Акт передачи квартиры по договору купли-продажи квартиры — правила оформления и основные пункты

После заключения договора купли-продажи человеку нужно зарегистрировать сделку в ЕГРН. Но перед получением ключей от продавца также необходимо составить ещё один документ — акт передачи квартиры по договору купли продажи квартиры. Ниже мы узнаем о том, как оформляется передаточный акт и что для этого потребуется.

Что такое акт приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи?

Акт приёма-передачи квартиры (АПП) — это специальный учётный документ, который подтверждает передачу квартиры новому хозяину. Он фиксирует, что на момент его составления продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу относительно состояния квартиры.

Составляется АПП в двух экземплярах на каждого участника сделки, а необходимость составления такого документа регулируется 556 статьей ГК.

АПП выполняет следующие функции:

1. Фактический переход имущественных прав на жилое строение, а также фиксация даты такого перехода. До момента подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несёт продавец (даже в том случае, если квартира была переоформлена на покупателя в государственных органах), а после подписания этой бумаги вся ответственность переходит к новому владельцу.
   Например, новый хозяин передал продавцу деньги за квартиру, но ещё не успел составить акт; теперь предположим, что в этой квартире прорвало трубу и вода затопила соседей этажом ниже — в таком случае всю ответственность за устранение последствий аварии будет нести продавец, а не новый хозяин (хотя он уже передал деньги, выполнив тем самым свою сторону договора продажи). Подробнее о том, как обезопасить себя при покупке квартиры вот здесь.
2. Подтверждение того факта, что стороны сделки не имеют претензий друг к другу. Договор продажи лишь оговаривает намерения участников сделки обменять квартиру на деньги, тогда как передаточный акт фиксирует сам факт передачи квартиры. Если после составления АПП у нового владельца появятся какие-либо претензии к продавцу относительно состояния жилья, то он может подать на него в суд, а акт приёма позволит понять, каким было состояние жилья на момент его передачи.
   Например, у продавца были долги по ЖКХ на момент подписания соглашения продажи, однако на момент составления АПП он их погасил, что подтверждается соответствующими платежными документами; теперь предположим, что после передачи квартиры новый хозяин заявил, что он хочет, чтобы старый владелец погасил долги по ЖКХ — однако такое требование будет незаконным, поскольку в акте было чётко зафиксировано, что на момент передачи жилья долги отсутствовали.

На практике часто встречаются случаи, когда продавец случайно или умышленно уклоняется от выполнения своих обязанностей по основному договору продажи.

Способы уклонения могут быть различными, однако чаще всего встречается следующие ситуации:

• продавец вынес из квартиры бытовую технику, которая по условиям договора продажи должна перейти новому владельцу;
• продавец не погасил долги по жилищно-коммунальным услугам,
• продавец не перерегистрировал старых владельцев по новому месту жительства и так далее.

Перед составлением АПП новый владелец имеет право осмотреть квартиру для оценки её состояния, провести осмотр бытовой техники и так далее. Также он может потребовать платёжные бумаги для подтверждения факта отсутствия долгов.

Если всё хорошо, то обе стороны подписывают передаточный. Если же во время осмотра покупатель обнаружил какие-либо серьёзные нарушения основного контракта (например, по контракту продавец должен был заменить окна, однако фактически он это не сделал), то он должен указать в акте список обнаруженных нарушений, которые должен исправить продавец. Если продавец отказывается устранять нарушения, то покупатель может обратиться в суд для защиты своих прав.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как правильно оформить передаточный акт?

Передаточный акт рекомендуется оформлять на листе бумаги формата A4 с помощью шариковой ручки. Текст должен быть разборчивым, чтобы избежать двусмысленного толкования в случае судебного разбирательства. Акт скрепляется подписями обоих участников сделки, после подписания этот документ обретает юридическую силу.

Регистрация АПП у нотариуса по закону не требуется за исключением тех случаев, когда необходимость регистрации прямо указана в основном договоре продажи.

Содержание и образец

Закон не оговаривает точное содержание передаточного акта, однако, в обязательном порядке бланк должен содержать следующие пункты:

• Полное имя продавца и покупателя по паспорту, а также сведения о регистрации.
• Базовые сведения об объекте недвижимости — адрес, кадастровый учетный номер, площадь, количество комнат и так далее.
• Ссылка на основной договор продажи, на основании которого производится передача квартиры.
• Информация о наличии и состоянии различных объектов, которые передаются новому хозяину вместе с квартирой.
• Прямое указание на то, что после подписания документа всю ответственность за эксплуатацию жилого объекта будет нести новый хозяин.
• Прямое указание на то, что у обоих сторон сделки отсутствуют претензии друг к другу.
• Список документов, которые прилагаются к акту.
• Количество экземпляров АПП (по умолчанию эта бумага оформляется в 2 экземплярах — для покупателя и продавца; однако в случае необходимости могут оформляться дополнительные экземпляры — информация о дополнительных образцах должна быть прописана в акте).
• Дата, точное время и подписи сторон.

Образец акта-приёма передачи квартиры можно скачать прямо тут.

Прилагаемые документы

Покупатель должен передать продавцу копии следующих документов:

• Паспорт (первые две страницы + регистрационные данные).
• Выписка из ЕГРН, которая подтверждает переход имущественных прав.
• Основной договор продажи.

В свою очередь продавец обязан передать покупателю копии таких бумаг:

• Технические документы на объект недвижимости — экспликация помещений из БТИ, технический паспорт на квартиру для продажи и так далее.
• Документ, который подтверждает отсутствие коммунальных задолженностей (обычно в качестве такого документа используются последние платёжные уведомления, в которых явно указано, что все платежи были своевременно погашены).
• Выписка из домовой книги, которая подтверждает отсутствие прописанных жильцов (документ не оформляется в случае покупки недвижимости на первичном рынке) Что такое выписка из домовой книги узнайте здесь.
• Если непосредственно перед оформлением АПП проводилась передача денег в качестве планового платежа по договору продажи, то дополнительно рекомендуется составить расписку. Этот документ составляется продавцом, а после составления он передаётся покупателю. Основные сведения — информация о сторонах сделки, денежная сумма, ссылка на основной договор продажи, дата и время составления, а также подписи сторон.

Ответственность сторон, подписывающих акт

Ответственность сторон:

• До подписания передаточного акта всю ответственность за сохранность несёт продавец недвижимости. Это правило действует даже в том случае, если уже была пройдена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры в ЕГРН.
• После подписания этой бумаги ответственным лицом становится новый хозяин квартиры.
• Если во время осмотра покупатель обнаружил грубые нарушения (не погашены долги, не выписаны предыдущие жильцы, незаконно вывезена бытовая техника и так далее), то он должен указать свои претензии в тексте АПП, за устранение нарушений всю ответственность несёт продавец. Это же правило распространяется на случай судебных разбирательств.

Что делать, если продавец отказывается оформлять передаточный акт?

На практике встречаются ситуации, когда продавец отказывается оформлять АПП. В таком случае рекомендуется вежливо напомнить ему, что необходимость составления такой бумаги закреплена в 556 статье Гражданского кодекса РФ. Если после этого он всё равно отказывается составлять акт, то нужно попросить, чтобы он составил и подписал отказ от составления АПП, так как письменный отказ является достаточным основанием для расторжения контракта.

С письменным отказом следует обратиться в суд для возврата денежного задатка (если он вносился), оплаты штрафной неустойки и компенсации морального вреда.

Последствия отсутствия акта приёма-передачи к договору купли-продажи квартиры

Многие люди считают передаточный акт малозначимым документом, который можно не составлять.

Однако его отсутствие чревато юридическими проблемами:

1. Для покупателя отсутствие акта чревато тем, что продавец в любой момент может попытаться расторгнуть сделку через суд, признав её неполноценность на основании 56 статьи ГК РФ. Вероятность возникновения такого сценария в целом достаточно маленькая, однако, полностью исключить возможность такого развития событий нельзя.
2. Для продавца отсутствие АПП опасно вдвойне: сделка может быть аннулирована в любой момент новым хозяином на основании 56 статьи ГК РФ + продавец будет нести всю ответственность за квартиру (оплата ЖКХ-платежей, устранение поломок и утечек в случае возникновения аварийных ситуаций и так далее).

Дополнительно о правилах оформления акта смотрите в этом видео:

Заключение

Подведём итоги. Перед передачей квартиры новому владельцу необходимо составить передаточный акт. Этот документ фиксирует факт, что у продавца и покупателя отсутствуют претензии друг к другу относительно условий основного договора продажи (квартира не имеет повреждений, отсутствуют ЖКХ-долги, предыдущие жильцы перерегистрированы по новому месту жительства и так далее). АПП должен содержать следующие пункты — сведения о сторонах сделки, базовая информация о квартире, указание об отсутствии взаимных претензий и так далее. Если передаточный акт не был составлен, то сделка продажи может быть разорвана на основании решения суда.

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.