Образец договора купли продажи квартиры через банковскую ячейку и правила оформления

Существует несколько способов уплатить оговорённую договором-купчей сумму за приобретаемый объект недвижимости. Одним из них является использование наличных ден. средств, которые передаются либо просто на руки продавцу, либо закладываются в особый арендованный в банковской организации сейф. Для применения второго варианта договаривающиеся граждане должны составить и подписать специальный договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку, его образец будет ниже в статье. Как осуществляется подобная сделка на практике? Какие риски для продавца-квартировладельца имеют место? Не будет ли безопаснее использовать обычный расчёт наличными?

Продажа квартиры через банковскую ячейку риски продавца

При выборе договаривающимися лицами такого варианта расчёта при проведении купли-продажи жилого объекта, как использование специально арендованной ячейки в фин. организации, необходимо учитывать существующие «подводные камни».

Например:

• Лица, для уменьшения суммы в налоговой отчётности, прописали цену объекта, ниже действительной, или же вообще её не указали, и поместили эти средства в охраняемую средствами банковской организации арендованную ячейку. В дальнейшем, после успешного проведения госрегистрации договора, требовать какую-либо дополнительную сумму от покупателя бессмысленно: ни один судебный орган не встанет на сторону такого заявителя;
• После передачи документации для госрегистрации происходит непредвиденное обстоятельство: тяжёлая болезнь или смерть продавца. В этом случае своеобразным «буфером» будет составление доверенности;
• Основным условием предоставления прямого доступа к ячейке является наличие у одной из договорившихся сторон документации, свидетельствующей об успешной передаче владения покупателю или, наоборот, о расторжении соглашения. Сотрудник банковской организации может лишь сверить данные из паспорта обратившегося лица с теми, которые прописаны в купчей, но не проводить полноценную экспертизу, как, например, представитель регоргана. При подделке этой документации может получится так, что продавец окажется без квартиры и положенных ему ден. средств;
• Банковская организация не обладает полномочиями по проверке подлинности купюр, которые договаривающиеся стороны закладывают в ячейку. Поэтому есть риск продавцу получить фальшивые деньги за настоящую квартиру. Этого можно избежать, воспользовавшись дополнительной услугой той же организации по предоставлению спец. технических средств проверки подлинности.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку?

Договаривающиеся лица определяют вместе:

• в какой именно банковской организации будет арендоваться ячейка;
• на какое время заключать с ней соответствующее соглашение;
• кто будет оплачивать эту процедуру;
• при наличии каких условий станет доступным допуск к ячейке.

Затем происходит оформление необходимой документации с банковским учреждением.

За несколько дней или в тот, в котором будет проходить подписание купчей, оговорённая ден. сумма закладывается в арендованную ячейку.

Далее договорившиеся лица ставят свои росписи в договоре-купчей, соглашаясь с его положениями. Продавец посещает соответствующее финучреждение, в котором и забирает хранящуюся там ден. сумму.

Оформление договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Договор на банковскую ячейку, используемый при продаже квартиры, не сильно различается от обычной купчей. Различие состоит в выбранном способе расчёта между договаривающимися сторонами, а именно через арендуемую специально ячейку. Образец договора можно скачать здесь.

Дополнительно в соответствующем пункте договора разъясняется:

• Момент внесения данных ден. средств (до или после передачи документации в регорган);
• Какие документы должен иметь при себе продавец, чтобы иметь допуск к ячейке и возможность забрать из неё ден. средства;
• Перечень граждан, которые по доверенности от одной из договаривающихся сторон обладают возможностью посещения ячейки;
• Какая из сторон берёт на себя оплату аренды ячейки.

Содержание

Данное соглашение должно содержать достаточную информацию:

• Его наименование, а также место и дату составления;
• Данные о сторонах: их ФИО, данные из паспортов, адреса регистрации;
• Характеристики продаваемой квартиры, позволяющие её идентифицировать: адрес, площадь, количество комнат, на каком этаже расположена, кадастровый номер и т.д.;
• Правоподтверждающий документ, наименование которого можно уточнить в выписке ЕГРН. Если продавец не один, то указываются данные о каждом, а также доли, которыми они обладают;
• Цена: указывается оговариваемая стоимость, выраженная в определяемых ден. единицах. В этом же пункте прописывается порядок произведения расчёта между лицами;
• Обязанности договорившихся: например, продавец указывает покупателю на все имеющиеся недостатки квартиры ;
• Меры ответственности, которые подлежат применению к продавцу и покупателю при отступления от оговорённых условий (например, начисление пени);
• Изменение положений соглашения или его дополнение: каков при этом порядок совершения действий заинтересованным лицом;
• Список приложений: акт приёма-передачи (образец акта к договору купли-продажи квартиры в этой статье, выписка из ЕГРН и т.д.;
• В окончании документа дублируются данные о договаривающихся лицах, которые, подтверждая согласие с его положениями, проставляют свои подписи.

Документы

При составлении купчей с расчётом через ячейку нужны:

• паспорта договаривающихся граждан;
• правоустанавливающий документ продавца (в оригинале);
• если участвует представитель — его доверенность или иной правоподтверждающий документ;
• если состоит в браке продавец — согласие супруга/супруги;
• если женат/замужем покупатель, то, для приобретения в совместную собственность согласие не понадобится. Если же он захочет, чтобы владение было только для него, то нужно предоставить подтверждение законной возможности реализовать подобное желание: брачный договор, добровольное соглашение о разделе общего имущества и т.д.;
• выписка из домовой книги, дающая полную картину представления об отсутствии зарегистрированных по адресу продаваемого объекта граждан, а также тех, которых, по российскому законодательству, нельзя выписать при перемене квартировладельца. Как получить архивную выписку из домовой книги, мы уже писали в отдельной публикации;
• Арендный договор банковской ячейки. Образец договора качайте прямо тут.

Помимо указанных документов, для более полного отражения конкретной ситуации, могут потребоваться дополнительные.

Оформление договора аренды банковской ячейки при продаже квартиры в Сбербанке

Услуга по предоставлению подобной ячейки в Сбербанке оказывается, если:

1. Продавцов и покупателей не больше 2-х с каждой стороны;
2. Они предоставили необходимые документы и оплатили весь срок аренды (от 1 дня до 3х лет).

Документы для аренды ячейки следующие:

• паспорт или удостоверение личности военнослужащего;
• вид на жительство (если отсутствует российское гражданство);
• справка из паспортного стола о подтверждении адреса регистрации.

По окончанию оформления и продавец, и покупатель получают:

• арендный договор;
• акт приёма-передачи соответствующей ячейки.

А покупатель — ещё и ключ от ячейки.

Продавец может быть допущен к самостоятельному посещению хранилища только по предъявлении им одного договора купли-продажи (оригинала) либо в паре с выпиской из ЕГРН, свидетельствующей об успешности совершения сделки (в зависимости от уговора сторон).

Если купля-продажа не состоялась, то покупатель может забрать свои ден. средства в течение проплаченного по договору времени хранения + 7 дней (бесплатно).

Продажа квартиры за наличный расчёт — риски продавца

При выборе сторонами порядка расчёта по купчей, предполагающего передачу налички, причины, подтолкнувшие их к этому могут быть различными:

• Нежелание привлекать банковскую организацию из-за желания сэкономить на платежах за переводы между счетами или арендной плате за ячейку;
• Недоверие финучреждениям;
• Опасение различного рода мошеннических действий;
• Небольшая величина суммы ден. средств (например, при покупке ветхого частного дома) и др.

Но не стоит забывать о сопутствующих этой процедуре рисковых моментов:

• предоставление фальшивых ден. средств;
• возможность ограбления или хищения;
• ошибки при подсчёте купюр.

Что нужно для покупки квартиры за наличку?

В первую очередь, следует исходить из понятий безопасности. Для этого нужно обратиться к специалистам юр. контор, риэлторских агентств, т.к. они смогут проверить:

• Т.н. «чистоту» квартиры, т.е. историю смены её владельцев, фигурирование в делах уголовной направленности и т.п.;
• Самих квартировладельцев на предмет здоровья (физического, психического, неврологического и т.д.) — это поможет избежать возможных оспариваний со стороны родственников продавца;
• Разделена ли квартира на доли;
• Имеются ли во владении этим объектом несовершеннолетние;
• Действительность решения судебного органа (если таковое является правоподтверждающим документом продавца), возможности его отмены или обжалования и т.д.

Документы для составления и регистрации купчей должны быть в полном объёме предоставлены сторонами. Если требуется дополнительное время и гарантии — можно воспользоваться правовой конструкцией предварительного договора.

Договор купли-продажи за наличный расчёт

Должен включать в себя определяющие данные:

1. Которые являются идентифицирующими для продаваемого объекта: название, адрес, площадь, номер по кадастру и т.д.;
2. О цене;
3. О продавце-квартировладельце (если их несколько — о каждом) и о том, как будет происходить порядок его выписки и выезда из квартиры.

Документы при продаже квартиры за наличный расчёт

Будут необходимыми:

• паспорта договорившихся;
• правоустанавливающий документ продавца-квартировладельца;
• при привлечении представителя — его доверенность/правоподтверждающий документ;
• свидетельство о браке или согласие супруга/супруги (1-й документ — для совместной собственности, а 2-й — для единоличной);
• выписка из домовой книги.

Помимо названных, может понадобится оформление дополнительных, характеризующих имеющие место частные обстоятельства.

Допустим вы продали свою квартиру, естественно вас волнует вопрос: сколько можно без прописки? Об этом вы узнаете из статьи на нашем ресурсе.
Можно ли выписать из муниципальной квартиры бывшего мужа узнайте здесь. Самое главное — наличие оснований для выписки.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры за наличный расчёт

Договорившиеся лица встречаются в месте повышенной безопасности (например, кабинете нотариуса), при котором и происходит передача ден. средств, их проверка и пересчёт, написание расписки продавцом, подписание купчей.

Уплата ден. средств продавцу может производится до или после посещения регоргана и сдачи его специалисту соответствующих документов.

Далее стороны обращаются в отделение Росреестра или МФЦ («Мои документы») с соответствующим заявлением, документацией и квитанцией об уплате налога за госрегистрацию. По прошествии 7-ми дней (Росреестр) или 9-10 (МФЦ) при отсутствии препятствующих условий, покупатель получает выписку из ЕГРН в подтверждение успешного завершения госрегистрации.

Смотрите как наглядно происходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку:

Расчёты при продаже объектов недвижимости с использованием наличности становятся более безопасными при использовании сторонами правоотношения услуги банковской организации по предоставлению специальной ячейки.

Когда выписываться при продаже квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.