажи. Все сделки по квартирам с долевой собственностью, требуют нотариального оформления.

Для нотариуса необязательна официальная оценка. Размер госпошлины он сможет посчитать, сравнив цену, указанную в договоре, с кадастровой стоимостью доли (Налоговый кодекс, часть 2). Стоимость оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса прямо тут.

Раз оценщик не нужен, оценим сами.

База — рыночная стоимость всей квартиры. Как её узнать, уже было рассмотрено выше. Математическим способом узнаём стоимость своей части. Если квартира на трёх хозяев стоит 3 млн.руб., то 1/3 в праве стоит 1 млн.руб. Это базовая стоимость, от которой рассчитывается возможная цена её продажи. Теперь о вариантах продажи.

Продаём всю квартиру постороннему

Идеальный вариант. Участники долевой собственности вместе продают свои доли постороннему лицу. Покупатель покупает квартиру за 3 млн. рублей (в нашем примере), а сособственники делят полученные деньги пропорционально своим долям. Владелец 1/3 доли, получит свой миллион. В этом случае, математический расчёт стоимости доли, совпадет с реальной ценой продажи.

Продаем долю сособственнику

Продажа доли в квартире сособственнику — хороший вариант. Соблюдая право преимущественной покупки, владелец доли вначале предлагает своим сособственникам купить её за определенную цену.

При согласии одного из содольщиков на покупку, доля продаётся ему. При согласии нескольких содольщиков, продаётся предложившему большую цену. Чтобы сделка не была признана впоследствии незаконной, важно фиксировать все отказы от покупки. Вплоть до продажи одному из сособственников.

Владелец доли должен понимать, что если сособственники не захотят приобрести её на предложенных условиях, то цена на неё резко упадёт при открытой продаже.

Из этой ситуации есть три выхода:

1. Договариваться с сособственниками, снижая цену;
2. Поднять вопрос о выделении долей собственников в натуре. Но почти всегда выделить доли в натуре невозможно. Тогда в судебном порядке можно принудить остальных сособственников выплатить компенсацию за вашу долю по рыночной стоимости (нужно заключение оценщика). Это действенный инструмент, особенно если доля продавца в праве невелика. По решению суда, сособственники должны будут купить вашу долю.
   Недостатки такого подхода – это длительный срок, затраты на оценку и судебные издержки, возможность оспаривания решения суда;
3. Пытаться продать долю на открытом рынке с наименьшим для себя дисконтом.

Продаём долю на открытом рынке

Доля выставляется на продажу. Как её оценить самому? Самое большее на что можно рассчитывать, если сособственники не согласились её купить, это ½ от математически определённой рыночной стоимости доли. Это, если очень сильно повезёт.

Что максимально влияет на цену? Самое важное – это отношения совладельцев между собой и их социальный статус.

Остальные ценовые факторы:

• Количество сособственников (чем меньше, тем лучше);
• Размер продаваемой доли (чем больше, тем лучше);
• Доля выделена в натуре (хорошо);
• Наличие соглашения о порядке пользования квартирой (хорошо);
• Проживание асоциальных элементов (очень плохо).

Если хороших факторов мало, стоимость может упасть сразу в 3-4 и более раз.

Комната в коммунальной квартире

В коммунальной квартире проживают разные семьи, у каждой из есть:

• права собственности на комнату-ы,
• отдельный лицевой счёт для оплаты коммунальных услуг.

Оценка комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от оценки доли. Это связано с тем, что комната — это самостоятельный объект, имеющий собственника. При оценке комнаты оценивается только сама комната, без учёта мест общего пользования.

При продаже комнаты учитывается право преимущественной покупки. Лучше договориться с соседями. Если это не получается, комната выставляется на продажу.

Базовая стоимость комнаты, это рыночная стоимость всей квартиры, разделённая на жилую площадь, и умноженная на площадь комнаты. Это и будет максимально возможная цена.

Для продажи она корректируется на негативные факторы. Размер дисконта, зная все обстоятельства, владельцу определить несложно. На дату размещения объявления о продаже комнаты, цена указывается на 15%-20% ниже максимально возможной. Необходимость дальнейших скидок будет зависеть от спроса. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире — в этой статье.

О правилах оценки долевой собственности рассказывает эксперт:

При оценке доли в квартире всегда есть сложности для определения адекватной цены. Слишком много факторов влияют на неё. Даже профессиональный оценщик не может дать гарантию, что продажа состоится по определённой им стоимости. С большой долей вероятности, владелец сможет сам оценить свою долю, мало-мальски изучив рынок.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.