Договор залога при покупке квартиры: образец документа, продажа квартиры из под залога

Покупка даже самой скромной жилой площади требует сумм, которые для большинства граждан более, чем значительны, а накопить их в обозримом будущем не получится при всём старании. Единственная возможность в такой ситуации всё-таки обзавестись приемлемым жильём — это использование заёмных денежных средств. Однако, поскольку сумма займа в таком случае весьма и весьма крупная, займодавцу нужна надёжная гарантия возврата своих средств. Такой гарантией служит залог купленной квартиры и правильно оформленный договор залога при покупке квартиры. О том, что это такое, и о чём следует знать, столкнувшись с ним на практике, пойдёт речь ниже.

Как правильно оформить залог при покупке квартиры?

Прежде чем перейти непосредственно к вопросам оформления залога, следует разобраться, что он из себя представляет с правовой точки зрения, поскольку на практике его зачастую путают с другими мерами обеспечения исполнения обязательств.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Что это такое согласно закону?

Гражданский кодекс (далее по тексту – ГК РФ), относит залог к одному из способов обеспечения обязательств, а если конкретно — ему посвящён параграф 3 Главы 23 ГК РФ РФ. Смысл этой меры обеспечения в том, что кредитор по обеспечиваемому обязательству, так называемый залогодержатель, после заключения соответствующего договора получает право компенсировать свои убытки в случае нарушения обязательства второй стороной (залогодателем), за счёт стоимости заложенного имущества. Особенность этой меры обеспечения состоит в том, что деньги предметом залога быть не могут.

Залог жилого помещения, как и недвижимости вообще, именуется ипотекой. Этот вид залога, помимо Гражданского кодекса, также регулируется отдельным законом «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Особенность ипотеки заключается в том, что заложенное имущество остаётся во владении и пользовании залогодателя, а сам договор ипотеки в силу ст. 339.1. ГК РФ и положений закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» подлежит государственной регистрации. Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке вот тут.

Сумма залога

Как правило, залогом помимо непосредственно суммы займа, обеспечивается выплата процентов за пользование займом, а также уплата сумм возможных убытков и неустоек за просрочку или неисполнение условий займа.

По общему правилу ипотекой обеспечиваются требования по залогу в том объёме, какой они приобретают к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества. Однако если в залоговом договоре сумма указывается как твёрдая и общая, все обязательства залогодателя в части эту сумму превышающей, ипотекой не обеспечиваются, не считая, конечно, возмещения издержек, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество и расходов на страхование имущества. Вот тут образец договора купли-продажи залоговой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца

Законодательство об ипотеке предусматривает два варианта возникновения права залога у продавца квартиры:

1. По умолчанию, в силу закона;
2. По соглашению сторон (в пользу продавца или покупателя).

В силу закона право залога возникает, если по условиям договора купли-продажи помещения предусмотрен расчёт с продавцом уже после регистрации сделки. Достаточно просто в договоре сделать ссылку на право залога, чтобы соответствующая отметка об обременении была внесена в ЕГРН при регистрации перехода права собственности.

Обременение приобретённого помещения означает, что в ЕГРН делается запись о залоговом обязательстве, препятствующая возможности распоряжения приобретённой квартирой до момента снятия этого обременения.

Возврат залога при покупке квартиры

После полного исполнения со стороны покупателя обязательства о возврате суммы займа, фактически договор залога прекращает своё действие, и заложенное имущество становится собственностью приобретателя-залоговладельца. Однако остаётся вопрос со снятием обременения в ЕРГН.

Покупателю следует учитывать, что обременение действует до полного расчёта за квартиру и автоматически после погашения суммы займа не снимается. Снятие обременения является обязанностью продавца недвижимости. Для этого ему, совместно с покупателем необходимо с соответствующим заявлением обратиться непосредственно в Росреестр или в Многофункциональный центр (МФЦ). Если у сторон отсутствуют какие-либо разногласия, снятие обременения производится в упрощённом порядке.

Проблемы у покупателя возникают в том случае, если продавец по каким-либо причинам уклоняется от процедуры снятия обременения, либо его просто не представляется возможным найти. Снять обременение, просто обратившись в Росреестр с заявлением, составленным только покупателем, не получится. В таком случае снятие возможно только на основании решения суда. Сама процедура в суде, в том случае, если покупателем обязательство исполнено добросовестно, никаких сложностей не представляет, но займёт время и некоторое количество нервов покупателя.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка

В случае, если покупатель, который приобрел ранее жилое помещение по ипотеке, не в состоянии нести обязательства по её оплате, либо по какой-то другой причине желает расстаться с приобретённой посредством банка квартирой, это помещение выставляется на продажу. Купить такую квартиру можно на торгах либо непосредственно у владельца-залогодателя. Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, имеет свои юридические нюансы, о которых речь пойдёт ниже.

Плюсы такой покупки:

• Сниженная по сравнению с рыночной цена помещения. Квартиры под обременением продаются достаточно сложно, поэтому продавцу приходится снижать стоимость такого имущества примерно на 20% по сравнению с рыночной стоимостью.
  Снижение стоимости при этом будет пропорционально рискованности сделки для нового покупателя.
• Безопасность покупки квартиры в плане неожиданностей с недееспособными владельцами и родственниками прежнего собственника, имеющими право пользования помещением. Так как её юридическая «чистота» уже проверена банком при заключении договора ипотеки.
• Экономия на сопровождении сделки, так как её проводит специалист банка.

Минусы подобной сделки:

• Отсутствие гарантии того, что продавец-владелец квартиры не откажется от сделки после погашения покупателем его задолженности по займу.
• Сложный порядок оформления такой покупки, занимающий большое количество времени.

Варианты купли-продажи квартиры из под залога

Такая сделка, в зависимости от возможностей нового покупателя и условий, сопутствующих реализации залогового помещения, может иметь следующие варианты:

1. Добровольная продажа помещения владельцем-залогодателем, не имеющим возможности более выплачивать ипотечные обязательства. Заёмщик может продавать квартиру самостоятельно или по предварительному соглашению со своим банком-залогодержателем. В этом случае продавцу перечисляется аванс в размере непогашенной перед банком задолженности.
   Этот аванс поступает напрямую банку-кредитору, который, получив своё причитающееся по сделке, соглашается снять обременение на ипотечную квартиру. После чего прежний владелец получает возможность распоряжаться квартирой и заключает с новым покупателем уже стандартную сделку по купле-продаже недвижимости. Подробнее о том, как продать квартиру с обременением ипотекой в этой статье.
2. Продажа помещения кредитором на основании решения суда. Это касается в том числе имущества, выставляемого на торги как арестованного. Этот вариант возможен, если должник не в состоянии более нести ипотечное обязательство и не смог договориться с банком о самостоятельной продаже ипотечной квартиры. Торги в этом случае организуются судебными приставами, а задолженность по кредиту гасится за счёт полученных на аукционе средств.
3. Переоформление кредитного договора на нового покупателя. В этом случае банк выдаёт новому покупателю ипотечный кредит, за счёт которого, а также за счёт первоначального взноса покупателя погашается задолженность бывшего приобретателя жилья по ипотеке. Суть этой операции в том, что у жилого помещения меняется залогодатель.

Возможные риски такой покупки

Риски для нового покупателя зависят от того, какие обстоятельства сопровождают сделку.

Главный риск связан со снятием с регистрационного учёта прежних владельцев и членов их семьи, особенно, если в продаваемом жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние. Снятие с регистрационного учёта и выселение таких лиц в силу особенностей российского законодательства и сложившейся судебной практики является проблемным.

Дополнительная информация об особенностях покупки жилья, находящегося в залоге у банка в этом видео:

Заключение

Для большинства наших сограждан покупка жилья посредством заёмных средств — единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Однако редко кому удаётся это сделать за счёт займа у частных лиц или непосредственно продавцом квартиры. Поэтому большая часть залога при покупке квартиры оформляется с банком-залогодержателем, выдавшим ипотечный кредит покупателю жилья, не смотря на существенный недостаток ипотечного кредитования, заключающийся в многократном увеличении стоимости квартиры, приобретаемой при участии банка.

Покупать жилое помещение, обременённое ипотекой имеет смысл, если на такой сделке можно существенно сэкономить, но при этом вы абсолютно уверены в надёжности продавца и отсутствии «подводных камней», которые обнаружатся уже после заключения сделки и передачи прежнему владельцу или банку денежных средств. Лучше избегать приобретения помещений, в которых имеются зарегистрированные несовершеннолетние члены семьи продавца. В зависимости от степени рисков целесообразно выбрать наиболее безопасный вариант такой покупки.

Как продать квартиру по военной ипотеке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.