Когда возникает намерение реализовать наследованное жильё, граждане задаются вопросами — когда можно продать квартиру после вступления в наследство, нужно ли для этого разрешения и какие-то специальные документы, требуется ли уплатить налог? При покупке наследственного имущества также нужно изучить тематику — ведь такие объекты недвижимости отличаются от прочих риском споров с претендентами на вещи умершего. Подробный разбор темы приведен в статье.
Содержание статьи
Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство?
В действующем российском законодательстве есть 2 срока привязки имущества к получателю наследства. Каждый из них обусловлен юридическими и экономическими целями.
Так, в интересах фискальной системы датой получения вещей покойного является день его открытия. А в соответствии с Гражданским кодексом России, день открытия — это день смерти лица.
Если точный день смерти неизвестен, то дату устанавливает суд — это может быть:
- дата обнаружения тела,
- приблизительная дата смерти,
- дата признания лица умершим или безвестно пропавшим с высокой вероятностью смерти.
Такой срок необходим для продолжения уплаты налоговых платежей. Ведь фискальные платежи, коммунальные платежи и другие выплаты за недвижимость умершего нужно платить, а процесс вступления в наследство может затянуться на полгода-год и даже больше. Необходимо, чтобы в это период поступления в бюджет не прекращались. Поэтому «задним числом» для этих целей вероятные приемники считаются приемниками по пассивам умершего — им начисляются налоги и платежи ЖКХ, они уплачивают долги и выполняют обязательства наследодателя.
А вот для продажи такой недвижимости придётся пройти все этапы вплоть до регистрации права собственности.
Сразу после получения выписки из Росреестра о записи в государственном реестре недвижимости нового собственника можно продать квартиру в обычном порядке.
Однако, чтобы получить эту выписку, потребуется вступить в полномочия приемника.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как получить свидетельство?
Официальное вступление в наследство на квартиру начинается с момента получения свидетельства о праве на наследство. Этот документ выдаёт нотариус по месту жительства или пребывания умершего. Обобщённо весь путь до продажи наследованного жилья выглядит следующим образом.
По завещанию наследниками могут быть абсолютно любые физические и юридические лица независимо от степени родства. Соответственно, лица, которые не перечислены в завещательном документе, не могут претендовать на долю в имуществе, кроме редких исключительных случаев. Также лица, которых скончавшийся выбрал для передачи своих вещей, если они признаны недостойными, в процесс вступить не смогут.
Исключительными лицами являются люди, которые получают долю в наследственной массе независимо от сведений, приведённых в завещании.
Ими являются:
- дети умершего до 18 лет;
- нетрудоспособные члены семьи умершего.
Как получить квартиру по завещанию подробнее здесь. Если же завещания нет, то все происходит по стандартной схеме очередности наследников.
Так, ценности покойного в первую очередь должны достаться близким родственникам и членам семьи. Членами семьи являются в том числе свойственники, если они проживали с умершим и имели с ним совместное хозяйство.
Близкими родственниками признаются родственники по нисходящей и восходящей линиям:
- дети,
- родители,
- внуки,
- бабушки, дедушки,
- усыновленные, удочеренные,
- а также полнородные и неполнородные братья и сестры.
Членами семьи считаются:
- супруг/супруга,
- пасынок и падчерица,
- отчим и мачеха, если они жили вместе и вели с умершим единое хозяйство, т. е. расходы и доходы на проживание были совместные.
Для получения свидетельства о праве на наследство приемники принимают имущество скончавшегося через полгода со дня смерти или судебного решения о смерти/признания умершим и т.д. для чего посещают нотариуса по месту учёта.
Фактическое принятие вещей покойного — это взятие прав и обязанностей владельца.
В случае квартиры приемник принимает имущество:
- путём вселения в жильё,
- осуществлением ремонта,
- уплаты фискальных имущественных платежей и коммунальных выплат, долгов и т.п.
Нотариус выдаёт свидетельства всем законным наследникам после того, как будет уплачена нотариальная госпошлина за квартиру по наследству — её размер зависит от стоимости имущества и степени родства. Освобождаются от уплаты пошлины приемники, которые проживали с умершим по одному адресу и продолжают там жить после его смерти.
Полученное свидетельство служит основанием для регистрации права собственности в Росреестре, а если жилплощадь не включена в кадастровый учёт, то и для постановки на кадастр.
Чтобы поставить квартиру на кадастровый учёт, нужно иметь на руках технический паспорт или план. Если у умершего был такой документ, важно уточнить, соответствуют ли письменные данные реальным — ведь умершим могла быть сделана самовольная перепланировка квартиры или переустройство, которые не отражены в документации.
В таком случае технический паспорт/план придется обновить — вызвать кадастровых инженеров, которые осмотрят объект и составят сертифицированный акт для изготовления технических документов. В результате Росреестр выдаст выписку о переходе права собственности.
После этого можно продать квартиру.
Важное условие — если недвижимость имеет обременения или ограничения, например, арест, залог под кредит, рентополучателя, то до продажи:
- нужно снять обременения;
- погасить все долги,
- исполнить обязательства.
Налог на продажу квартиры, полученной в наследство
Реализация недвижимого имущества подпадает под объекты НДФЛ — подоходного налога. Но во всех ли случаях нужно его платить? Освобождается ли наследник от обязанности отдать государству 13% от полученной жилплощади в связи с её продажей?
Ведь такая квартира получена бесплатно — по полномочиям приемства, и предъявить расходы на её приобретение невозможно, а 13% от полной суммы продажи — довольно крупная сумма.
Как не платить или уменьшить платёж?
Менее 3 лет в собственности
В соответствии с Налоговым кодексом России, если недвижимость была получена до 1 января 2016 года в порядке наследования, то при её продаже продавец освобождается от уплаты НДФЛ независимо от срока нахождения этой квартиры в его собственности.
Если же он открыл имущество после 1 января 2016 года, то для освобождения нужно выполнить условие — недвижимость должна находиться в собственности более 3 лет. В противном случае придётся платить 13% от выручки.
К примеру, приемник продал жильё за 3 000 000 рублей. НДФЛ при этом — 390 000 рублей. Сумма значительная.
Можно ли по закону снизить или не платить налог?
Лучший способ не платить НДФЛ — дождаться истечения предельного минимального срока и не реализовать жильё, находящееся менее 3 лет в собственности.
Налоговый вычет
Если продажа необходима срочно, то возможно уменьшение налоговой базы с помощью имущественного вычета.
- Вычет — это сумма, на которую можно уменьшить базу обложения, т. е. вычесть из нее.
- База — это сумма, с которой уплачивается 13%.
Размер имущественного вычета для всех граждан одинаковый и, согласно 220-ой статье Налогового кодекса России, равен 1 000 000 рублей.
Таким образом, при продаже жилплощади за 3 000 000 рублей, базой будут только 2 000 000 рублей, а размер НДФЛ — 260 000 вместо 390 000.
Дарение доли
Другой законный способ уменьшения суммы к уплате в бюджет — подарить долю/доли близким родственникам или членам семьи. Дарение таким лицам не налогами облагается.
После такой операции нужно оформить обособленные договоры купли-продажи с покупателем — каждый дольщик заключает с ним сделку для продажи своей доли.
Пример — собственник подарил своему ребёнку половину квартиры. Каждый заключил договор с покупателем, стоимость ½ объекта равна 1 500 000 рублей. После использования вычетов у каждого база обложения равна 500 000 рублей.
НДФЛ с каждой доли: 500 000 * 13% = 65 000 рублей. В итоге — 130 000 рублей.
Но лучше при таком способе оставить промежуток между операциями дарения и продажи долей, чтобы инспекторы не отказали в предоставлении вычета, мотивируя отказ выявлением факта уклонения от уплаты налога.
Риски купли-продажи квартиры, полученной в наследство
Недвижимость, перешедшая в порядке наследования, имеет риски как для покупателя, так и для продавца.
Для покупателя
Покупателю нужно тщательно изучить документы на жильё и убедиться, что после покупки к нему не заявятся люди, претендующие на долю в имущественной массе покойного.
Какие документы нужно изучить:
- Выписка из ЕГРН;
- Справка о составе семьи — чтобы узнать, кто прописан в объекте;
- Архивная выписка из домовой книги — чтобы узнать, кто был когда-либо прописан в объекте;
- Технический план;
- Кадастровый паспорт или универсальная выписка из ЕГРН. Важно требовать от продавца свежую выписку — чтобы увидеть информацию о наличии или отсутствии обременений и ограничений;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Регистрационные документы;
- Справка из лицевого счёта о состоянии долгов;
- Справки из психиатрического и наркологического диспансеров (иногда это необходимо, чтобы убедиться в адекватности продавца);
- Разрешения на продажу от супруга — если собственность совместная;
- Разрешения органов государственной опеки — если среди собственников есть дети или недееспособные.
Для надёжности стоит посетить нотариуса, занимавшегося делом и навести справки о недвижимости. Не стоит соглашаться на преддоговор с задатком, максимум — авансовое соглашение. Лучше всего заключить договор при помощи нотариуса или хорошего юриста.
Для продавца
- Первый риск — это НДФЛ.
- Второй — вероятность появления иных наследников, которые через суд добьются признания договора недействительным или ничтожным с привлечением продавца и покупателя к ответственности и дальнейшими последствиями.
Поэтому рекомендуется выждать время и дождаться окончания всех сроков для вступления в наследство и только потом продавать объект, тогда и налог не нужно будет платить.
Дополнительная информация о правильном оформлении прав на квартиру по наследству:
Заключение
Лучший способ продать жильё в любой ситуации — обратиться к профессионалам, занимающимся реализацией недвижимого имущества и документальным сопровождением такой сделки. Разумеется, услуги этих лиц не будут бесплатными, но взамен вы получите спокойствие и уверенность в правомерности и законности купли-продажи. Другой способ — тщательное, подробное изучение гражданского, налогового и семейного законодательства. Дополнение к обоим способам — не продавать объект сразу после получения наследства, а прождать 3-5 лет, чтобы убедиться в отсутствии исковых заявлений и разбирательств с возможными наследниками.
Как оформляется купля-продажа доли в квартире читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.